中央定調！城鎮化新階段，真的來了

文丨西部君

時隔十年，中國城市工作再迎來最高規格部署。

日前，中央城市工作會議在北京舉行。這是2015年城市工作會議后，關于城市工作的又一次權威定調。

事關中國城市發展的未來走向，信息量很大。

01

一，城鎮化發展的階段和邏輯，真的變了。

截至目前，中國大地上，690多座城市星羅棋布，9.4億人生活在城鎮。其中，千萬人口城市就達到了18座。

經歷過去幾十年的快速發展，截至2024年底，中國常住人口城鎮化率已達到67%。

從國際經驗看，當一個國家城市化水平達到70%左右，城市化的速度將顯著放緩，進入以質量提升為主的平穩發展階段。

應該說，當前中國城鎮化也在進入這樣一個發展調整的區間。

此次會議則給出正式定調：

我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

并明確，城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，實現五個轉變：

轉變城市發展理念，更加注重以人為本；
轉變城市發展方式，更加注重集約高效；
轉變城市發展動力，更加注重特色發展；
轉變城市工作重心，更加注重治理投入；
轉變城市工作方法，更加注重統籌協調。

這種轉變到底意味著什么？

僅舉兩例。轉變發展方式，更加注重集約高效，主要就是指對過去的“攤大餅”模式說不。

事實上，過去幾年，城市合并、撤縣設市、撤縣設區的紛紛叫停，就已經對過去那種主要依靠區劃調整的方式來實現城市擴張的模式敲響了警鐘。

它的背后，實際是推動城市由外延式擴張向內涵式發展轉變的必然要求。這也呼應了“城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”的最新定調。

再比如，轉變城市工作重點，更加注重治理投入，主要是指要改變過去重建設而輕治理的模式。

由此，“大拆大建”不再是城市工作的重心，取而代之的是對存量治理的更多投入。

比如，此次會議提出的“七大任務”之一，就是著力建設安全可靠的韌性城市。

其中就包括推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；強化城市自然災害防治，統籌城市防洪體系和內澇治理等。

近年來，隨著各類極端氣候頻發，這些建設要求可以說很有現實針對性。

02

二，都市圈建設將迎來春天。

會議部署城市工作7個方面的重點任務，第一項就是著力優化現代化城市體系。

其中兩個表述，格外引人關注——著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈。

近年來隨著“零門檻”落戶的普遍推行，不少中心城市都經歷了一個城市常住人口快速增長的階段，要讓這些人口留得住，并轉化為更多的消費力，勢必需要進一步提升城市對人口、就業等方面的綜合承載能力。

同時，目前常住人口城鎮化率雖然達到67%，但戶籍人口城鎮化率仍不到50%，兩者有著17個百分點以上的落差。

要提高城鎮化發展質量，加快推動這部分人口的市民化進程，也必然需要繼續提升對人口的承載力。

這一最新定調，其實也是對于過去長期存在的一種對于城市人口“過多”的恐懼的否定。也即，人口進一步向城市轉移、集中的趨勢，至少在未來相當長的時間里是不會變的。

對此，或許有人會說，這與前面說過的不能任由城市“攤大餅”式過度擴張，豈不是矛盾？

這就需要看到另一句話——發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈。

也就是說，更多人口向城市特別是大城市集中，并不等于是向單個城市范圍的集中，而主要是流向以大城市為引領的城市群和都市圈。

這一點，在過去幾年其實已經在形成趨勢。2019年，國家發改委印發《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》，成為都市圈建設的元年。

截至目前，全國已有17個“國家級都市圈”獲批。這些地方，未來將在承擔人口轉移和集中上，扮演更重要的角色。

一個值得注意的信號是，就在城市工作會議召開前夕，國家“十五五”發展規劃專家委員會專家陸銘在接受采訪時就表示，從都市圈角度，上海還能“大”得多。

比如，他舉了一個例子：

大家一直說上海是軌交最長的城市，我提了很多次，不要老是這么講，這不科學。因為上海是一個行政管轄概念的城市，是不能和國外的單個城市這樣比較的。光看總量，如果把上海和毗鄰的中小城市甚至蘇州全部算進來，在這個范圍內打包統計所有的軌道交通、包括高鐵，我們的總里程比東京都市圈要少差不多1000公里。

事實上，近幾年中國不少城市的軌道交通建設，都正在跨入都市圈時代。

如前不久，深圳、東莞就宣布正在推進兩條跨市地鐵對接：已運營的深圳6號線支線將對接東莞1號線，即將通車的深圳13號線北延段將對接東莞5號線。

這預示著，在市內軌道交通建設明顯降溫之下，都市圈軌道交通或仍存在一定的發展潛力。

03

三，房地產發展新模式，真的要來了。

談城市發展，少不了一個關鍵詞——房地產。

這也是外界對于這次會議的一個重要關注焦點。

關于房地產，會議有幾個直接表示：

以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效；
加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；
嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

這些表述，都并不是首次提出。但再次被重申，顯然意味深長。

如構建房地產發展新模式，近幾年隨著“房地產市場供求關系出現重大變化”，已在多個重要場合被提及。

至于會議提到的“城市更新”、“城中村和危舊房改造”，將會釋放一定的房地產新空間，但和過去的“推倒重來”模式天然有別。

一句話，指望房地產重回過去那種“高歌猛進”的狀態，顯然不可能。

關于對超高層建筑的限制，早在2021年，多部門就聯合發文明確，從嚴控制建筑高度。并明確：

一般不得新建超高層住宅。城區常住人口300萬人口以下城市嚴格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。
城區常住人口300萬以上城市嚴格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

公開數據顯示，目前中國超過150米的建筑已經有2964座，其中超過200米的有964座，超過300米的有102座。世界最高的十棟超高層建筑中，有六個在中國。

這組數據，或許將很難再增加了。

種種現實，以及最新的定調表明，從城市發展的階段，到發展模式，再到房地產發展方式，不管愿不愿意，都正在經歷一場深刻的轉型。

包括但不限于：從增量到存量，從數量到質量，從外延到內涵……

誰能順應這一新變化，誰就能在新階段，建立新的競爭力優勢——企業是，城市也是，人也是。