上海房東的生意，沒那么好做

“拼一把”

樸易設想的生活挺美好：把“老破小”租出去，每個月收點租金，把日子過得更滋潤，“上海的房子不愁租”。

這樣的想象是有底氣的。

他的房子約60平米，兩室一廳，在上海市區，是典型的“老破小”。邊上就是外國語學校，毗鄰地鐵，區位優勢明顯。按照去年末的行情價，租金不低于5200元/月。

“當時中介說，遇到有孩子的客戶，租金談到5500元都不成問題。”

圖源：圖蟲創意

沒想到，這一等就是7個月。房子租不出去，租金沒到手，反倒是不斷把錢花出去：墻面重刷，家電換新，還時不時給中介發個紅包，幫忙多推銷推銷自己的房子……

整整忙活7個月，他猛然發現，把“老破小”租出去這件事，并不容易。即使把租金降至4800元/月，看房的人寥寥無幾。

這不是個例。

中指研究院發布的2025年一季度全國住房租賃市場報告顯示，一季度，50城住宅平均租金累計下跌0.44%。

另據觀點指數日前披露的《2025住房租賃卓越表現報告》，今年4月，重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市）住宅平均租金單價同比下跌4.2%。同時，今年連續四個月50城的單月平均住宅掛牌租金表現不及去年同期，租金增長動力不足。

樸易不了解這些宏觀數據，但要盡快把房子租出去，他準備“拼一把”。

花錢把房子租出去

事實上，樸易的房子曾經等到了租戶。

那是今年3月，一對年輕的小情侶：倆人大部分的行李在主臥都歸置妥當。不過，他們很快挑出毛病：主次臥只用木板做隔斷，隔音效果不好；洗手臺有裂紋；馬桶下水過緩；房屋電器老舊……

作為房東，他覺得這些并不影響使用。但對租客來說，這似乎無法接受。

擺在樸易面前的是兩個解決方案。重砌隔斷，修復和更新屋內設備，或是雙方解約，退回定金和中介費。

樸易選擇了后者。

但他覺得自己有苦難言，畢竟月租金已經降到5000元，比同片區的低至少200元。最讓他介意的是，中介居然站在了租客的那邊，當場同意退還費用。

不過，樸易還是選擇樂觀面對，“三四月份，中介說是租房旺季”。

他按照中介的建議，趁著空檔，不情不愿地把家里部分家電換新，“畢竟還沒看到租客的影子。”

圖源：受訪者

在浦東的房東高莽，也在等租客。

他今年50歲，三室一廳的房子在老式小區，步梯。但勝在安靜，附近生活配套齊備。最重要的是區位，離陸家嘴站只有6站地鐵的距離，最快15分鐘就能抵達。他說，2022年，周邊同等房子的租金超過8500元/月。

去年末房子租約到期后，他的房子沒再等來新租客。

高莽本想著，把房租降到8000元左右就差不多了。后來跟中介和小區鄰居打聽，現在租金水平在7200元左右。

更關鍵的是，他明顯感覺到周邊出租的房子供給大于需求。房東們開始悄悄打起價格戰：今天你降一百，明天我降兩百。在小區門口的租房展板上，同一套房源，租金一周內下調了300元。

為了讓自己的房子更有競爭力，高莽換了全套智能家電，還把塑料桌椅換成了實木。這一下投入就接近兩萬。

另一位房東，徐思露則是把錢花在推廣上。

她的房子在松江與閔行的兩區交界，在周邊五六家大小中介那掛牌，還在各種社交媒體和微信群里貼出招租信息——誠懇的文案，主動下降的價格，這些換來寥寥數條的私信，但都沒有一個人來看房。

“可能是沒流量？”因此，徐思露花了錢在社交媒體上做推廣，結果是無功而返。

圖源：網路截圖

后來，她發現不止一個房東像她這么努力——在涉及租房的電影影評的頁面里，還有“房東直租”的帖子。

“可想而知，這是有多難啊。”

競爭對手多了

為什么這么難？

從業十數年的上海房產中介張建剛直言，租客變少了。他主要負責上海南站，也就是徐匯、閔行交界周邊老城區的房屋租賃、買賣。

他說，這個區域的房子大多建于上世紀90年代至千禧年前后，以一室、二室的“老破小”居多；離地鐵站距離較近，到靜安寺、陸家嘴金融區的通勤時長不超1小時；周圍環境安靜，租金價格相比市中心便宜。

最近一年以來，接二連三有租客和他說，因為工作的不穩定因素選擇退租，決意離開上海，或是換一個生活壓力相對小的城市工作生活。

近一兩年，張建剛常在新聞看到上海周邊的城市如杭州、蘇州，都推出了人才引進政策，給租房補貼或是落戶獎勵。在他看來，上述的新政對居住在上海的部分打工人而言，確有不小的吸引力。

還有部分剛需選擇去買房了。他們趁著上海樓市優化政策，疊加房貸利率降低的政策，考慮到租金和房貸相差無幾，攢夠首付去買新城區的房子。

樸易身邊就有這樣的例子。有朋友此前因為社保未繳足期，一直租房居住。上海的政策松動后，他和妻子很快就搬離了市區的出租屋，在嘉定新城買了房子。

還有一部分影響因素是，長租公寓以及政府推出的保租房（保障性租賃住房）陸續進入市場。

同策研究院今年3月發布的《2024年上海租賃住房市場年度報告》顯示，2024年上海長租公寓項目年累計上市140個項目，集中在浦東、閔行，也就是高莽和徐思露的房子所在地。

該報告提及，2024年2000套以上的保租房項目達到8個。換言之，這一年保租房至少有16000套。

住在高莽房子的租客之所以退租，就是申請到了黃浦區的保租房。離開之前，他還興奮地對高莽說，那個房子出門就是蘇州河，走路20分鐘就能到新天地。

作為中介，張建剛的直觀感受是，老城區租房的生意變難了。他說，保租房對租客來說當然是個好事，“能夠在大致等同（私人房東）的價格上得到更好的租房體驗。但也讓老城區的租客流失了。”

系統里的成交數量佐證他的感受——往年每個月都能有七八單的成交，今年每一個月兩三單成交。

租客減少，房東變得著急。

張建剛記得，今年以來，房東時不時給他發消息，有時是抱怨房子掛牌了這么久，遲遲沒有租客。有時是來打聽同一區位其他房東的掛牌價。

有些房東熬不住，開始主動降價，爭取早日租掉房子。有的甚至放棄找中介，自己在各種社交媒體上發布求租帖。

圖源：圖蟲創意

不過，張建剛說這類情況多數集中在老城區。在上海，也有一些區域租房并不難。比如，陸家嘴金融區附近2公里內的小區房和公寓。他在系統內看到，實際的租房成交價格和往年齊平，甚至有微微上漲。

不斷妥協的房東

為了把房子租出去，樸易跟那個退租的年輕租客聊了很多。

對方今年26歲，在互聯網企業工作。他坦言，現在租房考慮最多的是，房子要地段好，還要質量好。簡單而言，就是希望有全屋智能家居：密碼鎖、自動窗簾、聲控燈光等等，同時還要價格實惠。

退租樸易的房子之前，他已經退租了5300元/月的房子，他相信要找到更便宜，環境、質量更好的房子并不難，“畢竟是我們持幣上場，不愁找不到房子”。

樸易想咬咬牙，把房子租金降到4500元。“那是8年前的價格了。”2017年，他在同一個小區有一套一室一廳，那會租金4500元/月，行情很好。

中介說，五月中旬開始看房的人明顯變多了，“正常的話，端午前肯定能租掉。”

房子空等好幾個月，樸易有點焦慮，他已經把租金預期從5500元降到4500元了，一年下來少了1萬多塊。

但他說，不敢再想怎么靠租金把日子過得滋潤，而是要盡快把房子租出去，用租金抵房貸，以減輕身上的房貸壓力。

“4500就4500吧，能租掉就行。”只是，端午假期結束了，他還在等租客上門。

同樣期待以租養貸的徐思露依然在等待租客。

抱著上海的房子怎么都不會掉價，買到就是賺到的想法，她在2022年搖號買下這套房子。但因為離上班地點遠，賣了又覺得可惜，她選擇出租。

她自覺這房子性價比很高：6000元的月租，全新的房子，客廳有一扇大落地窗，精裝修，租客能布置的空間很大。

租客依然輕易能挑到刺：周邊沒有商業中心，離地鐵不算近。要地鐵通勤的話，還得先騎一段路才能到地鐵。

“我還想再等等。”她不想輕易妥協。

圖源：圖蟲創意

高莽終于找到了租客，以7150元的租金，租給了三個在在張江互聯網上班的應屆生。

“這幾個小朋友討價還價的本事真厲害，要求還挺高。”他說，哪怕是一盞燈太暗了，都要求在搬進去之前換好，“還要求說，如果日后房子有什么問題，房東要及時響應”。

這一次，他應和下來。

他說，如今的租房江湖，生存法則很簡單：把租客當甲方，用性價比來獲客。“能收到錢的，才算是房東。”

（應采訪對象要求，文中的人物均為化名）

文 ：傅一波

編 輯 ：潘展虹