重點城市租房迎來“小旺季”，3月北上廣深租金環比上漲

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“最近北京租房的人還挺多的。”3月剛換完房的馬怡（化名）向21世紀經濟報道記者感慨。

前不久的一個周日下午，馬怡在北京朝陽區北苑附近看了11套在租的兩居室。當天傍晚，正當她在距離地鐵站不遠的兩套房源之間糾結時，中介告知她其中一套裝修較好的房子已經租出去了。經過一番權衡，當晚她以6200元/月的價格，租下了另一套距離地鐵站稍遠的兩居室。

3月底，馬怡發現春節假期后中介給她推薦的房源已全部下架，“應該是都租出去了”。

受訪專家表示，受季節性因素影響，春節假期后住房租賃市場熱度總體回升，北京等一線城市市場整體呈現“需求快速回歸、租賃節奏加快”的特征。中指數據顯示，3月北京、上海、廣州和深圳普通住宅租金環比分別上漲0.41%、0.37%、0.04%和0.41%。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向21世紀經濟報道記者表示，與往年相比，今年春節假期后租房市場有兩個新特征：一是需求更為理性，租客決策周期縮短但更看重性價比與通勤效率；二是結構性分化更明顯，核心區小戶型及品牌公寓熱度較高，而非核心區域及老舊民宅去化壓力仍在。這在一定程度上說明住房租賃市場從“總量回暖”轉向“質量分化”。

由于工作變動，馬怡從自家出發，單程通勤時間超過了兩個小時，春節假期之后她便有意租一套離單位更近的房子，進入3月，這件事變得越發迫切起來。在看房過程中，馬怡發現市場看房熱度超出他的預期。敲定了目標房源之后，馬怡遇到了另外一個難題：本來準備下一個周末再搬家，但預約搬家公司時發現搬家的人太多，周末已經約滿，不得已將搬家日期挪到了工作日。

“現在租房的人看房主要集中在周末，和春節假期前相比，市場熱度還是要高一些。”3月30日，北京朝陽區一名租房中介向21世紀經濟報道記者表示。

“近期住房租賃市場表現確實還不錯，節后市場快速復蘇，3月份成交量同比、環比均有顯著增長，總體符合預期。”北京鏈家研究院分析師冷會向21世紀經濟報道記者表示。

冷會進一步分析稱，之所以說符合預期，是因為春節假期后的一段時間是住房租賃市場的“小旺季”，這期間的交易量增長是一種季節性現象。造成這一現象的原因主要是春節假期期間積累的租房需求和節后返京人群集中入市，導致租賃市場交易節奏階段性加快。

但與往年相比，冷會注意到今年春節假期后北京住房租賃市場的兩方面不同點。首先是交易節奏有所變化，今年春節假期在2月，節后租賃需求多數在3月釋放，而去年春節假期處于1月末，節后租賃需求多在2月提前釋放，因此今年3月租賃成交量同比有顯著增長。從一季度整體來看，租賃交易總量與去年一季度基本持平。

其次，冷會發現外圍城區、中等以上戶型（60平方米以上）成交占比有所提升。從空間分布上看，今年以來順義、大興、房山等地區成交占比同比有所提升，五環外區域需求量增加。這反映出租賃需求的緩慢外移趨勢，其原因有多個方面，一是外圍區域租金價格較低；二是順應人口疏解、產業外移趨勢；三是近年來外圍區域配套逐步完善，宜居性有所提升。相應地，租住人群對房屋的要求也有所提高，60平方米以上、三居室及以上戶型的成交占比也有一定程度提升。

不只是北京，趙然指出，春節假期后，一線城市租房市場整體呈現“需求快速回歸、租賃節奏加快”的特征。節后返工疊加高校畢業生提前入場，帶動核心區域與交通便利板塊的部分優質房源去化周期縮短，甚至出現“上架即成交”的現象。

從更廣的城市范圍看，58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，春節假期后的一個月，住房租賃市場的熱度整體在提升。從安居客線上數據來看，全國40城租賃景氣度回升至68.5，線上需求熱度環比上漲超過7%，住房租賃市場的熱度比住房買賣市場提升更為明顯。

張波表示，市場復蘇主要還是受季節性因素影響，每年春節假期后市場都會出現務工、求職、換租需求快速增長現象，這也是全年這些需求增長最為明顯的階段之一。從安居客線上數據來看，今年哈爾濱、長沙、石家莊等二線城市需求漲幅領跑，一線城市需求穩步上揚，形成全國性回暖基礎。

張波觀察到，與以往春節假期后住房租賃市場熱度普漲相比，今年市場分化相對更明顯。一二線熱門城市核心地段、地鐵沿線的中低位房源熱度更高，租金表現更好；同時，大量城市的遠郊，尤其是交通不便區域、別墅等大戶型的熱度不漲反跌。

根據中指研究院測算的50城住宅租賃價格指數，受季節性效應驅動，近兩個月我國住房租賃市場呈現階段性回暖態勢，其中2月50城住宅平均租金環比下跌0.11%，跌幅較1月收窄0.34個百分點；3月節后“返工潮”全面開啟，重點城市租賃需求明顯增多，市場活躍度提升，50城住宅平均租金環比轉漲0.09%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，從重點城市表現來看，人口凈流入規模大、產業支撐能力強的核心城市租金回升幅度更為突出，其中深圳、北京、上海3月租金環比漲幅均在0.4%左右，位居50城前三，核心城市租賃市場的韌性進一步凸顯。

具體到北京，冷會表示，去年四季度以來北京租金價格走勢總體保持平穩。春節假期后套均租金略有上漲，平方米租金則總體平穩，這反映出成交結構的一些變化——中等以上戶型占比提升。

但從租金來看，中小戶型表現出色。張波表示，北京在內的一線城市，尤其是部分熱門板塊、需求集中的中小戶型，租金出現環比小幅上漲。

“快續約了，租客讓我給她降房租，每個月降400元，我說降100元，他們不同意，我要重新找租客了。”日前，正在出租一居室的房東林億（化名）向21世紀經濟報道記者感慨。

林億的房子地處北京商務中心區，此前一直自住，兩年前，由于工作變動，她開始將房子往外出租，彼時簽約的租金為6400元/月，在周圍屬于性價比較高的房源。“這兩年市場租金有所回落，我做好了續租降價的準備，但我的房子裝修比較好，又是房東直租，這套房子我還在還房貸，每個月降400元太多了。”林億考察周邊類似房源發現，自己此前的租金定價仍處于市場中等水平。

趙然表示，春節假期后一線城市租金環比雖有小幅回升，但整體仍處于“弱修復”階段。

趙然指出，一季度租金反彈力度不算強，首先是因為新增供給持續釋放，僅熱點城市的集中式長租公寓，月均新增供給約1萬套以上；其次是租客對租金價格的敏感度顯著提升；再次是市場預期趨于理性，運營方更傾向于通過穩定出租率來鎖定現金流，而非追求短期租金上漲。在此背景下，市場整體呈現出“以價換量、以穩為主”的運行特征。

3月29日傍晚，林億將自家房子掛上社交媒體平臺，報價略有上浮，給租客留下一些談價的空間。在不到一天的時間里面，已經有十余個有意向的租客來咨詢房源有關情況，其中三個人約了線下看房。林億對接下來的北京租房市場持相對樂觀的態度，她期待半個月之內找到合適的租客。

冷會分析稱，隨著春節假期期間積累的租房需求和節后返京人群集中入市需求的逐步釋放，預計未來一段時間住房租賃市場將有一個回歸常態的過程，此后市場總體平穩，直至到7、8月份租賃最旺季到來。

展望重點城市住房租賃市場，曹晶晶認為，隨著“返工潮”等季節性效應減退，重點城市住房租賃市場將延續“整體承壓、分化加劇”的格局，市場整體租金仍面臨調整壓力，難以出現普漲行情。而核心城市產業聚集區、交通便利板塊的優質房源，憑借其稀缺性和穩定的租賃需求，租金表現將更具韌性。