買八套老破小“以租養貸”？不要輕易模仿！

來源：市場資訊

（來源：灣區財經社）

最近，一位成都博主圓子抄底八套“老破小”的經歷，在房產圈引發熱議。

圓子表示，2025年1月決定買房后，她發動了成都二環內幾乎所有的主流房產中介，將目標鎖定在總價40萬—50萬元的小戶型。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。

“以租養貸”

租金可抵月供

吸引圓子集中購買“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房價低位時入手，能通過出租獲得穩定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，還可以賺錢?！?/p>

圓子介紹，她的八套房子，每個月需要還銀行貸款大約1.4萬元，但收到的租金大約有2.1萬元，不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能帶來接近10%的復利收益率。

在鄭州、重慶等城市，也出現一些投資者，通過購買低價“老破小”，實現“以租養貸”。今年2月，自媒體《鄭州樓市》提到，一位鄭州博主在金水區、鄭東新區篩選出一些位置極佳、業主急售的小戶型房源，通過砍價壓低價格，全款買下，再花2萬—3萬元裝修后出租。一套總價約在50萬元的一居室，月租金可以達到2300元，租售比約5.5%，回本年限大概18年左右。

租售比，是衡量房地產市場狀況的一個常用指標，簡單來說，是一套房靠出租能帶來多少回報，通常以年租金除以購房總價計算。在國際上，合理的租售比一般在1:200—1:300之間，即200-300個月收回購房成本，對應的年化租金收益率為4%—6%。

機會并不普遍

以租養貸還能賺錢，讓不少人羨慕又心動。但業內普遍認為，這種投資模式并沒有普遍性。以圓子的經歷為例，她購買的房源條件比較苛刻：總價足夠低，裝修投入少，能快速租出去，并且未來仍具備一定流動性。圓子提到，她最初買的6套房子，“每套總價30萬—40萬元，首付5萬—8萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當于只付了首付、稅費和中介費就拿下了，總共花了五六十萬”。

在一線城市，例如上海、廣州，這類二手房并不普遍。租售比能達到3%以上、能對標理財收益的房源，多是一些業主急售的個案，買家也主要是手頭有閑錢且5—10年內不急于變現的人群。

以廣州為例，2026年2月，據廣州市房地產中介協會數據，廣州中心區住宅租金是每月56.39元/平方米。換算下來，40平方米左右的老房子，月租金約2200元。

房價方面，據貝殼找房App數據，廣州二手房最新成交均價約2萬元/平方米，中心六區一套40平方米左右的房屋，總價起碼80萬元。

記者今天（30日）走訪越秀區地鐵6號線北京路站一帶，房地產中介黃先生介紹，目前周邊30到40平方米，樓齡30年左右的二手房，月租金大概2000到2500元，總價大概100萬元左右。按照總價100萬元來計算，如果只給15%的首付，貸款85萬元，利率3%，30年等額本息計算，月供3580多元，根本實現不了“以租養貸”。

房地產中介黃先生表示，除非首付比例大幅提高，月供的錢少了，租金才有可能覆蓋每月的貸款。

另據統計，廣州熱門板塊的租金回報率大多在1.5%-2.8左右，假設一套總價100萬元的房屋，按1.5%租金回報率計算，回本年限需要大約67年；按2.8%租金回報率計算，回本年限需要大約35年，比上述成都、鄭州等地個案的回本年限要長很多。

有資深房產中介徐先生表示，成都個案的抄底行為，背后還有一個邏輯在于對舊改的預期。圓子也提到，未來隨著城市更新推進，她購房的地段也有遇到拆遷的可能性，“我們相當于用了一個非常低的單價和投入，去買一個成都的未來”。

多位業內人士提醒，與收益相比，“老破小”的風險不容忽視。房地產中介黃先生提到：“老破小”普遍面臨房齡老化帶來的維修問題，比如管道、基礎設施等，后續維護成本高。而且租賃這類房源的租客，流動性強，每年都可能會有空置期、中介費支出，都會影響收益。

更大的不確定性在于房價走勢。他提到，如果全款買入，還可以看作是一種理財方式。但如果加杠桿入場，房價一旦下行，虧損會被放大。而且老房子的出手難度大，未來轉手變現的難度也較高。

記者：譚瑞珊

責編：灣財貓