東南西北，全是金剛！

2024年土拍目前來看基本是結束了，回顧這幾年的土拍，本土國企兜底成了主旋律，其中以南二環四大金剛做代表，不過這2年隨著三遠、高宅、西園等舊改出現，福州東南西北也都出現了巨量供應。

近期不少地塊也發出項目情況，比如榕發南湖、高宅的建總，給出的都是改善盤定位，項目體量都高達800-1000多套，算是這幾年改善單盤前幾體量。

之前在寫建總高宅地塊的時候，在思考一個問題，這種地段要賣精裝改善，用什么才能支撐這個價格體系，最終感受可能只有產品力，就是不同以往的產品力。

如果群友分享的：

第一階段，就是城投XX名字、這種，說白了純安置房，第二階段就是祥浦苑、金城灣、觀湖郡這種城投系開始嘗試著蓋商品房了，第三階段就是北園四大金剛這種，城投系正式大規模下場的階段（如果不嚴格按時間節點劃分的話，那就是榕發悅樂郡、攬湖；建總江南尚璟；左海望岳星月頌；福厝遠山十里；新榕這時候基本沒下場；新投城央境），到第四階段就是開始各家城投系發現不好賣了開始要抬品質的階段了（榕發魯麗、譽湖、錦城；左海煙山；建總華林、流花溪；福厝新投沒啥新盤目前；新榕的運行和亦川）

東南西北

南二環：在最近左海拿下宗地2024-87號后，南二環集齊5幅純商地塊，這里的純商體量達到404畝，建筑面積達到：53萬方。

目前南二環上市的四個地塊，規劃近4000套房源，去化985套，去化率接近四份一。

對于南二環除了純商地塊外，還有建總承建的城市更新項目，41棟安置房分為A區、B區、C區3個區，總用地面積180畝，總建筑面積34萬方，總戶數約3227戶。

綜上，在南二環這個區域，體量合計達到近600畝，建筑面積87萬方，套數接近：7700套。

南二環的樓市表現也難市場看空板塊，當然從目前情況來看，后續的其他板塊可能遭遇更差。

三遠舊改：隨著榕發瘋狂拿下三幅純商地塊后，三遠舊改也順利成交出讓，當然截至目前只上市了更早拿地的遠山拾里，不過上市后的表現，比四大金剛還差。

當然群友分享的榕發三遠地塊，給出的規劃也是改善大平層，可以說也是非常大膽。

從拿地情況來看：純商合計345畝，建筑面積63萬方，其中榕發53萬方。

如果參考遠山拾里的規劃套數，905套，三遠4幅純商會達到6300套。

對于三遠從目前規劃來看，主要就是存在地鐵規劃和已有的地鐵2號線，只不過目前東區的價格也已經大面積下跌，五里亭等區域都來到2.5W-2.7W，相對而言三遠的價值也被進一步打壓。

這里如果在算上安商地塊，面積高達526畝，建筑面積101萬方。

在巨型舊改+高容積率的搭配下，三遠成了體量最大的一個，這也是榕發未來幾年可能都揮之不去的夢魘。

高宅舊改：舊改地塊一次性全部上架，算是驚人，最終建總拿下三幅純商地塊，成了榕發之后，有一家一己之力兜底的代表。

從地塊面積來看，四幅純商合計218畝，建筑面積：43萬方，建總30萬方。

目前建總已經給出兩個地塊的規劃，其中流花溪一期，規劃850多套的純改善大平層，二期規劃雖然只有36畝，不過規劃剛需產品，套數也達到600多套。

簡單換算，高宅地塊如果剩余都按照偏改善的定位，合計套數能達到3000套左右。

至于地塊的安置房，體量不算太大，只有一幅小地塊，8萬方，套數預計800套左右。

對于高宅地塊，整體面積是最小的一個，不過搭配高容積率的定位，實際的建筑面積依然不低，這里建總成了最大承建商。

目前建總給出了改善的產品定位，對于這個地段說實話，壓力很大。

新店東片：近期商服地塊流拍，羅漢山的住宅也流拍，不過剩余的地塊也基本都已經拍出，相比于上面的三個區域，西園舊改的關注度并不高，加上地塊被拆分多幅，所以市場感覺并不明顯。

從地塊面積來看，7幅純商合計340畝，建筑面積：65萬方，三家國企兜底（新榕26萬方，左海19萬方，建總19萬方）。

對于西園舊改，并沒有出現一家城建的局面，不過從地塊情況來看，古厝的新榕拿地最多，左海建總相當，目前還剩一個地鐵口住宅未成交。

這里的安商地塊面積也不大，不過相比于其他三個區域，都有地鐵加持，或者地鐵預期，這里的配套和區位看上去可能更加一般。

大部分地塊都在角落，周邊配套相對缺失，也沒有什么景觀和未來預期，可以說這里的項目，可能是這四大區域最困難的一個。

匯總

分析：關于四大區域的匯總情況，純商面積達到1309畝，建筑面積224萬方。

如果按套均100平計算，相當于套數達到22400套，如果按套均144平計算，也達到15500套。

對于四大區域，從樓面價來看，很明顯南二環最高，除了它們是最早土拍外，從區域的差異來看，南二環也是配套相對最齊全的一個。

從體量來看，南二環雖然面積最大，不過受制于機場限高，容積率最低，所以建筑面積也有所壓制，作為對比剩余三個區域容積率都不低，高宅更是典型，這也導致這些區域的建筑面積普遍不低。

其中關注度較低的西園和三遠，體量最大，高達65萬方左右。

所以這時候在去對比，可以發現南二環反而是這里面最優質的區域，最少個人感受，南二環對于剛需的選擇是最優解，雖然供應量巨大，安置房不少，前幾年也供應了一堆房源，但是南二環的自身區位，以及周邊的配套建設和得房率等，都是最優的一個。

當然如同網友分享的，希望本土國企去卷新品，南二環的尷尬在于開發更早一些，產品雖然戶型還行，社區也有比以前國企盤好，但是放在真正卷產品的背景下，依然差了一個階段。

由于篇幅較多，先切斷了，下一篇的角度是國企兜底的角度，看看這3年多，這些國企的指標到底誰最難。