豪宅剛需齊發力，誰才是真贏家？

10月福州樓市迎來反彈，時間來到11月，對于市場的延續是一大考驗，從目前的市場來看，分銷是主旋律，特別在這兩個月，真正的贏家是分銷，下面就看看樓盤數據。

特別說明一下：數據是個人統計，由于時間偏差，所以數據會有偏差，這次統計時間是12月1日的11點，數據會略多一些。

網簽匯總

11月新盤網簽：1912套，環比10月減少30套，同比2023年11月，增加1078套。

分析：對于11月的數據，基本持平上個月，同比去年，依舊是增長一倍，數據還是比較強勢。

看看五區明細差異：

從五區差異來看，倉山區依舊強勢，晉安區出現下滑，鼓樓區反彈做到今年最多的一個月，原因比較簡單，豪宅建發紫宸本月開啟網簽。

最后看看個人統計的商品房網簽數據（僅作參考）：

從數據來看，本月1017套，環比上個月略微下滑，不過對比今年的均值，依舊是翻倍的數據，可以說11月的商品房數據還是強勢。

從五區明細來看，晉安倉山都略有下滑，鼓臺有一定上漲，原因在于兩個改善新盤在本月開啟了網簽。

總的來說，11月的樓市數據依舊不錯，國慶帶起的熱度，會延續多久，只能等12月的年度沖關看看。

樓盤明細

分析：本月的銷冠來自兩個樓盤，一個是本月領證上市隨后啟動網簽的建發紫宸，網簽74套，拿下銷冠。

作為這幾年的頭部豪宅新盤，關注和爭議不少，特別在目前改善疲憊的市場，去化備受關注。

開頭的數據還算不錯，項目首批房源備案均價7.9W，刷新福州平層新高。

實際成交價，從克而瑞的數據來看，6.5W左右，依舊存在折扣。

項目是否真的能撐起改善市場的熱度，依舊值得關注。

第二個銷冠是來自晉安湖的榕發攬湖，同樣網簽74套，這也是目前東區今年的單月最強數據。

項目本月新樓棟領證，加上特價分銷加持，周邊競品不少已經進入清盤，可以說多重發力下，讓項目一下子引爆。

第三名來自高新區的悅湖，上個月項目98套拿下銷冠，本月55套的數據依舊不錯，這個高新區的新盤，這2個月也算迎來了不錯的時光。

第四名來自五四北的和頌錦原，本月54套，上個月55套，目前網簽510套，庫存102套。

領證網簽13個月，月均39套，目前開始進入尾盤，這樣的去化表現，在這一年的福州樓市里面算是非常搶眼。

特別項目在五四北板塊，目前無地鐵的剛需定位做到這個表現。

除此之外，緊隨其后的同樣來自五四北，板塊典型的滯銷盤代表，綠城柳岸曉風，本月53套，對比前2個月，合計17套的數據，特價分銷的效果還是比較明顯。

項目目前庫存168套，終于看到了清盤的希望。

本月除了這幾個剛需盤外，排在前列的依舊是前幾個月的那幾個代表。

三環邊的城市之光，本月49套，今年11個月合計465套，不出意外的話，今年的五區套數銷冠還是它。

只能說看空它的很多，項目的超級大盤、三環邊區位，確實屬性不算亮眼，奈何連續3年領跑福州樓市。

目前庫存686套，明年金山會迎來新盤爆發期，明顯明年一年預計也沒辦法清盤。

如果2025年的銷冠還是城市之光，以后這個盤就是剛需盤的大哥。

隨后的項目就是城南兩大存量盤，三江口的龍湖景粼天筑，這幾個月依靠特價分銷，迎來大幅反彈，目前也看到清盤希望，項目預計也成了龍湖入榕的絕唱。

還有一個項目就是榕耀之城，同樣連續兩個月大幅反彈，本月福州天量土拍，項目附近的福峽路純商，樓面價大幅下調，7K左右后，終于被本土三家國企兜底。

這些地塊看上去會擊垮榕耀之城的預期，不過從建工帝封江地塊來看，預計短時間內兜底地塊都不會上市，后續可能也如同群友分析的會成為房票項目。

不管如何，榕耀之城這個TOD項目，要走的路還很長，當然周邊還有一個項目，已經徹底躺平，那就是福州體量最大，劃片“名校”的大東海江山府。

除了這些項目外，排在排行榜中間段的剛需盤，基本調性都是分銷特價。

除了剛需盤外，本月的改善盤方面，除了紫宸首次網簽外，位于臺江的綠城芝蘭月華，在被質疑后月末啟動網簽，合計52套。

從樓棟房源來看，預計首次的數據表現不錯。

這個項目看上去產品很亮眼，只不過綠城其他項目的交付實在爭議過大，加上房企目前也只有這一幅地塊，未來的管理等也難說。

本月借著兩個改善新盤首次啟動網簽，改善盤合計數據做到反彈，不過從實際明細來看，依舊不算理想。

在存量盤上，體量最大的建發灝云、保利屏西，本月都只有20套，環比上個月繼續下滑，整個國慶至今，數據都沒有強勢反彈，后續的壓力不低。

除了這些項目外，近期保利天瓚、榕發錦城大觀等也都開始預熱，福州改善新盤的市場，壓力會越來越大。

除此之外，本月天琴灣交房，二手開始密集掛牌，建發璽云等未交房也開始掛牌。

當新盤開始互相比拼之時，又面臨兩年改善項目交房，內外夾擊下，何去何從？

綜上，本月的樓盤，改善存量依舊表現一般，依靠兩大新盤首次網簽拉高數據，剛需盤上，特價分銷的項目，數據表現依舊不錯。

東區

分析：本月東區合計網簽有所下滑，銷冠來自榕發攬湖，74套大幅領跑。

從樓盤明細來看，不少項目進入尾盤，天琴湖、君蘭和鳴、桂語映月等。

雖然樓盤數量不少，實際庫存也只在幾個項目身上：攬湖、星悅頌、三號院、香頌、璽樾、遠山等。

本月的網簽數據，也主要來自這幾個庫存較多的項目，這也構成了目前東區的現狀。

雖然價格預期不高，不過實際可選盤也就那兩三個，真正的考驗可能還是后續的二手。

除此之外，就是三遠的天量供應，以及本月又拍出的兩幅純商地塊，當然還有王莊周邊樓面價1.7W左右的兩幅純商，那兩幅都是國企兜底，如果給出剛需產品定位，價格會直接錨定東區這些項目。

南二環

分析：板塊本月四大金剛合計網簽76套，數據依舊不錯，從樓盤明細來看，差異還是非常明顯。

榕發北源云筑，40套領跑，項目連續6個月領跑，表現算最突出的一個。

當然對比庫存來說，還有千套以上，壓力依舊很大。

作為對比，同時間拿地開發的左海望悅，本月3套，今年11個月合計43套，庫存1257套。

這種數據如果算去化周期，可以賣到首批購房者30年房貸還完。

除了這兩個庫存巨大項目外，剩余兩個，江南尚璟本月8套，項目連續4個月表現都一般，面對庫存大戶型產品，明顯預算和區位不太匹配，去化壓力不低。

項目近期也是現房展示，明年交房，當初賣得非常亮眼，沒想到最后也要賣到現房。

對于房企后續就是高宅的新盤，在剛需地段做改善產品，加上體量大幾百套，預計比這個還難上無數倍。

最后就是新區項目，最晚上市，本月25套的表現，中規中矩，項目的優勢就是庫存沒那么多，定位也貼合板塊。

無非差異是新區沒什么代表作，加上新區拿的其他地塊都一言難盡，會不會影響未來的品質等，也難說。

綜上，南二環項目不多，不過四大金剛近期來看，沒有哪一個看上去會比較舒服。

盤點總結

11月的福州樓市，網簽數據依舊不錯，延續了10月的大幅反彈。

這里面領跑的項目，基本都是以分銷+特價的為主。

在這兩個月，最幸福的不是購房者、也不是房企，而是在這個被分銷捆綁的樓市里面的中介。

這才是它們真正的紅利時間。