濟南維權真相：豪宅內卷之下，業主的品質恐慌……

有沒有感覺，這兩年濟南豪宅維權越來越多了？當下樓市維權主要分兩種現象：

第一種是開發商虛假宣傳導致的維權。交付降配減配的，出現質量問題的，大門嚴重縮水的……面對貨不對板，業主怒而維權，這種是捍衛自身權益，不能有半分讓步。

第二種是業主為提升自身房產價值，以維權的方式倒逼開發商增配。第二種維權情況，最近開始變多了。

拋開對錯不談，從這兩年豪宅維權的愈演愈烈來看，濟南樓市維權的真相，更像是產品力內卷之下，業主對品質的恐慌徹底藏不住了。

俯瞰科技城片區

最典型的例子是近期保利瓏譽的維權，網傳的保利瓏譽業主要求“保利瓏譽升級明細”共28條，透露出太多信息。這里挑3條看一下：

1 ，外立面。保利瓏譽項目在合同約定的全鋁外墻基礎上進行了品質升級。

業主維權訴求是要求全干掛鋁板。

2 ，系統窗。保利瓏譽合同寫明是斷橋鋁合金中空玻璃窗，宣傳同樣。

業主維權訴求全部升級為系統門窗，要求德國旭格品牌。

3 ，室內裝修包。裝修配置基本在樣板間門口，也在合同上注明了，業主是買房前知情的。

業主維權訴求是材料、品牌、點位等全面的升級。

其他的要求還有很多，比如升級公區車庫，住宅改為同層排水，會所服務全部免費等。與其說這28條是業主在維權，不如說是業主給予保利瓏譽的一條龍豪宅品質三連跳方案：

既然是3萬/平（左右）買的豪宅，就得拿出全濟南“一覽眾山小”的氣勢！

既然2024年豪宅市場卷到了新的高度，就算你保利瓏譽是2023年的規劃，也得改！

與其說是業主在維權，不如說濟南產品力內卷的緊張感，已經從開發商席卷到業主了。

當初優中選優挑出來的“白月光”，怎么還沒交付就變成了衣服上的“一粒飯粘子”？

豪宅業主們頻繁維權背后，到底在恐慌什么？在我看來，一共有兩點：

第一重恐慌：豪宅市場內卷之慘烈，超乎你的想象。

現在的豪宅，鋁板外立面、石材外立面、公建化外立面等等選擇太多了。以前三玻兩腔就是好東西，現在得中空充氮氣，得四五米整幅玻璃面，甚至得系統窗……

說白了，兩三年的交付周期里迭代升級的細節太多了。

第二重恐慌：3w+豪宅承擔的保值壓力，以及濟南二手市場的品質傾軋。

單價都到3萬左右了，每個人都希望自己買到的房子就是市場上最好的房子，這本身無可厚非。

不只如此，在這個動輒豪宅單價3萬左右的時代，保利瓏譽這樣的豪宅是被給予了沉甸甸的保值希望的。

而在產品力快速迭代的時代，新的樓盤不斷帶來新的升級，業主的品質恐慌在于，未來的二手房市場，自己的小區是否會喪失溢價權？

（網傳的保利業主28條訴求）

綜合來看，過度維權背后，既是豪宅業主們對品質的恐慌，也是對自身資產保值增值壓力的恐慌。就像當年買了配置最好的mate40，結果mate50、mate60年年更新，現在mate70都要上市了。幾千塊的手機都有些后悔買早了，到了幾百萬的房產，業主們很難不焦慮，不恐慌。

豪宅業主們的品質恐慌，從根本上來說，是還沒有正確認識濟南樓市的產品力內卷現象。當下的濟南豪宅市場，正處在一個產品力快速迭代更新的時代。僅核心區就有十幾個樓盤同臺競技，只有不斷的提升產品力才能刺激購買欲。

就像2020年以前，樓盤基本都是真石漆+鋁板線條，隔熱斷橋鋁合金窗戶。2020年后陸續出現了鋁板一體板，窗戶出現了系統門窗，幾乎已經形成了“無鋁板，不豪宅”的認知。

前幾年，之前大家覺得豪華會所就很好，現在都在問有沒有泳池，泳池帶自循環系統嗎，甚至，免費嗎？

而現在豪宅業主們過度維權正在做的，是要求樓盤不斷升級，按照市場最新標準來，按照這個邏輯，2025年更新的產品力，是否還要再加載到自己樓盤身上？豪宅產品力的升級就像手機的迭代一樣，mate50有十檔可變光圈，mate60處理器更好；mate70據說是“史上最強大的mate”。

即便如此，我們來看保利瓏譽，這是濟南前三季度核心區銷售金額第一的樓盤，省內外不知道多少開發商來參觀學習過。之所以能在市場上遙遙領先，還是因為其強大的產品力。對于保利瓏譽的業主來說，現在的恐慌大可不必。

從產品力來看，約1670多平的會所、園林實景、戶型、社區配套等都是行業內高配，代表著濟南豪宅市場的巔峰狀態，是能夠穿越周期的核心區鼎豪產品。

從獨特競爭力來看，這是核心區少有的綠建三星級建筑。因為土拍市場改為價高者得，核心區日后估計很難見到綠建三星的豪宅。在這個基礎下，保利瓏譽的鋁木科技窗代表的依然是市場高端水準。核心區獨此一份的綠建三星建筑，才是樓盤穿越周期保持溢價能力的強勢法寶。

冷靜下來考慮，一個銷售金額一路飆紅的樓盤，一個擁有不可超越競爭力樓盤，一個代表行業頂尖水準的樓盤，購房者需要恐慌嗎？

而在產品力不斷迭代的市場，購房者們要做的是什么：

優中選優，擁抱確定性。

最好的產品力永遠在下一年，只要是買方市場，永遠有無數個產品力升級飛奔而來，但那并不一定是對你最好的選擇。

新的地塊很多，但誰敢保證是哪個開發商，又會是什么樣的產品力？未來的市場又是什么樣的市場？當初的價格已經心動，誰敢冒險未來會不會房價上漲，同樣的價格已經難買到心動的地段和產品。

對于保利瓏譽的業主來說同樣如此，綠建三星的建筑是確定的，當下的外立面、園林、戶型等等產品細節是實景可見的，樓盤的兌現程度越來越高。這份確定性，才是購房者真正拿到手的東西。

時代的潮流永遠是滾滾向前的，濟南的豪宅產品力也是如此。產品力的更新是永無止境的，正確認識濟南樓市的迭代現象，是我們這一代購房者必須做的功課。

或許很少有人意識到，像這種過度維權，正在傷害濟南的房地產市場。從購房者角度，模仿者只會越來越多，本質上來說，這近乎無本的生意。贏了，單車變摩托。輸了，房子照樣交付，還給開發商留下不好惹的印象。

從開發商角度，過度維權風氣形成以后，可能會導致開發商在迭代新品時更加慎重，開發商或許會考慮新盤迭代對其他在售樓盤的影響。

如果產品力內卷不再加速度，對購房者到底是喜是憂？

從土拍市場角度，濟南樓市的過度維權風氣，或許會影響大牌開發商在濟南拿地的傾向。

當下土地市場的行情是平臺拿地更多，或者地方小開發商的省城初體驗，以往遍地開花的TOP10、TOP20等大牌房企，愿意在濟南拿地的已經鳳毛麟角。

其實這兩年，大牌開發商已經在收縮二線城市的拿地配額，對在濟南這樣的二線城市拿地越來越謹慎。

現在濟南這種一而再再而三的過度維權的名聲打出去，只會嚇退更多大牌開發商。

就拿保利來說，如果保利因為新樓盤產品力升級導致在售樓盤過度維權，因此愈發謹小慎微不敢拿地。一個連不斷提升產品品質，長期深耕地方市場多年的央企都不敢拿地，無論對市場來說還是對濟南這座城來說，將是巨大的傷害。沒有大牌開發商，沒有豪宅開發經驗，對濟南豪宅市場意味著什么？懂得都懂。

11月，濟南剛發布了《進一步優化土地市場的若干措施》，15條土地新政，條條都在鼓勵開發商多拿地，敢拿地。

再看看豪宅市場過度維權對土拍市場的影響，數學課堂的記憶瞬間復活，我們舉個例子：

一個水池只有10立方水，進水管一小時進1立方水，放水管一小時放2立方水，問10小時后，水池還有多少水？

大家有沒有想過，未來如果愿意進駐濟南的開發商越來越少，拿地越來越少，濟南市場會是什么樣的境況：供不應求？無房可買？這到最后傷害的還是這座城市和這座城市的人民。