新地直接劃片，新盤(pán)交房學(xué)校未建，福州樓市怎么看？

今天刷到群友聊天，看到福州土拍發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)新地塊給出了劃片，這個(gè)補(bǔ)充也算是首次，結(jié)合最近中駿的劃片維權(quán)，有點(diǎn)意思，下面聊聊。

土拍內(nèi)容

28號(hào)鼓樓華林路宅地劃片屏山小學(xué)
29號(hào)金山科創(chuàng)園宅地劃片金山實(shí)驗(yàn)小學(xué)
30號(hào)金山大道北側(cè)宅地劃片金山小學(xué)
31號(hào)晉安上洋地鐵口地塊劃片鼓山苑小學(xué)

這里面最受關(guān)注的就兩個(gè)，一個(gè)就是劃片金山小的30號(hào)地塊，以及劃片鼓山苑的上洋地塊。

金山小這幅地塊，之前上架過(guò)最終取消，這次上架，樓面價(jià)下調(diào)，起拍是1.37W。

地塊前身是駕校+工業(yè)園區(qū)地塊，面對(duì)低迷的土拍市場(chǎng)，直接給出最強(qiáng)的殺招，劃片金山板塊最優(yōu)質(zhì)的金山小。

當(dāng)然這樣的劃片，也不算沒(méi)有依據(jù)，項(xiàng)目南側(cè)的金山明星也劃片金山小。

對(duì)于金山小，這幾年話(huà)題不少，前幾年新蓋的金閩小，歸到金山小，變成金閩校區(qū)，劃片的幾個(gè)樓盤(pán)，都有一定價(jià)格上漲。

其中最典型就是網(wǎng)紅盤(pán)榕心映月，二手售價(jià)達(dá)到3.2-3.4W，成為少有沒(méi)有虧本的新盤(pán)。

甚至一度標(biāo)榜劃片金山中最新的樓盤(pán)。

如今這幅純商地塊，樓面價(jià)1.37W，還是劃片金山小，對(duì)比金山小那些老舊樓盤(pán)，這個(gè)地塊才能稱(chēng)得上是最新的金山小+金山中項(xiàng)目。

那面對(duì)這樣的劃片，地塊是否在土拍市場(chǎng)會(huì)得到高認(rèn)可？

看到網(wǎng)友討論，覺(jué)得能賣(mài)的不錯(cuò)，個(gè)人感受應(yīng)該也不會(huì)有多好。

1.37W的樓面價(jià)，最終多少成交，以及最受售價(jià)多少，按目前劃片，最好就是打造剛需盤(pán)，賣(mài)個(gè)劃片溢價(jià)。

但是劃片溢價(jià)到底多少，在二手市場(chǎng)的定價(jià)一直不夠踏實(shí)，新盤(pán)開(kāi)售之后的表現(xiàn)，反而沖擊更強(qiáng)烈。

盲猜：新盤(pán)3W以下，銷(xiāo)量一般！

屆時(shí)劃片金閩小的那些次新，不知道市場(chǎng)價(jià)值還有多少？

除此之外，晉安區(qū)也給了新地塊，樓面價(jià)僅9712元/㎡，劃片鼓山苑對(duì)口格鼓。

格鼓是晉安區(qū)真正的第一，這幾年數(shù)據(jù)依舊強(qiáng)勢(shì)。

這個(gè)地塊的起拍樓面價(jià)甚至不到1W，和金山這幅地塊一樣，面對(duì)劃片的老舊樓盤(pán)，這幅地塊也成了劃片最新的項(xiàng)目，屆時(shí)打造剛需盤(pán)+地鐵+學(xué)區(qū)，非常不錯(cuò)。

關(guān)于東區(qū)的劃片，前幾年也是炒作比較激烈，就不說(shuō)榕博小+晉三中，項(xiàng)目周邊的保利云上+建發(fā)美的君蘭和鳴，劃片紅光小學(xué)，冠名了榕博集團(tuán)，也成了劃片優(yōu)勢(shì)！

如今地塊更外圍，樓面價(jià)腰斬，直接劃片格鼓。

不知道這些新盤(pán)的業(yè)主作何感受！

綜上對(duì)于土拍低迷后，市場(chǎng)也變得越來(lái)越魔幻，未來(lái)還有什么操作，可以敬請(qǐng)期待。

新盤(pán)學(xué)校未建

看到土拍市場(chǎng)給出優(yōu)質(zhì)劃片，作為對(duì)比，前幾年的新盤(pán)，運(yùn)氣就沒(méi)那么好了。

近期中駿世界城關(guān)于劃片過(guò)渡方案，出現(xiàn)維權(quán)。

由于配建學(xué)校龍津小，沒(méi)有動(dòng)靜，給出的過(guò)渡是去東升小，業(yè)主要求去施程小學(xué)過(guò)渡，理由是施程小是新校的主辦單位。

至于實(shí)際情況，其實(shí)也不難發(fā)現(xiàn)，除了所謂的“接送距離”，真正的原因主要還是在于小學(xué)和對(duì)口的差異。

東升小對(duì)口四十中，施程小對(duì)口外國(guó)語(yǔ)，十六中剩余名額，給倉(cāng)小及施程小搖號(hào)。

不管每個(gè)人對(duì)這兩所的劃片怎么看，個(gè)人感受，施程小優(yōu)勢(shì)明顯強(qiáng)于東升小，所以業(yè)主的維權(quán)，主要還是希望劃片更好，當(dāng)然從最終情況來(lái)看，大概率也是保持現(xiàn)狀。

對(duì)于中駿這個(gè)案例，其實(shí)也只是一個(gè)縮影，前幾年大家有印象，還記得很多新盤(pán)為了賣(mài)房，都把劃片的學(xué)校做了包裝。

比如上面提到的紅光小，只是目前君蘭也交房，那個(gè)冠名榕博的九年一貫新紅光，不知道開(kāi)建了沒(méi)？

這樣的案例還有多少，沒(méi)有太多經(jīng)歷去盤(pán)點(diǎn)了，反正感興趣，可以去搜索看看。

這樣對(duì)比一下，就能發(fā)現(xiàn)，前幾年的新盤(pán)和如今的新地塊，待遇可謂天差地別。

更好的公區(qū)規(guī)范，更好的得房率，更卷的戶(hù)型設(shè)計(jì)，以及更直接的劃片。

奈何這么多更好之下，迎來(lái)的是一片慘淡的去化。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

福州新盤(pán)和劃片的關(guān)系持續(xù)了很多年，從最早交房給劃片，到后來(lái)新盤(pán)集資建配套學(xué)校，再到如今土拍給出劃片。

這些年出現(xiàn)了很多代表學(xué)校，比如清華附中、榕博集團(tuán)等等。

當(dāng)土拍給出周邊優(yōu)質(zhì)劃片后，要是還沒(méi)有好的反饋，屆時(shí)打擊的可不僅僅是土拍市場(chǎng)，而是整個(gè)板塊的二手。

當(dāng)然這還只是第一步，畢竟也只是靠外圍的地塊，給出中等偏上的劃片，鼓樓的地塊，依靠斷供優(yōu)勢(shì)，還在備受關(guān)注。

做個(gè)大膽想象，假如有一天，鼓樓的純商都賣(mài)不到好價(jià)格，是否考慮給它們也提前劃片一下？

屆時(shí)對(duì)于鼓樓的學(xué)區(qū)房，那沖擊有多大？

以前說(shuō)打敗學(xué)區(qū)房的是人口，如今看來(lái)可能是土拍市場(chǎng)，更深一點(diǎn)可能是樓市行情，更深一點(diǎn)，確實(shí)是人口。