濟(jì)南房價如何走，買哪里，關(guān)鍵看這一點

時常有讀者咨詢，未來房價的走勢。這是一個很容易回答，卻不一定能答對的問題。

中國研究經(jīng)濟(jì)的專家很多，研究房地產(chǎn)的也不少，他們的觀點都不一樣，預(yù)測未來房價走勢也是有的看多有的看空，何況我只是一個在這個行業(yè)里滾打摸爬的普通人？即便我的很多觀點都印證了是正確的，但我依然不敢回答未來房價走勢的問題。

雖然漲跌不好預(yù)測，或者說不敢預(yù)測，但在一個城市里，哪個板塊更值得買，相對更有價值，還是可以討論一下的。其實這個道理很多人也都明白，那就是：

產(chǎn)業(yè)聚集的板塊，就是更有價值更值得買的板塊。

這在很多城市都已印證。比如這一方面表現(xiàn)比較突出的是蘇州。

前些天去蘇州，和生活在蘇州的朋友聊天，說到蘇州房價最貴的區(qū)域，朋友說，就在工業(yè)園區(qū)。因為這里產(chǎn)業(yè)最多，蘇州的產(chǎn)業(yè)大都聚集在這里，甚至還有專門的蘇州上市企業(yè)產(chǎn)業(yè)園。

有產(chǎn)業(yè)才能聚集更多高精尖人才，才更有消費力，才能支撐起更高的房價，所以工業(yè)園區(qū)豪宅聚集，遍地開花。

這位朋友介紹之后，我就看了工業(yè)園區(qū)的房價，工業(yè)園區(qū)二手房均價高達(dá)4.3萬元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于姑蘇、吳中、相城、高新區(qū)等城區(qū)的房價，均價高過第二名的姑蘇區(qū)1.5萬，高過吳中、相城的一倍左右。真的是一枝獨秀一般的存在！

我又看了看工業(yè)園區(qū)的幾個板塊，有的板塊均價高達(dá)7.3萬元/平米，即便低一些的板塊均價也高達(dá)4.4萬元/平米，如下面的截圖，大家可以看看，這是近兩天查看的價格。

看到這些數(shù)據(jù)，我還是很驚訝的，畢竟蘇州既不是一線城市也不是省會，而之所以有如此高的房價，主要歸功于產(chǎn)業(yè)聚集。

再說核心區(qū)房價，濟(jì)南比蘇州差了一大截。當(dāng)然你可以說蘇州經(jīng)濟(jì)更強(qiáng)，那我們看看和濟(jì)南差不多同級別的城市，如南京、青島核心區(qū)的房價如何。

我們看一下南京幾個熱點板塊的二手房房價，像奧體、新城科技園等板塊的均價都在4萬+以上。

再往下看，更好一些的小區(qū)，單價都在四五萬，甚至高達(dá)7萬元/平米，這只是南京樓市的一斑。

青島更不用說了，青島的房價更貴，均價三四萬板塊太多了，像八大關(guān)的均價甚至高達(dá)5萬+。

鄭州和濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)情況差不多，雖然鄭州樓市這兩年萎靡不振，但是鄭州核心區(qū)北龍湖一帶的房價，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于濟(jì)南，像這種某個樓盤單價4萬+、5萬+，甚至6萬+的樓盤，可真不少，濟(jì)南都很少看到這種樓盤。

反觀濟(jì)南，核心區(qū)房價徘徊在3萬/㎡左右，至于未來會不會突破4萬+，甚至更高，就看這座城市的發(fā)展水平了。相信在強(qiáng)省會戰(zhàn)略的加持下，更有理由聚集更多的產(chǎn)業(yè)，打造濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)集群。

這一切也都在進(jìn)行中，就像這些年不斷有大型企業(yè)落地在濟(jì)南，尤其是濟(jì)南東部。所以，我們看到濟(jì)南置業(yè)一個很明顯的趨勢，那就是買房來東部。

濟(jì)南東南西北中，之前還有南部能吸引一部分購房者的目光，而現(xiàn)在，可以說只有東部最受關(guān)注，未來房價的天花板相信也是在濟(jì)南東部。

為什么是東部，其實從每天早晚高峰堵車也能看出來，東部產(chǎn)業(yè)多，上班的人多，堵車也最嚴(yán)重。

從2009年奧體中心承接全運會之后，歷經(jīng)十余年的發(fā)展，東部已經(jīng)是高樓林立，再加上漢峪金谷、CBD的建設(shè)，東部發(fā)展一日千里，從燕山立交橋向東，鱗次櫛比的高樓，脈動著一座城市的經(jīng)濟(jì)。

而在東部，最核心的就是奧體CBD、漢峪金谷一帶，圍繞著這一核心形成濟(jì)南樓市最熱點的區(qū)域。

像CBD、漢峪、長嶺山等多個板塊受益于濟(jì)南東強(qiáng)戰(zhàn)略，在濟(jì)南樓市一時風(fēng)頭無倆。

舉個比較明顯的例子：

劉智遠(yuǎn)，也就是長嶺山片區(qū)，10年前這里還是城中村，荒蕪一片，不見一個高樓。我當(dāng)時去雪山片區(qū)還想，高新和雪山片區(qū)之間，怎么還有這么一片空白之地？誰能想到短短幾年時間就大變樣，現(xiàn)在這里的樓盤竟然在改善市場大受追捧。

有句話叫做三十年河?xùn)|三十年河西，其實在這些年城市的快速發(fā)展中，都不需要三十年，十年就是大變樣。

而長嶺山片區(qū)的發(fā)展，一是得益于位于濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)大動脈經(jīng)十路旁；二是得益于緊鄰漢峪金谷的產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)十路鳳凰路這個路口的東南西北四個方向，高樓林立，幾乎可以說是濟(jì)南最著名的黃金十字路口；三是得益于歷下區(qū)對長嶺山片區(qū)的定位之高——長嶺高科片區(qū)，是歷下區(qū)重點發(fā)展的三大板塊之一，是濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)之城，未來之城。華為總部及研究所、百度、濟(jì)南人工智能計算中心等產(chǎn)業(yè)龍頭相繼落地，建設(shè)速度也是日新月異。

這一片區(qū)的發(fā)展，和蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展如出一轍，是產(chǎn)業(yè)最為濟(jì)南的一個片區(qū)。

不但片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集，在片區(qū)周邊，更是聚集大量的產(chǎn)業(yè)，有數(shù)據(jù)顯示：

漢峪金谷擁有35萬+全球精英涌入，89%省市政經(jīng)商科資源集中、5大科創(chuàng)龍頭匯聚、2300+金融機(jī)構(gòu)、90+世界金融企業(yè)總部……

這些數(shù)字后面，是一個區(qū)域發(fā)展活力的表現(xiàn)，是眾多高精尖人才的聚集，是強(qiáng)大的消費力。

有這些產(chǎn)業(yè)打底，片區(qū)的樓盤才能水漲船高，像銀豐玖璽城，連續(xù)7年霸榜濟(jì)南改善市場，連續(xù)2年獲得省市銷售的“雙冠王”，已經(jīng)邁上房價單價3萬+的階梯。

也是因為有產(chǎn)業(yè)打底，銀豐玖璽城也有了沖擊單價4萬+的勇氣！很多人看好銀豐玖璽城，就是因為看好濟(jì)南的東強(qiáng)戰(zhàn)略，看好片區(qū)的發(fā)展！

當(dāng)然，好地段也要有好產(chǎn)品，特別是當(dāng)下產(chǎn)品更新迭代如此之快，改善購房者對好產(chǎn)品青睞有加。有好產(chǎn)品才是他們下單的理由，沒有好產(chǎn)品寧愿空倉。

而銀豐玖璽城今年推出的七期瓏和院，作為第四代住宅，雖然爭議很多，但絕對稱的上好產(chǎn)品。之所以有爭議，不就是因為超前，因為夠新，更何況一個樓盤，不可能人人都喜歡。

第四代住宅的亮點就是空中庭院。畢竟在鋼筋水泥的城市里，誰不想有一方庭院來慰藉平生？像這個中秋節(jié)，就可以在自己的空中庭院里看城里的月光。

隨著人們生活水平的提高，改善居住不單是要個大面積的房子，還要更加生態(tài)宜居親近自然。有一套大別墅有大院子固然很好，但在城市里，尤其是寸土寸金的核心區(qū)很難實現(xiàn)，但第四代住宅就相對容易許多，既有大平層的舒適，還能實現(xiàn)院落的夢想。這也是為什么全國許多城市興起第四代住宅熱潮的一個重要原因。

或許人們對空中庭院太過關(guān)注，關(guān)于銀豐玖璽城瓏和院的第四代住宅，大家的視線也太過聚焦于它的空中庭院，而忽略了瓏和院其他方面強(qiáng)大的產(chǎn)品力。

我們簡單羅列幾個：

①瓏和院23棟樓，65%的樓座都是單獨一個單元。單獨一個單元的好處有很多，比如兩個單元的樓座，東單元的西戶和西單元的東戶，如果設(shè)計不好更像中間戶；在容積率不變的情況下，多是一個單元的樓座，會讓社區(qū)的通透感更強(qiáng)，居住也會更舒適。

②瓏和院由匯張思建筑設(shè)計院總裁思圖德親自操刀設(shè)計，雖然有約6米多的挑高的空中庭院，但建筑的顏值絲毫不受影響，沒有當(dāng)下公建化立面的那種過于單一的表現(xiàn)形式，而是更有層次感；再加上瓏和院全鋁板立面，頂奢灣流“游艇式”建筑造型，多處運用更具美感的弧度造型設(shè)計，尤其是樓頂不惜重金打造的鋁板“天空之翼”的造型，讓整個建筑顏值別具一格，建成后絕對是一道亮麗的風(fēng)景線。

③瓏和院不只有空中花園，社區(qū)園林景觀也是亮點紛呈。整體設(shè)計理念是以皇家貴脈、安縵度假生活的靈感為造園理念，重金打造的一軸五苑七花園景觀。南大門最大寬度近50米，高度約9米；北大門最大寬度約70米，高度約12米，這種雙主入大門的樓盤在濟(jì)南當(dāng)下就很少見。

不管南北大門，都不只是大門，更是融合景觀在其中，像南大門酒店式落客環(huán)島設(shè)計，北大門的“星空蒼穹”頂，以及拾級而上步步高升的歸家動線等，在歸家的儀式感中，還有一種度假般的輕松感。社區(qū)內(nèi)還有約1000㎡星際穿越主題兒童樂園，這是山東首個室內(nèi)外融合的立體兒童樂園，無論是面積還是特色都堪稱一流。

④瓏和院戶均面積高達(dá)205平米，足以保證圈層的純粹性；所有戶型均為電梯入戶；標(biāo)準(zhǔn)層層高約3.1米，甚至有的戶型層高約3.5米；約3.1米落地窗，真正讓窗戶落地，這一點在濟(jì)南也不多見，濟(jì)南大多數(shù)落地窗其實距離地面還有40CM左右；不必說約0.5的窗墻比，單就系統(tǒng)門窗、LOW-E玻璃，在濟(jì)南的改善盤中有幾個能真正做到？

⑤瓏和院社區(qū)會所高達(dá)3700㎡，并且是雙層設(shè)計，會所內(nèi)有5星級恒溫泳池等配套，相當(dāng)?shù)纳萑A。

⑥瓏和院的另一大亮點是百萬豪裝。先看設(shè)計團(tuán)隊，鄭忠、梁志天、梁景華等，五位設(shè)計師在業(yè)內(nèi)都是大名鼎鼎，具有大師級的地位，從目前實景呈現(xiàn)的樣板間來看，設(shè)計感十分突出，尤其是曲線的運用是一大亮點。

而在裝修用材上，更是不惜重金，據(jù)說標(biāo)準(zhǔn)之高在全山東都是首屈一指。如多處運用具有高級感的奢石，比如入戶門用的銅木裝甲門，比如所有所用櫥柜的漆面，均為豪華轎跑同款液態(tài)金屬漆，比如全屋智能的5.0系統(tǒng)等，可以說從硬件到軟件，皆是高標(biāo)準(zhǔn)配置，百萬級豪裝果然名不虛傳。關(guān)于百萬豪裝，可以去樣板間現(xiàn)場體驗究竟。

⑦產(chǎn)品的亮點還在于戶型上，從149平米到450平米，不但有多個戶型選擇，而且即便同一個戶型，格局也不盡相同，不是定制化，勝似定制化，滿足多種客戶需求，這一點在當(dāng)下也是難能可貴。

簡單說了以上七點，說的很簡單，很多內(nèi)容沒有提到。但是，僅從這些內(nèi)容也能看到，瓏和院的價值又豈是第四代住宅的空中庭院那么簡單？

我簡單梳理的這七點，任何一個拿出來，在當(dāng)下濟(jì)南樓市，放在任何一個樓盤，都是值得大書特書的亮點，而在瓏和院空中庭院的光環(huán)下，卻被淹沒了。

其實我們還可以暢想一下，隨著東部產(chǎn)業(yè)越來越聚集，有錢人越來越多，而像長嶺山、漢峪等片區(qū)卻無新樓盤供應(yīng)的背景下，他們該如何選擇。

這個時候，作為第四代住宅的瓏和院，以強(qiáng)大的產(chǎn)品力，尤其是空中庭院獨一份的存在，或許會更受改善客戶青睞。