鳳凰新村舊改，第三次土拍，怎么看？

近期福州土拍發布，正好遇上鳳凰新村舊改公告發出，結合起來水一篇。

土拍內容

時間：2024年8月30日

地塊：共有8幅，面積155畝，其中住宅用地4幅，面積109畝，全部純商定位。

金額：起拍金額合計24.41億元

分析：從這次的土拍公告來看，和第二輪的基本類似，起拍規模較低，核心地塊較少，非商住用地占比較高。

簡單回顧一下：

第一次土拍：成交98.5億，面積515畝，14幅地塊，8幅純商，綠城2.77W拿下狀元地塊，溢價率13%

第二次土拍：成交26.4億，面積123畝，7幅地塊，1幅純商，保利2.57W拿下省機械地塊，溢價率0

第三次土拍：起拍24.4億，面積155畝，核心地塊鼓樓華林。

從對比來看，土拍的趨勢是越來越弱，前2次土拍，所有的商住地塊，僅狀元地塊是非底價成交。

今年的核心地塊，供應還不算大，金山成為一大主力，從第一輪高宅地塊集體出讓，再到這2次金山北的不少地塊，頻繁上架。

金山在庫存不算過大的背景下，后續的樓市壓力也是肉眼可見。

對于本地的地塊，最受關注就是鼓樓華林的袖珍地塊，地塊分成2塊，由于配建幼兒園，所以樓面價很低。

按數據來看：住宅用地：6.85畝，幼兒園：5.79畝。

如果不計算幼兒園的支出和收入，住宅用地起拍樓面價是：16555元/平。

對于地塊而言，開發空間不大，不過價格也不高，周邊類似的地塊，就是目前在售的華林雍璟，項目樓面價2.14W，地塊13畝。

很明顯這幅地塊從數據來看，性價比還行，只不過目前市場，幾大外來房企預計也看不上這種地塊。

隨后就是金山北的兩幅地塊，其中2024-30號，在上一次上架最終取消。

從數據來看，基本沒有變化，樓面價從1.53W降到1.37W，下降1.6K。

另外一幅位于周邊，起拍樓面價1.25W，周邊一片都是產業園。

結合這一年的金山北出讓來看，上架4幅地塊，目前成交一幅，左海1.63W拿下。

4幅地塊面積合計：142畝，成交25畝。

對于金山北的地塊情況，主打都是純商定位，周邊存在地鐵5號線，部分產業園近年重新建造，界面有一定變化。

不過從整體的生活配套和氣息來看，產業園聚集，生活氣息偏差，沒有成片住宅規劃，看上去更像是在原來產業地塊強行變更而來，主打就是一個怪。

給出的樓面價在1.25-1.6W，個人感受放在以往不算啥，不過目前的市場，這種價格依然偏高，當然即便不高，這種地塊也只剩下兜底的結局，所以多少樓面價，可能關系也不大了。

最后一幅純商住宅位于東區，容積率2.2，起拍樓面價9.7K。

地塊主打的優勢就是純商+2號線地鐵口，周邊600米，就是2021年，建發2.4W樓面價競配8700平公租房拿下的君蘭和鳴。

對于地塊而言，呈現三角形，兩個馬路夾角，地塊相對一般。

只不過差不多的容積率，差不多的純商屬性，3年后的今天，樓面價腰斬都不夠。

試想這幅地塊兜底上市，賣個2W（利潤也很充足），那當初賣3W+的君蘭，2.7W的云上，要如何應對？

綜上對于這次的土拍，看點不大，四幅地塊最好的結局已經是兜底拿下，目前最怕是兜底都無人認領。

當土拍低迷之后，持續下跌的樓面價，也讓周邊已經上市的新盤，后續的市場也面臨極大壓力。

舊改分析

當看到土拍供應捉襟見肘后，對于福州外圍的土儲還有不少，比如五四北、城南等，奈何兜底都很難兜之后，也就剩下鼓臺舊改了，相比于此前，今年舊改力度還不夠。

近期臺江區的鳳凰新村，終于貼出公告。

從網絡消息來看，這次鳳凰新村的舊改涉及：鳳凰新村，臨鳳樓，福發生活區，菏澤17、18、19，具體的范圍等舊改發布之后再看。

按照地圖的測距來看：面積大概150畝左右。

對比當初對面的上海西新村224多畝，體量小了一些，不過在鼓臺的供應里面，依然不低。

按照此前的規劃來看，大概率會有近一半的面積拿來做商品房，相當于會有75畝左右。

當上海西兩大第四代住宅改善，進入清盤后，市場又迎來了新的供應。

從規劃來看，不出意外又是高容積率的鋼鐵森林，最終建成，這里的住宅密度預計也是福州的城建一大看點。

對于臺江，除了鳳凰新村外，此前已經啟動舊改的金屏垱地塊，面積約63畝。

最終規劃發出三幅地塊，兩幅商住，面積合計44.7畝，容積率不到2.3。

雖然地塊還未上架，但是很明顯這些指標已經告訴市場，都是純商定位。

查看這個舊改的補償方案，項目給出的臺江區內和區外的調換房，沒有出現原拆原遷的方案。

很明顯這次的舊改，全部給了純商定位，只是第三次土拍還未上架，不過預計今年也會上架。

當有了這個案例之后，鳳凰新村的舊改，最終會給出多少安置面積，預計會比之前上海西的更少。

這個地塊45畝，鳳凰最少80畝，相當于臺江區又有125畝純商地塊待供應。

至于拆遷紅利，從目前的方案來看，就是拿房一種出路了，但是在拿房的時候，基本原拆原遷是最優解，因為其他區域的房源，主要是兩種情況，可選太少，區位太遠對接價不合算。

從近期的投訴來看，面對舊改，也出現了差異化，狀元舊改，商品房地塊立刻上架，安置地塊因租戶拒絕搬離導致未凈地交付。

以前安商房存在，還能拆遷戶享受變向紅利，如今回歸最原始方案后，面對純安置的新盤，極高的容積率，還要面對不知何時的拿房。

可能這也是目前賭拆遷變得越來越少的一大原因。

盤點總結

對于今年的土拍，整體來說截至目前，依舊沒有起色，吸金力度還是偏低，鼓臺舊改，雖然傳出部分小區拒絕拆遷的聲音，但是從土地財政來看，預計后續追究要進行下去。

至于最終拆遷戶，面對舊改是喜是憂，可能也只有看每個人的側重點了。

對于舊改土拍，一直決定了面粉的價格，如今這樣的現狀，面粉基本也是白菜價，當市場已經不太理想后，這些消息傳達的預期也變得比較不堪。

對于購房者也很好把控，關注土拍關注舊改，何時回暖，何時市場才有轉機。