樓市救市，效果會如何？

聊聊上周熱度最高的救市政策，看到群友分享不少大V的文章，好像政策一出樓市信心就回來了，售樓部一下子人變多了。

政策內容

1、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限
2、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點
3、首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%

分析：關于取消下限，很好理解，給后續的商業貸款利率下調給出空間，預計商業貸款利率破3，指日可待。

放在2年前，5%以上的房貸利率，很明顯現在的利率是歷史最低了，只不過按市場來看，歷史最低一直在創造。

至于下調公積金貸款利率，隨著商業貸款利率下降，同樣是給出空間，不然要是商業貸利率比公積金還低，那公積金存在的意義就毫無價值了。

至于最后一點，降低首付比例，福州此前已經降到20%，目前下調5%，聊勝于無。

關于這些內容，其實在去年都出現過，降貸款降首付，最終的效果大家也看到，去年一整年樓市依舊低迷。

如同降首付比例，即便0首付，對于購房者幫助有多大，一套幾百萬的房子，可能很多人更怕的是月供。

綜上，如果降首付降利率能迅速救市，個人感覺應該樓市就不是這幾年這樣的表現。

出生率看樓市

聊樓市的時候，想到一個話題，就是這幾年常提及的出生率，每次提及鼓勵出生，就有很多專家出來喊，比如生娃獎勵錢等。

之前看到一個文章覺得分析不錯。

關于出生率，補貼幾萬，根本就是為了迎合流量，實際沒啥用。

對于出生人口的降低，最大的問題還是在于養娃的一系列配套。

也就是常說的：生兒容易養兒難。

目前的大部分雙職工家庭，在沒有老人全力的輔助下，預計都很難有過多時間來養2胎。

特別在小孩子的教育問題上，很多依托在午托晚托，晚上還要回去教功課，完成老師布置的作業，動不動的家長參與活動。

對于大部分私企員工，在如今的氛圍下，何談這些時間。

所以文章分析，要想提高出生人口，一定要全面解決目前養兒的配套，國家是否入場，解決午托晚托，提供更多免費或者低價的配套。

前幾年最突出的教培行業，打擊之后出現了更貴的隱秘家教等，最終讓不少家庭需要花費更多的資金。

堵不住的背后，是否可以提高學校的投入，就如同民辦校那樣，讓家長的課后投入減少，不是出現成績下滑，就是通知家長。

只有全面解決養娃難的問題，可能才能有效讓部分想生娃的家庭，能夠更有信心，否則所謂的幾萬塊補貼，基本是聊勝于無。

同樣的道理來到樓市，在降低首付和貸款后，購房門檻降低了，大家覺得需要的是降房價。

從這幾年走勢來看，整個福州，不說全部，大部分板塊基本都是呈現下跌走勢，部分甚至已經跌回2016年，如果考慮上通脹等，實際的價格已經跌了不少。

最終結果如何，很明顯跌的越多，買的越少，反而跌的少，更好賣。

這可能就是市場最真實的反應，也就凸出了一直以來的那句：漲價去庫存。

綜合以往，能讓一堆人瘋狂貸款上車的底氣，就是漲價預期，以及對經濟預期的看好。

目前的樓市，最明顯的氛圍影響，依然是外圍，如何維持30年的貸款，估計很多人都沒有信心。

從而也造就，即便房貸利率更低，但是很多人開始提前還款，即便銀行利率很低，依然還在持續存款。

所以歸根到底，樓市去庫存依然是樹立市場信心。

目前的招基本都出了，就剩下一線城市解除限購，能否帶出成交量和房價逆轉，要是最終發現沒有效果，可能樓市的慘淡就更明顯了。

目前能止住下跌的幾個辦法，比如最近的所謂不算公攤面積，或者福州新規提高得房率，這些無異于就是變向提高單價，讓房價看上去不會跌的那么明顯。

除此之外，可能就是所謂的通脹，稀釋價值，這也是很多人對下半年經濟最大的預期。

當然不管如何，房價止跌和銷量回升，是樓市信心的來源，至于如何操作，方法很多。

如同此前的去庫存影響土拍，第三方的發布，福建不少城市出來辟謠，比如福州官宣，五區實際庫存周期10.47個月。

至于購房者信不信，可能已經關系不大了。

回購存量房

最后一個話題，就是更大關注的5000億回購存量房。

這個的提議，個人不懂對于救市有何作用，難道這樣的去庫存就能救市？

回購做公租安置使用，最終很容易讓人聯想更多。

未來的市場，假如官方提前回購，拿來做出租，最終提出和以前人才房等類似的政策，長期租約，然后產權轉移。

對于市場而言，是否意味著，那些剛需房以及靠租售比的房源，面臨巨大利空。

那對于以后的市場，可能商品房就剩下優質區位的新盤或者改善盤了。

對于這次的政策發布，雖然很多標題是史無前例，但是目前的樓市困難度，也是史無前例的。

政策更多是給出后續的發展方向，對于樓市短期內，也不會有過多明顯的效果。

對于購房者，有多少會在下行周期買房，這可能就是樓市真正的考驗。

如同群友分享的房產稅，不是收買房的，而是收沒買房的，只能說論救市，還是群友的想法夠獨特。

再來一個題外話，當樓市下行后，影響面放大，關于樓市唱空言論，預計限制也會增加。

此前，部分平臺，已經對經濟話題有特別要求了。

當然，聲音沒了，是否就意味著沒發生。

莫名想起，12345不再對外。