福州南二環片區新投·映南臺分析

繼續樓盤分析，南二環四大金剛，最后一個新區操盤的映南臺，資料也正式放出，看看板塊后續的新品廝殺會如何。

樓盤情況

新投·映南臺：備案名（城央境），地處：倉山區東園路東側、北園路北側。

項目占地42畝，規劃453套，主打8-10層洋房，以及14-15層的小高層，主推建面：89-130平。

土拍情況

2022年5月27日，新區集團以底價7.66億元拿下宗地2022-23號東升舊廠房出讓地塊一，平均樓面價13515元/平。

地塊面積42.51畝，容積率2.0以下，限高50米，商品住宅銷售指導均價為29500元/平。

地塊須建設商貿樓建筑面積5500平方米，由福州市人民政府指定單位按照5597元/平方米回購。

分析：2022年的第二場土拍，新區兜底了東升的第二幅純商地塊，配合當天建總兜底，以及2021年底，榕發+左海兜底的北園，四大國企在南二環構建了目前的四大金剛。

從土拍來看，當天南二環成功拍出SM地塊，不過依然沒有帶動其他房企進場，最終兩幅純商被底價拿下。

從樓面價來看，新區這幅1.35W最低，對比建總1.55W，榕發、左海的1.75W，價格優勢最明顯。

地塊存在商貿樓回購，實際可售樓面價預計在1.5W左右，依然有價格優勢。

從地塊體量來看，也是四大金剛最小的一幅，整體的操盤壓力最低。

不過房企拿地后，時間過去近2年都還未上市，另外三家都已經上市大半年，可以說客源被消耗不少。

對于新區集團，順便聊聊，這幾年本土國企進場，新區的存在感相對弱一點。

房企主要集中在2022年兜底，其中拿下三幅純商，兩幅安商。

從純商的地塊來看，五四北的袖珍地塊，位于澗田湖周邊，樓面價高達1.8W，不用過多分析，基本是套死狀態。

三江口的144畝巨型純商，雖然樓面價8K出頭，但是整個板塊的庫存壓力，這樣的樓面價預計也是艱難。

相比較而言，南二環的這幅，相對來說反而是較優的一幅。

從房企目前的操盤狀態來看，時間過去2年，基本都未上市，可以說也很值得思考。

這幾年，榕發、建總、左海等代表的國企，開始在市場普及，作為對比，當初一起進場的建工、新區等，轉型的難度更大。

綜上，房企自身市場認可度一般，雖然地塊有價格優勢，但是上市過晚，板塊目前信心偏弱，后續的壓力依然不低。

戶型情況

89平米：三房兩廳兩衛，分為端頭和中戶，非常主流的三開間朝南，動靜分離布局，配合板塊的購買力，相對匹配市場，不過榕發和左海，存在基本一模一樣的產品，同質化的壓力過大。

110平米：四房兩廳兩衛，位于端頭，三開間朝南，動靜分離，缺點在于兩個衛生間都位于內部，走廊空間浪費較大，兩衛的空間都不大。

這個戶型布局和左海的108平，基本一致，依然是同質化的產品。

115平米：四房兩廳兩衛，四開間朝南，同樣算是比較主流的布局，常見于一梯一戶或者洋房的樓棟，對比建總的115平，優勢在于得房率更高。

120平米：四房兩廳兩衛，大面寬橫廳布局，整個空間感不錯，在四大金剛里面，也沒有一樣布局的同面積產品，對于部分剛改客源有一定吸引力。

130平米：四房兩廳三衛，四開間朝南，廚房做了升級，與建總類似廚房+餐廳融合，不過實際居住根據個人習慣調整，主要硬傷在于次衛是暗衛，面積偏小。

分析：對于項目的戶型定位，面積上限是最低的一個，其中89-110的產品，與榕發+左海基本一致，后續上市就是直接的競品。

對于115-130平的戶型，整體的優勢就是得房率不錯，這個也是目前南二環板塊最大的優勢所在。

受限機場限高，打造小高層或者洋房，整體公攤較低，這幾年國企的戶型也會偷飄窗、設備平臺，比市場其他板塊同面積段的套內更多。

整體的戶型布局也基本沒有過大硬傷，可以看到不少樓盤的身影，這也無可厚非，市場已經逐漸形成共識。

區位情況

項目位于南二環，距離一號線770米，優勢不如左海、建總，距離萬達、中駿世界城等，500米左右，整個南二環的在建商圈都能步行可達。

項目周邊規劃了中小學，麥頂小學分校入駐，當然這幾年隨著清華附中、榕博集團等，學區炒作也過了一個風頭，麥頂也只是給出分校而非校區，相比于三江口，這里資源也一般。

對于項目而言，左側緊鄰老舊小區東滕苑，一定程度影響城建觀感。

地塊寬度一般，導致03、09兩棟樓，雖然看上去是居中的樓王，實際存在采光隱患，可以借鑒中駿璟悅一期的情況。

除了這些外，項目南側規劃是古建，這幾年南二環的廟宇安置鬧劇也不少，后續也是一個隱患。

綜上，對于項目區位而言，周邊商圈、交通、教育配套都有所覆蓋，但是都談不上非常出彩，只能期望未來入住后，有一定的轉變和預期兌現。

價格情況

項目指導價2.95W，沒有太多參考意義，主要是參考周邊：

1、建總江南尚璟：去化率最高，定位剛改門檻，毛坯均價2.7W
2、榕發北源云筑：精裝連廊樓棟，首開均價2.8W
3、左海望悅：精裝連廊樓棟，首開均價2.68W

分析：對于項目而言，最大的參考就是北源云筑和望悅，兩個項目精裝售價在2.7-2.8W，不過開盤大半年去化并不理想。

目前去庫存周期要達到10年左右，很明顯這里面價格也是一個主要因素。

假如以去庫存+價格做參考，新區土拍沒有精裝要求，可以做到毛坯2.5W左右上市，壓低剛需門檻。

這也僅僅是不做互相競爭的背景，如果把樓面價也帶入進去，差價2K。

相當于同樣的差價下，這個項目可以做到2.3W左右的售價。

很明顯，如果打出這個價格，會直接擠壓另外兩個同質化新盤。

至于最終要如何定價，個人傾向佛系賣房的節奏：定價2.5-2.6W。

從市場角度來看，南二環樓市，低迷的背后原因過多，房價可能并非首要原因，整個佛系操盤，遇冷無所改變，加上短時間同質化產品集中供應，前幾年消耗大量地緣剛需。

可以說拯救南二環，還是需要來一個熱銷盤，希望新區能做出走量的考慮。

樓盤總結

項目位于南二環，優勢在于純商定位，戶型設計貼合市場，整體得房率不錯，周邊配套覆蓋也相對充足，劣勢在于周邊庫存較大，項目南側存在古建，距離地鐵優勢不明顯等。

對于有意向的購房者，看最終上市價格再做考慮，目前整個板塊的去化率擺在那，近期水晶榕著等降價分銷，也在告訴市場，佛系賣房最終也熬不住。

題外話

關于南二環的板塊，個人依然不覺得這里很差，甚至覺得這里蠻適合剛需，不管是配套還是得房率（很多人拿來和東區比較，個人無腦覺得南二環優勢更大）。

3年前的南二環PK五四北，市場普遍不看好五四北，只不過隨著五四北庫存走低，南二環表現低迷，整個樓市風向標也出現了改變。

從前幾年郭宅和后坂等新盤，吸引不少剛需購買，除了營銷外，肯定也是得到市場認可。

只不過短時間內，低迷的樓市配合偏差的去化，打散了整個板塊的信心。

目前最大的矛盾，站在看好的角度，但是低迷的去化，又讓買房望而卻步。

市場形成一致性看空后，到底新盤要給出什么樣的價格，才能跑量？