地鐵+新規(guī)，福州土拍需要多少利好？

這兩天樓市最大的話題，就是針對土地招商，發(fā)布的12條優(yōu)化措施，上周6群就有網(wǎng)友分享了這個(gè)文件，并進(jìn)行了討論，正好借著這個(gè)話題，配合近年福州土地招商規(guī)劃圖，看看福州為了土拍能夠出讓，花的心思。

新規(guī)分析

1、住宅建筑外挑陽臺(tái)面積總和擬從不超過套內(nèi)建筑面積15%提高至20%控制

2、住宅底層架空層高提高為3.0米~5.1米（原為2.8米~4.5米），架空層設(shè)置為公共開放空間并對外開放使用，不計(jì)容

3、允許建筑面積144平方米以上（含144平方米）住宅套型及“立體生態(tài)住宅”設(shè)置躍層戶型

4、鼓勵(lì)建設(shè)地面風(fēng)雨連廊，不計(jì)容不計(jì)密

4、鼓勵(lì)利用地下空間建設(shè)嵌入式服務(wù)設(shè)施，不計(jì)容，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主

5、海綿城市、裝配式建筑不作為土地出讓合同條款

分析：關(guān)于新規(guī)內(nèi)部不少，涉及住宅、商業(yè)、配套房等，關(guān)于住宅方面主要是以上這些。

首先就是這些新規(guī)，哪些項(xiàng)目符合？

文件規(guī)定：上述1-4點(diǎn)適用，文件印發(fā)后新出讓項(xiàng)目及已出讓未核發(fā)建設(shè)許可證的項(xiàng)目。

從內(nèi)容來看，戶型的陽臺(tái)面積可以更大，由于陽臺(tái)只計(jì)算50%產(chǎn)權(quán)，換言之后續(xù)的得房率可以更高。

架空層高度提高，對外的不計(jì)容，地下空間鼓勵(lì)做社區(qū)配套，換言之鼓勵(lì)加強(qiáng)公區(qū)配套。

最后就是144平以上，尤其是第四代住宅，允許做復(fù)式。

按照之前網(wǎng)友分享的截圖，第四代住宅，要求不少，其中不允許做復(fù)式，就是一個(gè)要點(diǎn)。

由于這個(gè)新品，錯(cuò)層的超大陽臺(tái)庭院，樓上樓下存在比較明顯的隱私問題，如今這個(gè)新規(guī)出現(xiàn)，可以給予房企更好的設(shè)計(jì)空間。

群友發(fā)的一張網(wǎng)圖，可能更好的解釋了未來第四代住宅，超大陽臺(tái)庭院配合調(diào)高客廳的效果。

從這些新規(guī)來看，很明顯今年一些新盤，由于受限就會(huì)受到背刺。

比如關(guān)于架空層+地下空間，不計(jì)容做公區(qū)配套。

近年不少限高50-60米的地塊，基本沒有公區(qū)配套可言，一樓都是做成住宅銷售。

除此之外就是最受關(guān)注的第四代住宅，這2年推出不少項(xiàng)目，目前還未有交房。

主要的關(guān)注點(diǎn)都集中在樓上樓下的隱私問題。

至于后續(xù)是否會(huì)推出復(fù)式產(chǎn)品，也值得關(guān)注。（畢竟復(fù)式也存在自身的弊端）

這樣的新規(guī)，還有一個(gè)特色，就是目前土拍低迷，樓面價(jià)偏低，上市之后進(jìn)一步擠壓市場，變向提高得房率，也就是變向降價(jià)，最少對市場的傷害沒有那么直接。

就跟這幾年，連廊中戶的89平三房兩衛(wèi)，很好的沖擊了以前同面積只能做兩房一衛(wèi)的產(chǎn)品。

綜上，還未建設(shè)的地塊，以及后續(xù)土拍的地塊，都受到一定利好，不管剛需還是改善客源，在后續(xù)的產(chǎn)品選擇上，也得到利好。

當(dāng)然最好有房企帶頭做出更好的公區(qū)建設(shè)，將內(nèi)卷進(jìn)行下去，尤其是儲(chǔ)地較大的本土國企。

地鐵預(yù)期

除了上述的新規(guī)外，福州歷來都有地鐵為賣地服務(wù)的特色，從去年的土地招商來看，也可以看到不少地鐵規(guī)劃的身影。

雖然時(shí)間已經(jīng)來到2024年，第三輪規(guī)劃還沒看到影，但是這里面的線路和站點(diǎn)，不少都已經(jīng)出現(xiàn)。

下面就通過土拍公告，地塊規(guī)劃來看看：（實(shí)際不一定為真）

和頌錦原地塊：戰(zhàn)坂站，由于天空之城是地鐵上蓋，按照地鐵上蓋的定位來看，3號線預(yù)期較大。

高宅地塊：花溪南路站，這是地鐵3號線+4號線二期的交匯站。

南湖地塊：國貨東路站，地鐵8號線+地鐵7號線交匯，其中8號線預(yù)期較大。

金山地塊：地鐵6號線二期，按規(guī)劃圖到郭厝里洪塘做三線交匯。

三江口地塊：地鐵5號線二期過江到馬尾，與二號線東延續(xù)交匯。

三遠(yuǎn)地塊：三遠(yuǎn)站，按規(guī)劃圖這里是地鐵8號線。

除了地塊的招商示意圖出現(xiàn)地鐵規(guī)劃外，在公告上，個(gè)別地塊還做了特別說明：

1、宗地2023-28號：規(guī)劃的地鐵8號線下穿該地塊，競得人應(yīng)提前考慮地鐵下穿可能帶來的影響，具體建設(shè)方案應(yīng)征求市地鐵集團(tuán)意見，施工前按規(guī)定辦理地鐵保護(hù)審查意見。

2、宗地2023-43號：地塊與規(guī)劃地鐵8號線五一南路站合建方案按照榕地鐵總函落實(shí)，合建費(fèi)用1000萬元由競得人承擔(dān)。

分析：按照此前官方發(fā)布的遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，這些相關(guān)站點(diǎn)和線路，都出現(xiàn)在規(guī)劃上，只不過這里面新增線路，以及二期都不少。

按照目前的局勢來看，個(gè)人感受福州地鐵第三輪肯定會(huì)落地，線路預(yù)計(jì)比示意圖少一些。

其中：3號線、8號線、4號線二期、6號線二期。

這幾條線路概率最高，當(dāng)然按照此前一二期的規(guī)劃來看，可能最終線路更少。（個(gè)人瞎猜：3、8、6西延）

做個(gè)回顧：

2009年：福州一期地鐵規(guī)劃，地鐵1、2號線
2015年：福州二期地鐵規(guī)劃，4、5、6號線
2020年：福州二期規(guī)劃調(diào)整，2號線東延，6號線東調(diào)

對于福州地鐵，吐槽的內(nèi)容不少，一直以來無非就是站點(diǎn)設(shè)計(jì)，線路走向被詬病，很多線路看上座率偏低，經(jīng)常被質(zhì)疑為賣地服務(wù)。

從近期福州土地規(guī)劃來看，三遠(yuǎn)、高宅，巨型地塊需要配套加持，除此之外就是南二環(huán)到南三環(huán)的巨型棚戶區(qū)，奈何這里存在高蓋山+義序機(jī)場，短時(shí)間內(nèi)都沒辦法扶持。

除了規(guī)劃外，就是地鐵需要的車輛段+停車場，目前大家看到的不少TOD盤，就是這兩個(gè)規(guī)劃的上蓋。

3號線：五四北的天空之城，定位是1號線新店車輛段，后續(xù)可以共用。

8號線：閩侯的塔前停車場，定位是5號線使用，后續(xù)同樣可以共用。

從土地需求，車輛段共用配套，線路覆蓋，這兩條線路，看上去都有較大落地預(yù)期。

按照福州的地鐵線路，可以感受到線路的走向：

4、5號線，畫一個(gè)圈
1、2號線，橫豎切割
3、8號線，交叉切割
6號線，新區(qū)使命

盤點(diǎn)總結(jié)

這兩年樓市遇冷，土拍成了官方最頭疼的問題，為此可以看到很多變化，比如去年的鼓臺(tái)重啟舊改，集中供應(yīng)核心地塊，限價(jià)取消，規(guī)劃學(xué)區(qū)配套等

周邊巨型舊改加速，只不過上架后，依然只能被國企兜底。

這里面樓面價(jià)已經(jīng)相比于高峰期，回調(diào)不少，但是成交結(jié)果依然不理想，對于整個(gè)土地吸金壓力太大。

2024年的第一場土拍，五四北的西園、城南的福峽路，這些回鍋肉地塊，再一次上架。

這些周邊地塊，即便已經(jīng)有落地的地鐵配套，要想順利出讓，難度依然不低。

這也是整個(gè)樓市行情，貫穿二手、新盤、土拍等一系列環(huán)節(jié)。

如今新規(guī)，放開設(shè)計(jì)空間，第三輪地鐵規(guī)劃搭配巨型地塊，看上去不少地塊，又有了更好的預(yù)期。

不管最終效果如何，最少等等黨，看上去又贏了。