數據回暖、本質承壓，深圳甲寫陷存量博弈，產業地產迎布局良機

深圳甲級寫字樓。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

空置率高位徘徊、降價難租并行，2026年深圳甲寫市場仍在艱難跋涉。

4月16日，第一太平戴維斯（Savills）發布2026年第一季度深圳房地產市場回顧與展望。第一太平華南區市場研究部負責人謝靖宇坦言，“（深圳甲級寫字樓）鑒于空置率仍在30%以上徘徊，當前市場仍面臨較為嚴峻的高空置及去化壓力。”

而反觀工業地產板塊，第一太平華南區產業及物流地產服務部負責人張寧則向《華夏時報》記者表示，工業地產的價值底線已基本探明，當前是自用型買家入手核心資產的最佳時機，議價空間大幅提升。

這份開年市場成績單，既直白呈現了深圳商辦市場仍未緩解的供需失衡與去化壓力，也暗藏著與實體經濟深度綁定的產業地產在周期調整中的新機遇。

一季度深圳零售商業的復蘇成色、商品住宅市場的政策傳導實效，以及大灣區產業協同升級背景下，深圳核心城市能級帶來的不動產價值重構，均是決定全年市場走向的關鍵命題。

溫和復蘇、結構分化

第一太平戴維斯發布的報告顯示，2026年一季度深圳零售物業市場無新項目入市，總存量維持在818.8萬平方米，整體運行保持平穩。

季內，深圳全市零售物業平均空置率錄得6.7%，僅環比微升0.1個百分點、同比微降0.1個百分點，在無新增供應的背景下，品牌調整以局部小幅優化為主，并未出現大規模的品牌撤場或招商異動。

業態需求層面，餐飲業態成為絕對主力，新店占比接近50%，較上一季度大幅提升16.8個百分點。

第一太平戴維斯2026年第一季度深圳房地產市場數據發布。黃指南/攝

謝靖宇在分享中明確指出，“情緒價值消費仍為招商發力點”，具有“出片”“氛圍感”“漂亮飯”屬性的連鎖餐飲品牌成為拓店主力，本土化“bistro”業態集中開出新店，茶飲品牌同樣保持積極拓店節奏，其中茶顏悅色在快閃店落地5年后，于本季正式進駐深圳，雙首店將于4月開業。

此外，家居及生活方式類品牌拓店表現亮眼，新店占比接近10%，僅次于餐飲及時尚業態。與零售市場的結構分化一致，租金端同樣呈現出“兩極分化”的特征。

盡管多數項目業主仍面臨招商壓力，愿意適度降租引入意向品牌，但個別標桿項目憑借持續向好的客流與經營表現，品牌吸引力與租金水平同步上行，帶動全市零售物業首層平均租金環比微升0.3%、同比微升0.8%，季末錄得520.4元/平方米/月。

據第一太平預計，2026全年深圳零售市場新增供應預計約40萬平方米，較過去兩年明顯放緩，品牌拓店將主要集中于存量項目，高端奢侈品牌繼續向標桿項目集聚，而親民定位的情緒價值類消費品牌將向優質區域型、社區型購物中心傾斜。

視線轉向住宅市場，其與零售市場呈現出高度相似的“供應收縮、季末回暖、結構上行”特征。

一季度深圳發布修訂后的住房公積金管理辦法，增設差異化比例繳存政策，拓展制度覆蓋范圍，新辦法于2026年4月1日正式施行。政策托底與季節性修復雙重作用下，住宅市場在3月迎來明顯回暖。

第一太平數據顯示，2026年一季度深圳一手住宅供應面積合計25.1萬平方米，同比大幅收縮54.3%；同期成交面積合計81.3萬平方米，同比下降32.1%，但3月單月成交面積環比回升89.2%，修復態勢顯著。

價格端，受此前季度入市的豪宅項目持續去化拉動，深圳一手住宅成交均價延續結構性上升趨勢，一季度錄得61225元/平方米。

今年第二季度，深圳計劃入市商品房項目34個，供應面積122.7萬平方米，其中住宅供應105.4萬平方米，共計9064套，新增供應中不乏前海、后海、深圳灣等核心區位的高端項目，第一太平預計這部分將助力市場成交延續3月以來的回暖態勢。

存量博弈、價值分化

如果說零售與住宅市場仍能看到結構性修復的暖意，那么甲級寫字樓市場則陷入了“數據回暖、本質承壓”的存量博弈困局，這也是2026年一季度深圳地產市場最核心的矛盾點。

第一太平戴維斯報告顯示，2026年一季度深圳甲級寫字樓市場無新項目入市，疊加個別項目將部分辦公樓層改造為酒店用途，全市可租賃辦公面積較上一季度出現收縮，季末總存量為1280.6萬平方米，環比收縮0.3%，同比仍上升9.4%。

在政府與業主多元去化舉措的推動下，一季度全市甲級寫字樓凈吸納量錄得13.1萬平方米，盡管環比回落48.1%，但較上年同期增長25%；疊加零新增供應的利好，空置率連續兩個季度環比回落，季末錄得30.1%，環比下降1.2個百分點、同比下降0.7個百分點。

但這份看似回暖的數據背后，是難以掩蓋的需求斷層。會上披露的核心數據顯示，深圳甲級寫字樓70%的租賃成交均來自企業跨樓宇搬遷，而非產業擴張帶來的新增辦公需求，廣州、北京市場同樣呈現出類似特征，搬遷成交占比均超65%。

這意味著，當前寫字樓市場的去化，本質是存量房源的零和博弈，而非市場總需求的實質性擴張。

需求結構層面，人工智能、互聯網、銀行、券商等企業租賃需求相對活躍，信息技術與金融行業成交數量、成交面積合計占比均過半，專業服務類機構需求穩健，成交數量占比接近15%。

但新興產業的需求增量，難以覆蓋傳統產業需求收縮的缺口，更無法支撐百萬方級的空置存量去化。

為拉動去化，業主方普遍延續“以價換量”策略，但降價的邊際效應已顯著遞減。

季末深圳甲級寫字樓平均租金錄得131.1元/平方米/月，租金指數環比下降1.1%、同比下降8.8%，租金跌幅在一線城市中相對收窄，但并非需求回暖帶動，而是業主方已進入“降無可降”的區間。

謝靖宇坦言，當前市場仍面臨較為嚴峻的高空置及去化壓力，年內市場將迎來新一輪供應高峰，至年底總存量或進一步擴張逾15%，短期內供需結構性矛盾仍將持續。

對于市場破局路徑，他指出，除吸納傳統辦公需求外，市場各方需進一步探索多元促去化方案，包括借助政策支持推進存量商辦用房用途臨時轉換。

與甲級寫字樓市場的整體性承壓不同，大灣區工業地產市場在供需失衡的大背景下，走出了“極致分化”的獨立行情，核心資產與普通物業的表現天差地別。

據張寧介紹，截至2026年一季度，華南區工業物業投資市場呈現出“整體供大于求、區域與品質強分化”的鮮明特征。

供應端，廣深佛三地2026年土地供應仍以產業用地為主，其中廣州產業用地占比超50%，佛山工業用地供應達997公頃、占比61%，深圳產業用地供應達255公頃，同期住宅用地供應僅90公頃。

大量的產業用地供應，直接加劇了市場供需失衡的態勢。一季度珠三角工業園區空置率達20%—40%，租金同比下跌8%—12%；高標倉平均空置率升至雙位數，租金跌幅預計超過10%。

但與傳統廠房、普通倉儲物業的承壓形成鮮明對比的，是高端制造與研發物業的持續走俏。張寧表示，新能源、半導體、生物醫藥等高端制造領域需求旺盛，層高8米以上、承重5噸以上、配電充足的高標準廠房，成為市場主流制造業買家的首選。

同時，具備成熟運營能力、能提供金融、人才、技術等配套服務的專業園區，具備顯著的租金溢價能力；核心區位的優質資產相對抗跌，并未跟隨市場出現大幅貶值。

投資端，當前工業地產市場已全面進入買家市場，銷售價格與交易條款相對靈活，市場可選標的充足。

張寧向《華夏時報》記者明確表示，工業地產的價值底線已基本探明，當前是自用型買家入手核心資產的最佳時機，議價空間大幅提升。

資本層面，公募REITs市場中物流及產業園區標的年化收益約4%—5%，機構資本僅投向核心城市具備穩定現金流的高標資產，進一步加劇了市場的分化格局。

她同時提示風險，當前大灣區部分工業物業庫存去化周期已達30個月以上，有些定位不清的園區空置率超30%，傳統廠房正面臨產業轉移帶來的持續貶值壓力。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧