香港房地產市場重新進入上行周期嗎？

文︱姚潔凝

近日香港房地產市場呈現兩極化的新聞，一方面有資深投資者要以蝕讓價出售物業，另一方面亦有報導指，過億豪宅市場交投熾熱，政府更要“加辣”，提升超過一億元住宅印花稅，來幫補庫房收入，同時亦為市場降溫。本人作為資深的房地產業界人士，希望能以本文提供一個客觀角度去分析香港的房地產市場，供各界參考。

首先，買房的決定，永遠因個人情況而異。對于平民百姓而言，買房可說是一生人最大的投資；然而，對于房地產投資者來說，買房是他們的生意。無論是平常百姓，還是投資者，均希望是“低買高賣”，主要原因是香港的物業有投資價值。另外，香港首富李嘉誠有句名言：“千萬勿炒樓，買樓自住絕對無問題。”此名言與國家“房住不炒”的政策是一致的。那究竟作為一位普通市民，又或者是新來港的高才，現時是否入市時機呢？ 原則是先看個人資金情況，再看個人需要，若資金充裕，又有個人需要的話，現在的確是入市的良機。

香港房地產市場目前并未完全進入明確的上行周期，而是處于“溫和復蘇、盤整拉鋸”的階段。利率走勢、政府政策、內地和海外買家活躍度、宏觀經濟環境，以至到地緣政治局勢均會對香港樓市影響。對內地市場而言，香港的經驗提供了政策調整與跨境資金流動的啟示。

從市場成交數據而言，中原城市領先指數（CCL）在 2026 年第一季在 145–148點之間，四月初最新報152.17點，這個數據可以有兩種解讀方法：一） 從地產代理角度看，由于希望能刺激更多市場成交，對數字的演繹很大程度上會很正面和向好；二） 從買家角度看，要關注的是指數所反映的升幅，是由那一類物業帶動，才能作出合適的決定。以我們行內人所分析，現在的升幅，主要在住宅市場，尤其在過億元豪宅場特別明顯，其次便是港幣400萬以下物業的成交，因為印花稅自2025年5月7日由約港幣六萬元，減至只得港幣一百元。這是政府減免印花稅所帶來的直接效果，加速了細價樓的成交。

同時，近日有多間地產公司投資過億元在學生宿舍市場，購入舊式酒店并計劃改裝，反映出投資者放眼于未來，配合政府大力推動香港成為教育樞紐的商機。若政府在改變寫字樓用途上繼續放寬和加快改革，定必能刺激寫字樓市場的成交。

反觀商鋪和寫字樓市場，情況并不如住宅市場樂觀。香港零售業因大灣區交通和通關便捷而維持在低水平，在民生區的細價商鋪，因呎價跌至平過住宅，才吸引到一些有實力的投資者入市。冒險樂園和寵物消費在高級商場的擴充，揭示了發展商和大業主為求租金收入，也要配合銀發經濟的大方向。另外，亦有內地大企業看準香港全幢寫字樓售價跌至可吸納水平，而購入核心商業區大面積的樓面。這些在房地產市場暗淡中的一點光輝，正維持著地產代理的生計。

繼上述對現時市況的分析，我們可進一步探究影響香港樓市的主要因素。香港是一個開放型的外向經濟，利率環境、政府政策、市場供求、跨境資金流入、國際宏觀經濟和地緣政治均會對香港樓市做成一定的影響。在利率環境方面，全球正進入減息周期，融資成本下降，支撐買家入市意欲。在香港特區政府政策方面，取消額外印花稅及放寬按揭成數，降低入市門檻，成為主要刺激市場成交的動力。在土地供應方面，香港土地有限，屬稀缺品，這個情況在世界其他地方是罕有的，香港尤其在豪宅、大學區及鐵路沿線物業供應不足，這些住宅具備一定的保值潛力。

在跨境資金流入方面，世界流動資金因中國的穩定而回流，內地買家在豪宅市場的投入金額達 160億港元，加上近日中東資金趨向避險而流入香港，成為香港金融和房地產市場的重要推動力。在宏觀經濟方面，香港新股市場反彈，流動資金部分流入房地產，支撐市場氣氛。在地緣政治方面，中東的亂局為香港帶來機遇，唯若美國在兩岸搞局的話，會對樓市有負面影響。

從香港樓市的走向，對內地市場有那方面的啟示呢？ 實在是政策調整的重要性，香港撤辣后短期成交量顯著回升，顯示政策松綁能快速釋放市場需求。內地若在限購、限貸政策上適度調整，可能帶來類似效果。另外在跨境資金流動政策的考量，內地資金多尋求保值避險和調動上的靈活性，這些資金選擇香港豪宅，反映出資金配置對香港金融的地產市場的信心，內地市場亦需考慮資金外流與回流的影響。還有在區域交通與城市規劃上，香港新界北部地區因跨境交通便利而跑贏大市，提示內地城市在規劃中應重視交通樞紐與區域聯動。在促進市場的多樣性上，香港豪宅與大眾住宅選擇多，百貨遇百客，買家對不同住宅的需求亦各有不同，不同層次需求并存，才能做大市場份額。內地市場亦可參考這情況，增加不同種類的房產，這樣有機會能出現高端與剛需板塊的續逐步復蘇。

總括而言，香港和內地的房地產市場仍存在一定的風險與挑戰，復蘇力度有限，雖有政府相應的政策與資金支持，但樓價仍有待明顯上升趨勢。另外，全球經濟不確定性加劇，若外部金融市場波動或地緣政治風險惡化，可能進一步削弱投資者的信心。在供需矛盾調節上，香港土地供應不足，內地部分城市則存在過剩，兩者的市場調整方式不同。香港始終有“一國兩制”的獨特優勢，相信香港樓價的調整，并不會與深圳看齊。筆者的結論是，香港樓市目前屬于“溫和復蘇＋盤整”階段，尚未形成全面上行周期。內地可借鑒香港的政策松綁與跨境資金流動經驗，但需結合自身供需結構與宏觀環境來制定策略。