北京建工，抄了誰的作業 ? 陳海保聊規劃

樂居財經·進深 出品
陳海保 主播

花鄉地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬㎡，其中地上建面約5.92萬㎡，容積率2.5。

規劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規劃解讀

上周末，北京樓市最大的網紅，是豐臺方程國賢府，自稱賣了406套，風頭無兩。

但是，大家可能不知道，有人剛剛抄了它的作業。

在它往東11.7公里，是北京建工花鄉項目，在產品上，借鑒了方程國賢府的做法。

主要借鑒了三點：

1、架空層向下挖

它們都設了首層架空層：

方程國賢府有4棟樓首層設架空層，層高3.6米，下挖0.6米；

建工花鄉項目有2棟首層設架空層，層高3.6米，下挖了0.5-0.6米。

為什么要下挖呢？

第一個原因：好房子政策，建議最低3.6米；

第二個原因，如果架空層高度在4.9米以下，且面積不超過建筑基底面積的50%，其建筑面積可以不計入地塊容積率。

這意味著，開發商有動力將架空層做到接近4.9米，以最大化不計容的公共空間。

但是，規劃控高比較嚴格的情況下，如果架空層還實打實地做到地上3.6米層高，那么留給樓上住宅標準層的總高度就變少了，可能導致標準層層高被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達到甚至超過3.6米，滿足規范要求。

“節省”下來的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標準層的層高更舒適。落實了好房子政策的同時，巧妙規避其對建筑總高影響，最終提升住宅產品本身競爭力，非常聰明的設計。

當然，架空層層高這里公示出來，那么沒標注的其它樓棟，首層是不是也下挖了？

另一方面，通過架空層下挖的這個細節，我們也能夠大致推測，這兩棟樓的住宅標準層高就是：小高層3米，洋房3.1米。

2、裝修架構變陽臺

裝飾架構變陽臺，這是方程國賢府在主城區的發明。

建工花鄉項目也跟進了。

在國賢府樣板間，可以看到，從北面的書房，可以進入裝飾構架，那是一個完整的陽臺，但不能封閉。

裝飾構架可以說是北京樓市贈送面積的新物種。

在總圖上是空心線條，沒有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在規劃審批時，名義上是用于美化建筑外立面、遮蔽設備或作為空調機位的“裝飾性”結構。

然而，在實際交付后，購房者可以將其靈活改造，從而實現擴容的效果。

這一做法，據我所知，朝陽區一個豪宅也有類似的做法。

今年以來，北面的贈送面積成為一種風氣，包括西紅門最新出方案的兩個項目，都在北面發力。

雖然北面給到的這些平臺進深比開敞陽臺要小，但它是全贈送的，如果能包進室內，實際上比陽臺獲得的使用面積更大。

關于裝飾構架的后續演變，也可以期待。

3、配電室入地

新規之后，北京主城區樓盤，配電室入地的樓盤，方程國賢府首開先河。

建工花鄉項目也是這么做的，在圖紙上，是找不到配電室的。

這種做法，一是增加可售住宅面積，二是讓樓棟更好排列。

學了方程國賢府這三點，建工花鄉項目，未來也能否一炮二紅呢？

開發主體

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業有限公司，成立于今年1月6日，注冊資本24.72億元。

北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

區位地段

項目位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

周邊新盤眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產的新盤北京隅西頌；往南稍遠一點是中海豐和叁號院和中建云鏡；往東6公里是中環悅府。

除此之外，項目南側還有兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

根據街區規劃，花鄉中部組團城中村改造項目1521～2413街區總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬㎡。

規劃用地包括二類居住用地、綠隔產業用地、公園綠地、 托幼用地及機構養老設施用地。

相關公司：北京建工