北投宋莊新盤：圖紙上的玄機 ? 陳海保聊規(guī)劃

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陳海保 主播

2月3日，北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體以15.62億元底價摘得通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊0703-6002地塊，折合樓面價約1.79萬元/㎡。

建設(shè)用地約4.85公頃，總建筑規(guī)模約13.22萬㎡，其中計容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面100㎡+。

規(guī)劃解讀

這張黑乎乎的圖紙暗藏三大玄機：

1、卓爾不群的景觀樓王

樓棟行列式排布，高低錯落、點板結(jié)合的布局，有利于塑造豐富的空間層次和視線通廊。

從樓棟朝向和建筑形態(tài)上大致分兩個區(qū)：

東區(qū)12棟洋房是按地形走的，東向偏南超過20度；

西邊3棟小高層，正南正北排列，朝向、立面形象，與其它樓棟都有較大差異。

洋房是行列式整齊排布，只有這3棟小高層是點狀布局，立于小區(qū)西側(cè)門戶，像3個高大的哨兵。

看了下地圖，項目西南方向是宋莊文化公園，這個朝向倒是能得到更好的景觀資源。

相信設(shè)計師是經(jīng)過認(rèn)真考量的。

在外立面上，這3棟樓的南面做了弧型曲面造型；而洋房產(chǎn)品是直角直邊，部分有坡頂設(shè)計。

2、長板樓棟里的零散樓號

15棟樓，為什么會出現(xiàn)30個樓棟號？

可以看到，兩棟洋房之間，有一道明顯加粗的線條。

這其實是樓體之間的縫隙，叫做變形縫。

也就是說，雖然樓棟是并排連在一起的，但其實是各自獨立的建筑物。

這應(yīng)該是北京最防震的樓盤了。

TIP：變形縫是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。

建筑物在外界因素作用下常會產(chǎn)生變形，導(dǎo)致開裂甚至破壞。變形縫是針對這種情況而預(yù)留的構(gòu)造縫，將整個建筑物沿全高斷開，令斷開后建筑物的各部分成為獨立單元。?

建筑變形縫裝置由?鋁合金型材、鋁合金板（或不銹鋼板）、橡膠嵌條及各種專用膠條?等組成 。??

3、建筑高度突破上限

西側(cè)3棟小高層建筑高度為46.5米。

出讓指標(biāo)顯示，地塊整體限高36米，局部可上提到45米。

這3棟樓的高度明顯已經(jīng)超標(biāo)了1.5米，這1.5米，讓整座樓的層高達到3.1米。

其余洋房都卡著層高3米的標(biāo)準(zhǔn)線，15層樓做到45米高已經(jīng)足夠了。為什么這3棟樓要突破限高？

總平圖上也沒有注明有裝飾性構(gòu)件或設(shè)備層。

不知道這1.5米的彈性空間是否在規(guī)定許可內(nèi)，看后續(xù)審批情況。

最后再說下戶型，大致分四個面積段：85/95/110/150㎡。

跳過了中間的120-140㎡面積段，稍微有點割裂。

這么設(shè)置的原因是否與周邊競品與關(guān)？

本月初才成交的首開6032地塊，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

兩個項目距離只有600米，勢必是貼臉開撕的局面。

開發(fā)主體

拿地一周后，項目開發(fā)主體北京北投和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，注冊資本5000萬元，北投置業(yè)控股60%，北京建工地產(chǎn)和新航城分別持股20%。劉輝出任項目公司董事長，總經(jīng)理為季林濤。

三家股東均為均為市管國企，其中：

北京北投置業(yè)有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經(jīng)理為屈晨。公司注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設(shè)集團有限公司100%持股。

北京建工地產(chǎn)有限公司責(zé)任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長為潘捷，經(jīng)理為宋鵬。公司注冊資本60億元，由北京建工集團100%持股。

北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長為沙鋼，經(jīng)理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設(shè)集團和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區(qū)屬國企。

區(qū)位地段

宋莊鎮(zhèn)位于通州區(qū)北部，遠(yuǎn)在東六環(huán)外。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。當(dāng)前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發(fā)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸發(fā)展起來，生活配套設(shè)施陸續(xù)落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區(qū)、建投國貿(mào)瑨上和城建國譽頌等。

6002地塊在這些項目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達，距離最近的地鐵6號線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購物廣場、華聯(lián)購物中心（六合新村店）、北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)、宋莊文化創(chuàng)意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設(shè)施。

2024年1月，宋莊鎮(zhèn)部分村莊被列入城中村改造計劃，標(biāo)志著區(qū)域城市化的重大進展。

去年9月，宋莊鎮(zhèn)政府公告，丁各莊等四村城中村改造項目安置房（梁各莊福運佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動安置房入住各項工作。

相關(guān)公司：懋源地產(chǎn),北京建工