龍湖代建盤，有了追兵

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 徐迪

4月13日，昌平區老城組團 CP00-0902-0002等地塊規劃綜合實施方案公示。

項目用地位于昌平新城老城組團0902街區，總用地面積約9.84公頃，規劃建筑面積約11.95萬平方米。

包括兩幅居住用地，南北一路之隔，都是60米限高。

北側0008地塊占地2.85公頃，容積率2.0-2.5，建筑規模5.7萬-7.12萬平方米；

南側0009地塊占地2.09公頃，容積率2.0-2.2，建筑規模4.18萬-4.6萬平方米，含0.36萬平方米勞動力安置商業。

其余用地以公園綠地和公用設施為主，規劃為環衛設施和加油加氣站，東北角規劃有一處軌道交通場地。

昌平老城供應激增

0902街區北起昌崔路，靠近昌平東關地鐵站，東邊是白浮泉公園。

這個區位近來很有存在感，往南2公里左右，3月20日剛成交一宗低密宅地，由北京銘嘉房地產16.88億元托底的南邵0039等地塊。

沿昌崔路往東有多個在售新盤，包括建發觀堂府、龍湖凌云頌、首開梧桐山語等，距離都在3公里內。

1、首開梧桐山語

共1199套房源，2023年7月28日拿證，銷售指導價5.3萬元/㎡。

目前網簽771套，全盤去化率64%，成交均價約4.05萬元/㎡，約為指導價的76折。

2、建發觀堂府

總建面18萬方的大規模社區，共1842套房源，銷售指導價5.5萬元/㎡。

一期2023年底取證，二期2024年8月1日取證。

目前累計網簽1425套，去化率77%，成交均價4.61萬元/㎡，約為指導價84折。

3、龍湖凌云頌

24棟樓共580戶。戶型建面78/96/112/139㎡，主打“同面積多一房”，綜合得房率超90%。

2025年11月1日取證，擬售均價約5.4萬元/㎡。

目前網簽54套，全盤去化率9%；成交均價約4.1萬元/㎡，約為指導價76折。

4、銘嘉0039等地塊

包括3幅住宅子地塊，建面約6.54萬㎡，容積率低至1.01，限高18米（局部24米）。

宗地自帶別墅基因，離地鐵有一段距離，但生態資源絕佳，1.01的容積率更是逼平了順義的北京潤園項目。

這一片住宅地塊就在白浮泉濕地上，北邊有新城濱河森林公園，

西邊是大運河源頭遺址，南邊是京密引水渠，三面環水，環境優美，具備打造低密豪宅的潛質。

東邊一路之隔就是融創長灘壹號，以灣居疊拼別墅和觀山寬景洋房為主。

昌南雙子引爆一季度小陽春

2026年1月至3月，昌平區累計新增供應面積分別為1.07萬㎡、3.07萬㎡和15.31萬㎡，合計供應面積達19.45萬㎡，供應套數總計1816套。

其中，3月單月供應面積高達15.31萬㎡，占一季度總供應量的78.7%，顯示出明顯的季度末集中推盤節奏。這一供應節奏與市場預期高度契合。

從庫存角度看，昌平區新房市場面臨嚴峻的去化壓力。據克而瑞數據，截至2026年2月末，昌平區新房庫存套數已達10992套，庫存面積約132.46萬平方米，去化周期（按近3個月成交均值測算）長達54.7個月。

進入3月，盡管供應大幅增加，但成交未能同步放量，導致庫存進一步攀升。

截至2026年3月末，庫存套數激增至12391套，庫存面積擴大至146.85萬平方米，去化周期驟升至75.9個月，遠超行業警戒線（通常認為12-18個月為健康區間）。

2026年春季昌平樓市迎來“三國殺”格局——國賢府PARK、星寰時代、龍樾海序三大新盤幾乎同步入市，掀起剛需、剛改、改善客群的激烈爭奪戰。

中建國賢府PARK和未來城·星寰時代已于3月29日同日開盤，分別推出467套和389套房源，成為3月供應高峰的核心驅動力，目前兩個項目分別網簽289套和163套，去化速度表現也是非常優異。