魚珠TOD+九年制+低密疊院！掀翻天河?xùn)|的來(lái)了

近來(lái)，天河?xùn)|新盤密集，扎堆加推上新，各有各的賣點(diǎn)，產(chǎn)品還特別卷！這對(duì)買房人來(lái)說其實(shí)是好事。

但跑了這么多趟，跟不少粉絲聊下來(lái)，大家都有一個(gè)同感：

盤是真不少，熱度也高，可挑起來(lái)總有點(diǎn)拿不準(zhǔn)。好像哪個(gè)都不錯(cuò)，好像又缺一個(gè)能讓人心里特別踏實(shí)的。

如果還沒下定主意，不妨再等等魚珠TOD項(xiàng)目，雖位處黃埔，但配套放眼整個(gè)天河?xùn)|，絕對(duì)算得上頂配。

據(jù)爆料，該項(xiàng)目可能今年6月份就拿地動(dòng)工，可以先看幾個(gè)基礎(chǔ)信息：

超級(jí)大盤，密度1.9，有疊院產(chǎn)品！洋房主打改善，預(yù)計(jì)是100㎡以上產(chǎn)品。

魚珠核心區(qū)，地鐵上蓋TOD，周邊有地鐵5/13號(hào)線。規(guī)劃自帶商業(yè)、學(xué)校等配套。

大家最關(guān)心的：

這項(xiàng)目到底有多能打？

1、體量：50萬(wàn)㎡超級(jí)大盤

項(xiàng)目地塊總研究范圍約39.52公頃，其中核心住宅地塊占地約26.42公頃，計(jì)容建面超50萬(wàn)㎡，即相當(dāng)于兩個(gè)廣州太古匯那么大。

近兩年，廣州建面超30萬(wàn)㎡的地塊僅4宗，在土拍市場(chǎng)“小而美”的時(shí)代，像魚珠TOD這種巨無(wú)霸，本身就自帶流量。

2026年廣州供地藍(lán)皮書顯示，最先亮相的將是一期地塊，占地約11.7萬(wàn)㎡，建面超22萬(wàn)㎡。

2、容積率1.9：天河?xùn)|極度稀缺的低密疊院

比起塔樓望江大平層，更值得改善客盯緊的，其實(shí)是疊院產(chǎn)品。

首先，低密底盤上的疊院，廣州主城鳳毛麟角。

50萬(wàn)㎡體量+容積率1.9，放在廣州，是獨(dú)一檔的存在。尤其過去五年，天河出讓的宅地容積率2.0以下的僅2宗，含有疊院產(chǎn)品的項(xiàng)目，總價(jià)兩千萬(wàn)級(jí)起步。

疊院對(duì)容積率要求極高，沒有低密大底盤，根本做不出來(lái)。

其次，魚珠CBD核心區(qū)里的疊院，地段不可復(fù)制。

魚珠TOD的疊院，步行可到地鐵5/13號(hào)線魚珠站，兩站珠江新城，這種城市疊院，在珠金琶魚核心范圍內(nèi)，目前沒有競(jìng)品。

再者，產(chǎn)品形態(tài)本身，切中天河?xùn)|升級(jí)的空白。

天河?xùn)|過去十年，新房多高層、超高層，改善客想從剛需三房換到更舒適的居住形態(tài)，要么去金融城買高價(jià)大平層，要么遠(yuǎn)一點(diǎn)的別墅。

魚珠疊院恰好填補(bǔ)了這個(gè)空檔，上有露臺(tái)、下有庭院，分層而居，既有別墅的私密感和空間感，又不用犧牲通勤和生活便利。

據(jù)爆料！疊院產(chǎn)品總價(jià)預(yù)計(jì)約1000萬(wàn)起步，部分景觀優(yōu)越的樓棟，可能支持整棟購(gòu)買，并可進(jìn)行定制化裝修，或許能打造成獨(dú)棟別墅！

當(dāng)然，這樣的整棟總價(jià)估計(jì)去到5000萬(wàn)級(jí)別，但對(duì)于追求終極改善的買家而言，這無(wú)疑是在天河?xùn)|核心區(qū)的罕見選擇。

可以預(yù)判，這批疊院貨量不會(huì)多。因?yàn)樵?0萬(wàn)㎡大盤里，疊院通常只占一小部分。

配套齊全：

學(xué)鐵商景，四張牌全部拉滿

• 交通：雙地鐵口TOD上蓋

項(xiàng)目就在黃埔大道支線與中山大道東之間，黃埔與天河的邊界，距離地鐵5號(hào)線、13號(hào)線換乘站魚珠站約300米，5號(hào)線三溪站也在步行范圍內(nèi)。

直接一站金融城，兩站到珠江新城，13號(hào)線直通廣州火車站和新塘站，兩條黃金線路的交匯，占據(jù)廣州東部軌道交通的核心節(jié)點(diǎn)。

• 教育：自帶九年制學(xué)校，還有隔壁名校加分

項(xiàng)目本身規(guī)劃落實(shí)了17處公共服務(wù)設(shè)施，主要包括九年制學(xué)校、幼兒園、少年宮等。

書包是配齊了的，品牌和教學(xué)質(zhì)量要看后續(xù)引入的教育集團(tuán)，但估計(jì)不會(huì)差。

還有一個(gè)潛在的利好值得關(guān)注。

項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)，中交四航·珠江春已簽約華南師范大學(xué)附屬中學(xué)，將合作共建一所45班的九年制學(xué)校，由華附直接派出核心團(tuán)隊(duì)管理運(yùn)營(yíng)，并納入華附教育集團(tuán)管理體系。

名校資源的扎堆落地，無(wú)疑在提升整個(gè)片區(qū)的教育能級(jí)。

• 商業(yè)：山姆、宜家、美林天地，出門就是

項(xiàng)目對(duì)面是魚珠商業(yè)廣場(chǎng)和保利魚珠時(shí)光，周邊分布著美林M·LIVE天地、山姆會(huì)員店、居然之家、宜家等成熟商圈。

這套商業(yè)組合，放在整個(gè)天河?xùn)|區(qū)域，絕對(duì)是頂配。

• 景觀：南向江景+雙公園

項(xiàng)目南向直面珠江，且周邊高層建筑不算密集，有條件的樓棟有望享受到南向江景資源。

周邊還有瓦崗湖公園、蟹山公園等休閑配套，景觀資源好。

規(guī)劃中還特別提到，項(xiàng)目將以地鐵車輛段上蓋綜合開發(fā)為路徑，著力打造全天候活力社區(qū)與生態(tài)綜合體，屆時(shí)社區(qū)環(huán)境會(huì)更上一層。

更重要的是，魚珠片區(qū)正迎來(lái)系統(tǒng)性品質(zhì)升級(jí)。

根據(jù)《黃埔區(qū)“魚珠東會(huì)客廳”品質(zhì)提升行動(dòng)方案》，魚珠核心區(qū)將分階段實(shí)現(xiàn)：

2026年底臨江大道魚珠灣隧道通車；至“十五五”中期，濱江綠帶貫通、路網(wǎng)升級(jí)；“十五五”末期，初步建成世界級(jí)濱江公園。

建設(shè)效果圖，徐以實(shí)際建設(shè)為準(zhǔn)，圖源：廣州黃埔發(fā)布

或在三個(gè)層面

影響天河?xùn)|市場(chǎng)

最后，想再聊聊天河?xùn)|的格局變化。

魚珠TOD項(xiàng)目這張牌打出來(lái)，我覺得會(huì)在三個(gè)層面影響天河?xùn)|格局：

第一，價(jià)格天花板或被捅破。

目前天河?xùn)|核心區(qū)，改善新盤價(jià)格普遍在5-8萬(wàn)/㎡區(qū)間，魚珠TOD項(xiàng)目的地段+低密+江景+TOD+九年制學(xué)校綜合優(yōu)勢(shì)，疊院?jiǎn)蝺r(jià)估計(jì)能站上5萬(wàn)+/㎡。

畢竟周邊的廣州鵬瑞1號(hào)、合景臻溋名鑄等金融城頂豪，已經(jīng)為這個(gè)板塊的價(jià)格想象空間鋪好了底。

第二，區(qū)域從剛需改善混合，進(jìn)一步向高端改善轉(zhuǎn)型。

目前，天河?xùn)|部分板塊成交主力是120㎡上下的剛改產(chǎn)品。

像魚珠TOD這種低密洋房+疊院的高端配置，會(huì)再把一批改善客群的目光拉過來(lái)，推動(dòng)整個(gè)板塊向上走。

第三，周邊競(jìng)品面臨貼身肉搏。

如果魚珠TOD項(xiàng)目還覆蓋小戶型，估計(jì)天河?xùn)|的同類在售盤，要承受新一輪去化壓力。

新盤多，對(duì)買家是件好事，可以橫縱向?qū)Ρ群髶駜?yōu)選擇。

總而言之，魚珠TOD項(xiàng)目體量大、密度低、配套全，在天河?xùn)|獨(dú)一份。

它大概率會(huì)拉高板塊價(jià)格天花板，成為區(qū)域從剛需市場(chǎng)轉(zhuǎn)向改善賽道的一大助力。

同時(shí)，項(xiàng)目占據(jù)珠金琶魚地段+低密+江景，預(yù)計(jì)會(huì)主推改善大戶型，看重居住品質(zhì)和通勤、不著急入住的買家，可以等等看。

如果大家想第一時(shí)間收到項(xiàng)目的最新訊息，了解更多動(dòng)向，不妨添加我們客服，備注【買房】，入群詳談。

免責(zé)聲明:

本文對(duì)項(xiàng)目或產(chǎn)品的介紹，對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設(shè)施的介紹，均旨在提供相關(guān)信息，不作為任何購(gòu)買要約，不意味著本公司對(duì)此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準(zhǔn)。本文部分圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。