豐臺土拍：真的有王炸嗎？ ? 陳海保聊規劃

樂居財經·進深 出品
陳海保 主播

3月27日，豐臺區萬泉寺0007地塊正式掛牌，將于4月30日完成出讓。

起始價57.71億元，折合樓面價5.85萬元/㎡。

土地面積約3.95公頃，地上建筑規模9.87萬㎡，容積率2.5，限高80米，局部高點不超過90米。

規劃解讀

這塊地非常熱門，是北京今年到目前為止總價最高的地塊。

地段位置好，有環線優勢，很多人在猜它能否成為北京今年首個溢價成交的地塊。

仔細看它的自身條件還是存在一些制約因素的。

1、隱秘的配建

地塊東南面是蓮花河，沿河道兩側規劃有五塊綠地，總面積給約17公頃，全部要由競得人負責建設并無償移交主管部門。

建安成本不低于2000元/㎡，算下來整個配建的成本超過3.74億元。

相當于住宅每平米的樓面價增加了3800元，達到6.23萬元/㎡，逼平中海麗金府的樓面價。

并該且地塊內還涉及2處未定級不可移動文物，也會增加綜合開發成本，壓縮利潤空間。

2、樓棟排布

地形狹長且朝向不正，面寬資源一般。

預計規劃8棟樓，西側18層為主，西南角一棟是8層；

沿河的東側為26層，東南角一棟是標志性建筑，總高28層，首二層裙樓植入商業零售、文化休閑、社區服務等功能。

面積段預計140-220㎡。

3、售價預測：10萬+

麗金府地塊出讓時，關注度頗高，除了是北京近年來首宗不限價純宅地，還因為它是當時為數不多的三環內地塊。

萬泉寺0007地塊在位置上更靠近二環和麗澤商務區，多個地鐵站步行可達，出行便利。

附近在售新盤有兩個：

最近的是中海麗金府，拿地價6.2萬/㎡，網簽均價10.16萬元/㎡；

再往南還有中海麗澤叁號院，樓面價5.8萬元/㎡，網簽均價9.02萬元/㎡。

兩個次新盤：

端禮著樓面價6.48萬元/㎡，網簽均價11.2萬元/㎡；

北京瑞府樓面價7.03萬/㎡，網簽均價10.25萬元/㎡。

推算下來，萬泉寺0007地塊的售價也不會低于10萬/㎡。

區位地段

位于豐臺區太平橋街道，二環至三環之間，是萬泉寺村棚戶區改造項目中一幅地。

往南幾百米就是2024年的百億地王項目——中海麗金府。

在麗金府地塊出讓時，0007地塊規劃為綜合性商業金融服務用地，今年初豐臺區“準供地清單”上，該地塊宣布擬調整為二類居住用地。

調規之后，項目定位高端改善型住宅，并且給出了較為具體的規劃要求，包括結合“好房子”政策，保障品質住區首二層共享開放；綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現代主義的設計手法等。

地塊西北方向多高層建筑，其中北邊是天閱公館，總高37層，還有一個酒店項目，再往北是龍湖天街。

西邊是中陽廣場，寫字樓+商業，3棟主體建筑分別為15層、19層和21層；西北角方向是中央戲曲學院。

東面和南面是沿河綠化帶，生態環境可圈可點，住宅地塊與這部分綠化帶會做地下連通，構建連續的慢行系統與景觀廊道。

用地項目范圍內涉及豐臺區2 處未定級不可移動文物，分別為馬爾格爾古德碑和萬泉寺公園石刻，其基本信息和保護要求請與豐臺區文物行政部門核準。

相關公司：懋源地產,北京建工