上海2026版基準地價更新！閔行這個板塊地價提級

2026年4月1日，上海市規劃和自然資源局正式發布通知，印發《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》，對本市基準地價體系進行新一輪全面更新，基準日由2020年1月1日調整至2026年1月1日，進一步完善地價管理體系，規范土地市場秩序。記者從區規劃資源局獲悉，此次調整，住宅用地方面，黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等具有重要戰略意義的區域，土地價格提升一檔。

據悉，基準地價是政府對不同土地級別、不同用途區域評定的法定平均地價，是土地出讓、市場調控與資產核算的核心依據，直接關系到土地市場健康發展和城市空間布局優化。按用途劃分，此次基準地價涵蓋七大類、十三小類，具體包括住宅用地、商業用地、辦公用地、研發用地、工業用地、公共管理與公共服務用地及殯葬設施用地。

新一輪基準地價對重點發展區域進行了明顯“提級”，且提級范圍主要集中在中心城區及戰略重點板塊。黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等具有重要戰略意義的區域，其住宅用地土地價格提升一檔，進一步凸顯區域未來價值導向，引導資源向重點區域集聚，尤其是閔行紫竹片區的基準地價提級，引發市場廣泛關注。

為何該片區域被單獨關注并實現價格提級？究其原因，黃浦江沿岸功能拓展是上海“一江一河”重要戰略的具體落地，此前上海市發布《黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃（2024—2035年）》，徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等均被納入規劃重點區域，成為推動城市功能升級的核心載體。

濱江企業熱力圖。圖源：黃浦江沿岸地區功能融合發展和空間品質提升專項規劃（2025—2035年）

黃浦江兩岸貫通工程中，南部擴展至大吳涇地區，閔行紫竹濱江作為大吳涇地區的發展核心，承擔著重要的功能承接作用，是連接中心城區與南部科創板塊的關鍵節點。

科創布局方面，上海市發布的《“大零號灣”科技創新策源功能區專項規劃（2025—2035年）》也進一步強化了閔行紫竹片區的戰略價值。

規劃范圍示意圖。圖源：“大零號灣”科技創新策源功能區專項規劃（2025—2035年）

“此次基準地價調整的地方并不多，尤其是商品房相關用地，基準價格提升的區域僅有少數，閔行紫竹片區是其中之一”，區規劃資源局相關負責人表示，紫竹片區地價提級，更多是看中其未來發展潛力，該區域作為產城融合典范，同時也是“大零號灣”的核心區域，產業集聚效應逐步顯現，這些因素共同促成了此次提級，地價提升是表象，本質上是對該區域產業未來潛力的認可和預判。

記者發現有自媒體依據基準地價繪制了地價圖。業內人士、注冊城鄉規劃設計師袁煒解釋，網傳地價圖是根據官方基準地價數據繪制而成，圖中顏色不同色系的深淺對應基準價格高低，玫紅色代表價格最高，深藍色代表價格最低。

從圖中可以清晰地看出，閔行紫竹片區的顏色與莘莊（外環以外部分）等區域一致，基準價格也高于周邊區域，直觀反映了該片區域的土地價值。閔行紫竹濱江沿岸重點板塊，基準地價等級提升也符合規劃導向與實際發展需求。

從顏色來看，紫竹區域比北邊和西邊基準地價高一檔。圖源自媒體，僅供參考

業內人士分析認為，此次基準地價更新并非簡單的價格調整，而是對上海城市空間價值的再評估與合理優化，蘊含著清晰的城市發展導向。

一方面，通過對城市更新重點區域、黃浦江沿岸功能拓展區及科創核心板塊的地價“提級”，有效引導土地、資金、人才等資源向戰略重點區域集聚，推動區域功能升級和價值提升；另一方面，工業用地基準地價降低，大幅帶動工業用地收儲的評估價格降低，減少低效用地收儲阻礙。

需要提醒的是，地價級別的提高或降低，不等同于地價的提高或降低。此次調整反映的是土地級別的變化，地價最終還是由市場決定。

記者：崔松鴿

部分素材：區規劃資源局

審核：劉墾博 方雨斌

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