萬科裁員1.25萬人

萬科房地產開發系統員工從2020年末的19,649人銳減至2025年末的7,181人，五年累計減員12,468人，比例高達63.45%——絕非一次普通的企業人員優化，而是中國房地產行業從“黃金時代”跌入“黑鐵時代”過程中，最劇烈、最深刻的結構性調整的集中體現。這背后，是政策、市場、企業戰略與組織形態的多重巨變共同作用的結果。

一、 直接動因：行業寒冬與極限財務壓力

2020年8月出臺的“三道紅線”政策，徹底終結了房地產依賴“高杠桿、高負債、高周轉”的擴張模式。行業進入深度調整期，銷售萎縮、價格下行。作為行業龍頭，萬科首當其沖，承受了巨大的經營和財務壓力：

? 巨額虧損：2025年，萬科歸母凈利潤虧損高達885.56億元，2024-2025兩年累計虧損近1380億元。2025年前三季度凈虧損已達280.2億元。

? 債務壓頂：截至2025年末，萬科有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的達1605.6億元，而貨幣資金僅672.4億元，償債壓力巨大。2026年4月至7月，還將面臨112.7億元公開債的集中到期兌付壓力。

? 銷售下滑：2025年上半年銷售金額691億元，同比下降45.7%；前三季度銷售收入1004.6億元，同比大幅縮水。

在這種“活下去”成為首要任務的極限壓力下，降本增效、極限“瘦身”成為生存的必然選擇。通過組織優化和人員精簡，據估算每年能為公司節省約18億元的管理費用。

二、 戰略轉型：從“開發”到“開發、經營、服務并重”

面對行業變局，萬科明確了 “開發業務做減法，經營服務業務做加法” 的核心戰略。

? 開發業務收縮：投資大幅放緩，2024年全年僅新增13個項目。資源高度聚焦于核心城市和“保交付”任務。

? 經營服務業務擴張：物業服務（萬物云）、商業運營、長租公寓、物流倉儲等經營性業務，因其現金流穩定、周期性弱，被確立為對抗行業周期的“第二曲線”。2025年，經營服務業務全口徑收入達435.7億元，2025年全年收入達580.1億元。

人員結構的“一減一增”正是這一戰略最直觀的體現。開發業務人員銳減，而服務業務人員持續增加。

三、 組織革命：撤銷“諸侯”，總部集權

如果說戰略指明了方向，那么2025年9月落地的史上最大規模組織架構調整，則是實現人員精簡最直接、最徹底的手術。

1. 打破近20年三級架構：全面撤銷北京、華東、華中、南方、西南五大區域公司，以及開發經營本部。

2. 轉向二級扁平管控：新架構變為“集團總部-地區公司”兩級模式。集團總部設立13個職能中心，直接管理全國16個地區公司。

3. 核心目的：打破過去區域公司“各自為戰”造成的資源浪費和內耗，實現總部對投資、財務、運營等核心權限的強力集權，進行“極限降本”。這場“組織革命”直接導致大量區域平臺的中后臺管理、支持崗位被合并或取消。

四、 人員結構調整的實質：結構性優化，而非總量崩潰

一個關鍵事實是，萬科的總員工數量并未同比例坍塌。

? 截至2025年末，萬科集團在冊員工總數為131,429人，甚至較2024年末的127,638人還有所增長。

? 結構性巨變：

? 房地產開發業務：7,181人，全年減少2,228人。

? 物業服務業務：108,745人，全年增加6,304人。

這清晰地表明，萬科的“減員”是業務結構重塑下的結構性調整。傳統開發板塊在劇烈收縮，而面向存量市場和服務的板塊仍在擴張，公司正從“開發商”向“城鄉建設與生活服務商”轉型。

五、 行業普遍現象：一場席卷全行業的深度出清

萬科的劇變是整個行業寒冬的縮影。自2019年房地產從業人員達到293.7萬人的峰值后，行業便進入持續減員通道。

? 碧桂園：員工從2018年末的約13.1萬人銳減至2025年中的1.79萬人，累計減員超11萬人，比例超過86%。

? 融創中國：2021年至2025年期間，員工從約7.2萬人減少至約3.4萬人，累計優化約3.84萬人。

? 保利發展：2022年末至2024年末，員工從67,260人減少至49,790人，凈減17,470人。

? 行業整體：全國房地產開發企業從業人數從2019年的293.7萬人銳減至2025年的150.7萬人，六年減少143萬人，減員比例高達48.69%。2025年，超過80%的房企仍在繼續裁員。

總結：一個時代的終結與另一個時代的開啟

萬科開發業務63.45%的人員減員，是三重邏輯疊加的必然結果：

1. 生存邏輯：在行業冰凍、巨額虧損和債務重壓下，通過組織“刮骨療毒”和人員精簡來極限求生。

2. 戰略邏輯：堅決從高周轉的增量開發模式，轉向以經營性業務為穩定器的存量運營模式。

3. 治理邏輯：在深圳國資（深鐵集團）全面主導下，推動了一場告別“諸侯分治”、強化總部集權的深刻治理變革。

這12,468人的離開，標志著一個依賴土地紅利和金融杠桿狂飆突進的時代徹底落幕。與此同時，一個更聚焦、更扁平、更注重現金流和運營質量的新萬科，正在艱難重塑之中。這場人員結構的“地震”，是行業穿越周期必須承受的陣痛，也是企業面向未來不得不做的徹底重生。