三年縮債近600億、運營服務扛起利潤大旗 龍湖筑起“新地基”

在房地產行業深度調整的第四個年頭，龍湖集團以其交出的2025年成績單，向市場展示了“高質量發展”路徑的韌性。

近日，龍湖集團發布2025年年報并召開業績會，一系列核心財務指標透露出一個清晰的信號：歷經三年半的主動戰略調整，這家民營房企的代表已成功穿越債務高峰，一個“低負債、低融資成本、正向現金流驅動”的健康發展模式雛形初現。

年報顯示，2025年龍湖集團實現營業收入973.1億元。其中，由商業投資、資產管理構成的運營業務，以及由物業管理、智慧營造構成的服務業務，合計實現收入267.7億元，創下歷史新高，貢獻核心權益后利潤79.2億元，成為公司穿越周期的“穩壓器”。

其債務端更是實現歷史性優化，2025年龍湖有息負債降至1528.1億元，融資成本3.51%、平均借貸年期12.12年均創歷史最優，連續三年經營性現金流為正，三道紅線穩居綠檔，安全穿越債務高峰。

“如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會堅定走下去。”龍湖集團董事會主席兼 CEO陳序平在業績會上表示。

多家券商對龍湖轉型前景持樂觀態度。申萬宏源證券維持“買入”評級，認為公司后續將繼續憑借戰略前瞻、精細運營、財務穩健合城市深耕四大特色穩健前行，且多元化業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，將支撐估值修復；財通證券亦指出，龍湖作為優質商業地產運營商，多元業務協同效應逐步顯現，債務壓降與盈利修復雙輪驅動，長期價值值得期待。

債務結構重塑：從信用融資到長周期經營貸的跨越

“房企能否過渡到新模式，核心在于業務調整能否與債務結構調整深入結合。”在業績會上，龍湖集團管理層如是強調，“民營開發商必須主動轉型謀出路，重建債務地基，重構發展模式。”

過去三年半，龍湖集團主動揮別過往依賴信用融資的擴張模式，將壓降負債規模與重構債務地基作為首要任務，以長周期的經營性物業貸替換過往的信用融資。

年報顯示，截至2025年末，龍湖有息負債較2022年中期累計下降近600億元，供應鏈融資實現清零。更為關鍵的是債務結構的質變：銀行融資占比已攀升至接近90%，其中長周期的經營性物業貸及長租貸總額超過1000億元，且成本較低、年期較長。

集團層面，一年以內到期的短期債務僅158億元，占比約10%，債務結構的安全性達到歷史最優。

龍湖集團執行董事、首席財務官趙軼在業績會上詳細拆解了債務安全墊的厚度：“公司去年已成功穿越債務最高峰。”趙軼表示，2025年全年償還集團層面債務共220億元，包括境內信用債超100億元。度過高峰后，2026年及以后集團層面每年到期債務趨于平緩，目前2026年剩余到期僅約61億元，2027年約62億元。

其進一步指出，未來龍湖在融資管理策略還是會嚴格遵守三個原則，第一，嚴守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場債務融資不違約。第二，不斷提高運營資產NPI，提升資產估值，挖掘經營性物業貸的融資空間，優化融資結構，拉長賬期；同時特別要控制好短期債務和外幣債務。第三，強化融資和現金管理機制，夯實和建立賬戶級的管控體系，提前削峰到期債務。

“龍湖的債務優化路徑在行業內具有標桿意義。”一位房地產行業分析師指出，經營性物業貸占比的大幅提升，本質上是將資產價值與長期現金流進行了深度綁定，這不僅降低了融資成本，更從根本上規避了短期償債壓力引發的流動性風險。龍湖目前3.51%的融資成本和超過12年的借貸久期，即便對標央國企也處于第一梯隊，這為其在行業縮表周期中贏得了寶貴的戰略主動權。

打造新地基：運營服務業務扛起利潤大旗

在業績會現場，陳序平將公司的轉型形容為“打造新地基”。

隨著債務結構的轉換接近完成，龍湖三大業務板塊的角色分工愈加清晰，開發業務聚焦存量去化與價值激活，運營與服務業務則貢獻主要利潤，驅動公司從“開發商”向“運營服務商”轉變。

2025年的財務數據印證了這一轉型成效。報告期內，龍湖運營業務收入141.9億元，服務業務收入125.8億元，兩者合計占總收入的比重提升至27.5%，但貢獻的核心權益后利潤卻高達79.2億元，顯示出極強的高質量盈利韌性。

具體來看，運營業務板塊中，龍湖商業全年如期新增運營13座購物中心。截至2025年底，龍湖商業累計運營商場達99座，覆蓋全國25座城市；租金收入同比增長4%至112.1億元，營業額及日均客流均同比增長15%以上，出租率保持97%高位。長租公寓方面，截至2025年底，長租公寓品牌冠寓開業六個月以上項目出租率95.7%。

服務業務板塊內，龍湖智創生活憑借全業態開發運營經驗、數字科技能力以及內生式航道協同優勢，持續拓展優質項目，助力全周期高質量價值兌現。2025年新增代建面積1387萬平方米，代建項目銷售額206億元，全年累計交付面積293萬平方米，助力委托方創造價值。

陳序平在業績會上透露，運營及服務航道的利潤貢獻已遠超開發航道，2026年預計將實現10%以上的增長，力爭盡快達到100億規模。

按照龍湖內部推演，最晚到2028年，運營及服務業務的收入將超過地產開發業務收入，屆時龍湖將徹底完成收入結構轉型，運營及服務業務的EBITDA預計將覆蓋利息接近4倍，而整體有息負債將進一步降至1200億元左右，且幾乎均為長周期的經營性物業貸。

華泰證券房地產行業分析師認為，運營及服務業務已經成為龍湖利潤的重要支撐，公司整體運營已經步入改善通道，隨著負債規模顯著下降，龍湖財務優勢進一步凸顯，資產質量持續提升，REITs市場的發展也讓公司商業地產賬面價值更有說服力。

“面對當下，我們幾乎已經完成了債務結構的轉化，也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現。”陳序平表示。

未來路徑明晰：2026年企穩，2027年重回增長

隨著債務“安全削峰”的基本完成，龍湖集團的發展主線已從單純的“求生存”轉向“謀發展”。

趙軼在業績會上明確了集團的盈利前景：“公司去年已經成功穿越債務最高峰，未來將繼續在財務安全穩健的前提下逐步修復利潤。開發業務逐步減虧，運營和服務業務未來保持兩位數穩定增長。整個集團的低點會在2025年到2026年，從2027年開始恢復增長。”

這一樂觀展望背后，是龍湖對現金流管理的自信。

截至2025年底，剔除預收監管資金后的現金短債覆蓋倍數為1.14，在手現金292億元，為即期債務償付提供了充足保障。

而在融資端，龍湖憑借多年來恪守“不逾期、不展期、不違約”所積累的信用，贏得了戰略合作銀行的持續信任。管理層特別強調，2026年1月份，龍湖境內債及境內中票將全部還清，僅余少量海外美元債將在2027年之后陸續清償。

面對已經到來的2026年，龍湖集團展現出從容的節奏感。

陳序平表示，盡管今年集團層面的信用融資到期僅60多億元，較去年220億元大幅下降，但公司仍將把財務安全作為發展的底線去堅守。在債務結構轉換的過程中，雖然客觀上對地產開發新拿地產生影響，但也倒逼公司在老存貨、老項目的去化和激活上下更多功夫。

如今，龍湖整體存貨包括未開發土儲已顯著下降，運營及服務業務的重要性持續提升。

“2026年，龍湖開發業務將繼續聚焦存貨去化與優中選優的增量投資；商業投資與資產管理則要以資產回報率為導向，提升運營效率；物業服務與智慧營造則將繼續拓寬業務圍欄，嚴控應收款規模。集團整體將力爭實現50億至100億元的經營性現金流，以現金流驅動高質量增長。”陳序平稱。

當房地產行業告別高杠桿、高周轉的舊時代，龍湖集團用三年半的主動縮表與結構重塑，為民營房企趟出了一條通往新模式的道路。從依賴信用融資到背靠資產信用，從開發銷售主導到運營服務驅動利潤，龍湖的財務底座已不再是單純的低負債，而是一個由長周期資金、優質經營性資產和穩定正向現金流構成的穩健三角。

正如龍湖管理層所言，這條路困難重重。但當新地基打造完成，一個更具韌性、更可持續的龍湖，已然站在了新一輪高質量發展的起點。