北京買房：理清思路，購房建議1833

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我也是房產置換的問題。我現在順義裕龍六區有一套130平米左右的房子，六層的五層，一直出租?，F在租金不到3000元一個月，感覺太不劃算，但是因為小區一直掛著很多房子，賣也不好賣，很糾結。

另外在海淀定慧西里還有一個30多平米的占坑房，當時為了孩子上學買的，現在孩子六年級了，學位也釋放了，就想著把兩個房子都賣了，然后在海淀買個能自住的兩居室。

我想咨詢兩個問題：

1、現在處置房子的時機是否合適？感覺這兩個房子想出手都得低價處理，如果虧太多置換就得再多貸款，現在的經濟形勢，有點擔心后面還貸壓力。

2、我想換海淀西三環和四環之間70、80平的兩居，總價550萬左右，我在網上關注了幾個小區想請您幫忙看看幫忙排個序：北洼路28號、北洼西里、雙紫小區、八里莊北里小區、恩濟里小區、望塔園、定慧寺福里北區、五福玲瓏居、美麗星苑。

因為現在一直租房子住，未來孩子上初高中還得六年，這六年想住自己的房子，省得來回搬家麻煩，六年之后看情況可能還是想用海淀小房子換郊區的大房子住的舒服。麻煩您空的時候幫忙分析一下

A：

1、裕龍130平的房子，怎么也得價值300來萬吧？才租3000，如果是市場價的話肯定不劃算，租售比上千了，比學區房的收益都低。我估計您定慧西里這套房都能租4000多，價值200多小300萬，租售比大概在700左右，基本就是海淀占坑房的平均值，溢價率在25%左右。

2、現在我認為不算多合適。一是因為近期成交量上漲，學區房出現小陽春的概率高，所以再等一個月看看吧。而且上海深圳的趨勢更明顯，那如果傳導到北京的時候您把房賣了，那就虧點兒了唄。

另外是裕龍的這套房，我剛才看了看小兩居的情況，70多平的均價170萬吧，租金差不多2500，租售比680。這數值接近市區的平均值，有點兒超跌了。因為常規來說郊區一般應該跟市區差10%以上，那這會兒賣的話至少是不占便宜吧。

3、排序，如果不看預算的話那肯定是先看玲瓏居和望塔園等商品房小區啊，然后再看老公房小區。但既然總價是550萬，那就別按小區排了，還是看具體房源吧。

因為這預算在海淀屬于總價不太高的，那學區溢價的比例就都差不多。所以就每套房都具體算賬吧，哪套的溢價低買哪套，這樣既提高居住的性價比，也能降低溢價的保值風險。

不過現在是今年入學的家長們最后一批買房，常規建議是等到五月份信息采集開始之后再看吧。到時候該買的就基本都買了，最后突擊的很少了，房價或溢價有可能降點兒。

4、其他我沒什么分析的了，簡單就這情況。您手里是郊區大戶型+海淀占坑兒房，定慧西里的應該不難賣，如果有行情的話也會先漲。但裕龍的說不好，通常都在行情的后期才輪到。所以如果兩套都賣的話做好周期規劃吧，萬一房價上漲的話別踏空。

僅供參考。

二

Q:

我們目前的能力是可以買總價700萬左右的房子，只是猶豫海淀還是朝陽。京藏高速一路之隔，兩邊的學區溢價高達一萬多，100平就差了大致150萬，值不值？當然也能有價格一樣的，但品質就是肉眼可見的差距了，背著抱著一邊沉。另外也不確定海淀學區的將來發展，所以來咨詢一下。

Ps：是給孩子準備婚房，所以才糾結學區的，否則就直接買朝陽這邊的了，奧林春天我們覺得挺好的，各方面對我們這種普通家庭比較合適。

A：

1、那既然是婚房就應該多考慮居住的舒適性啊，兩口子一輩子最幸福的一段時間，何必因為提前準備學區而降低居住的性價比呢？所以我建議是先買奧林春天吧，等孫輩上學前的一兩年再考慮是否買學區房也不晚，到什么時候辦什么事兒。

2、如果兩邊小區的品質相同，那150萬就是溢價。如果買海淀的話，這筆錢在孫輩上學前是發揮不出任何作用的，居住的性價比也下降了同等數值，相當于在海淀花700萬，但得到了朝陽這邊550萬的居住體驗，劃算嗎？

而且現在已經是人口下降的大趨勢了，如果這兩年沒有對學區房的利好政策，那這部分溢價有可能受影響。另外海淀的學區也是分等級的，學院路不算太強，幾年內也未必發展起來，而只有好資源才會永遠稀缺呢。

3、我當然理解父母的心情，都希望一次性的解決孩子人生中所有的大事兒。但一切都是變化的，包括學區政策和房產行情。而且計劃趕不上變化，準備的太早了到時候未必用的上。

僅供參考。

三

Q:

我在2016年購入角門怡然家園頂層復式一套約185平，有電梯，當時都下來660萬，其中貸了220萬，剛還清。后來因規劃有變一直出租中，月租金現在漲到每月9000元，租戶很穩定。因為面積太大，自住已經不考慮了，在中介掛很久了，有意向的都沒有，中介覺得700萬才可能有人考慮，我還是接受不了。

這些年的利息支出和租金收入默認相抵，對比買入的660，是按中介的價格出售還是繼續租，觀望等待呢？目前沒有現金流需求，也擔心現在不賣，后面會賣的更低，確實很糾結。

A：

1、2016年買的660萬，現在才700萬？那這應該是16年秋天之后買的了吧，要不然不至于啊。再要不就是當時買貴了，2016年的樓市行情太亂了。

而且買了頂復然后出租，租金9000是市場價嗎？感覺偏低似的，中介都估價700萬了才租金9000，明顯低于平均值?；蛘哌@么說吧，現在天通苑的這種戶型都能租到8/9000，但房價才400萬左右。所以您這租戶的穩定是正常的，人家占便宜了。

2、我剛才看了一下怡然家園的報價，怎么說呢？我覺得中介的估價是低了點兒，但也不算過分，往高了估應該也就750萬，也就是單價4萬左右。因為頂復的價格一般是中間樓層的8折或85折，還原本小區的價格為4.7-5萬之間，和現在情況差不多吧。

3、我建議是先考慮好將來是否自住吧，如果能自住就先留著，租金最好能漲點兒，現在明顯偏低。

擔心價格繼續走低的可能性不大，因為剛看了看本小區兩居室的行情，90來平的售價400來萬，租金6/7000，基本就是北京平均值。而北京的平均租金收益率已經高于同期銀行存款利息了，北京樓市歷史上這種情況就三次，每次都是房價低谷期。現在是第四次，我認為不至于再跌多少。那如果小區+板塊的不繼續走低，您的頂復憑什么單獨降價??？

4、總之吧，我認為現在您的租金偏低了，而且不認為房價還能繼續下降。所以如果能自住就留著，確定不自住的話，等行情回暖了再賣掉吧，沒必要急在這會兒。

僅供參考。

四

Q:

請問：緊急的問題，我家是豐臺**小區有三套房，2+2+1，目前自住兩個兩居，一居出租價值220萬。孩子在**小學三年級，成績非常差，請問我現在如果買個西城的學區房能馬上轉學嗎？同事介紹榮豐2008小區的開間，也200多萬，合適嗎？

A：

1、買了也不能馬上轉啊，先得遷戶口。然后只能是6月份提交申請，暑假之后轉學，也就是四年級才能轉。

2、榮豐2008就是典型的占坑兒房，200多萬的30平左右。優勢是總價低，劣勢是溢價占比不低+波動相對大。

比如同樣是價值220萬的房子，您現在這套至少租金4000以上吧？那換到榮豐的話也就3000多，中間相差的比例就是溢價率。因為租客是用不上學位的，所以也就沒人支付溢價部分的租金，收益率才低的。

3、總之買了房子也的遷戶+提交各種證明，下學期轉學。榮豐作為占坑兒房沒什么不合適的，但考慮好，轉學生是不能選學校的，都是派位，一般好學校是沒有空余學位的，所以考慮好再轉。

另外常規建議是用完了學位之后看行情，覺得不合適就賣掉房子，這種小公寓不建議長期持有。

僅供參考。

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