傻眼了！市區(qū)頭部學(xué)區(qū)房價(jià)格大跌！怎么回事？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

3月份，又到了學(xué)區(qū)房的交易旺季。

往年，不少購房者都會(huì)前往老城區(qū)、下呂浦等地，購買市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、2中、南浦實(shí)驗(yàn)等老校區(qū)的學(xué)區(qū)房。

如今，也有不少購房者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)及附屬小學(xué)，因此集新未來社區(qū)成為很多人的新寵。

全新的住宅及校區(qū)，在硬件設(shè)施方面，對(duì)老城區(qū)的“老破小”、老校區(qū)，形成了降維打擊，完全可以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)人居、就近上學(xué)。

市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)

然而，購房的熱度，并未同步帶來價(jià)格的企穩(wěn)，反而一路走低。

要知道，2020-2021年，集新未來社區(qū)的未來城壹號(hào)、未來視界首期開盤，高熱度引發(fā)了購房者爭購。

2023年9月，市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)及附屬小學(xué)投用，因各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源的傾斜，該校區(qū)持續(xù)被家長們看好，甚至其附屬小學(xué)出現(xiàn)了教室爆滿的現(xiàn)象。

市實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬小學(xué)

如今，盡管集新未來社區(qū)熱度尚在，價(jià)格卻與開盤初期無法比擬，不少投資客血虧。

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據(jù)集新未來社區(qū)多位中介經(jīng)紀(jì)人稱，當(dāng)前未來視界、未來城壹號(hào)、悅未來的二手商品房，成交均價(jià)約23000元/m2，具體看面積、樓層、樓幢位置等，一般成交價(jià)在20000-25000元/m2之間。

比起當(dāng)年約35000元/m2的開盤價(jià)，如今集新未來社區(qū)的商品房，已跌了約10000元/m2。

除了市場環(huán)境因素外，投資客占比過高、拋售過多，形成踩踏現(xiàn)象，成為集新未來社區(qū)房價(jià)大跌的重要原因。

集新未來社區(qū)的學(xué)區(qū)房

除了商品房，森悅錦園作為安置房，二手房價(jià)格更便宜，小戶型20000元/m2之內(nèi)就有機(jī)會(huì)買到，大戶型更是可低至約16000元/m2。

顯然，這些安置房的低價(jià)成交，分流了一些對(duì)價(jià)格更敏感的購房者，也拉低了二手商品房的價(jià)格。

更何況，當(dāng)前未來視界、未來城壹號(hào)、悅未來都或多或少還有一手商品現(xiàn)房在售，總計(jì)庫存500多套（數(shù)據(jù)來源：市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)）。

其中，悅未來幾乎只剩少量建筑面積約156m2房源，未來視界庫存房源以建筑面積約180m2為主，均為大戶型。

當(dāng)然，未來視界也還有少量建筑面積約130m2等庫存房源，基本在低樓層。

相比較之下，未來城壹號(hào)選擇余地稍大，建筑面積約75m2、約105m2、約130m2，盡管剩余房源不算太多，但還是有機(jī)會(huì)選到好樓層。

未來城壹號(hào)

這些庫存商品房，當(dāng)前價(jià)格同樣在20000-25000元/m2之間，與二手商品房差不多。

不過，在車位等方面的優(yōu)惠，一手商品房可能還有一些操作空間，從而吸走了不少購房者。

在此情況下，對(duì)于一些領(lǐng)證未滿兩年的二手房源，賣家只得承擔(dān)了增值稅。

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從集新未來社區(qū)可以看出，一手商品房、二手商品房、安置房等不同類型房源的混戰(zhàn)，嚴(yán)重?cái)_亂了集新未來社區(qū)的價(jià)格體系。

未來城壹號(hào)

除了一手商品房、二手商品房、安置房，集新未來社區(qū)還有人才房。

其中，部分人才房被人才購得，按原要求10年不能出售，近期有消息稱可縮短至5年。

倘若5年期滿可以出售，未來兩年，集新未來社區(qū)或?qū)⑿略鲆慌秩瞬欧俊?/p>

更何況，這些人才房并未全部售出，尚且還有庫存。

今后，這些庫存人才房將以什么形式面向市場，尚且未知。

集新未來社區(qū)

顯然，集新未來社區(qū)的二手房形勢，依舊不容樂觀。

當(dāng)然，市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)的影響力、號(hào)召力還在，并沒有像有些新校區(qū)、分校那樣平淡下去。

不過，現(xiàn)在很多人已經(jīng)不愿買學(xué)區(qū)房了，而是僅僅通過房產(chǎn)過戶形式獲得入學(xué)資格。

目前，在集新未來社區(qū)，這種入學(xué)資格一般需20余萬元一個(gè)，小學(xué)比初中略貴一點(diǎn)。

在樓市持續(xù)低迷背景下，這樣的入學(xué)資格交易，買方避免了房價(jià)繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，賣方也能適當(dāng)彌補(bǔ)房價(jià)下跌的損失。

不過，一旦這種入學(xué)資格交易現(xiàn)象持續(xù)擴(kuò)大，并造成學(xué)位擁擠，不排除有關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)政策遏制該現(xiàn)象的可能性。

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這些年，受經(jīng)濟(jì)低迷影響，教育投入的回報(bào)越來越低。

同時(shí)，不少人這些年收入有所下滑，再加上對(duì)未來預(yù)期不佳，買學(xué)區(qū)房的家長也在減少。

過去幾年，除了市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，南浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)、2中等也紛紛新建了校區(qū)，一定程度上對(duì)老牌學(xué)區(qū)房起到分流。

今后，隨著生育率走低，適齡兒童也可能逐年減少。

可以看出，學(xué)區(qū)房的黃金時(shí)代，或許已經(jīng)結(jié)束了。

集新未來社區(qū)

當(dāng)然，不管形勢如何，頭部學(xué)區(qū)房依舊會(huì)保持熱門。

今年6月，市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)，將迎來首屆初三中考，該校的教學(xué)實(shí)力迎來真正檢驗(yàn)的時(shí)刻。

盡管當(dāng)前有關(guān)部門不允許各校發(fā)布考試成績，但仍會(huì)有一些私下途徑傳出，被家長得知。

倘若中考成績較好，坐實(shí)了鹿城區(qū)第一梯隊(duì)初中的地位，集新未來社區(qū)的商品房、二手房銷售，預(yù)計(jì)會(huì)加速。

集新未來社區(qū)

不過，當(dāng)?shù)谝粚脤W(xué)生畢業(yè)，意味著可能有一批家庭將搬離集新未來社區(qū)，并掛牌出售這套學(xué)區(qū)房。

屆時(shí)，這里的二手房供應(yīng)量，或?qū)⒊掷m(xù)增加。