年報觀察 | 辦公樓面臨挑戰 嘉里建設投資物業板塊努力保持了穩定

觀點網 市場波動行情中，嘉里建設發布了2025年全年業績數據。

資料顯示，期內嘉里建設收入錄得明顯增長，集團合并收入達到250.15億港元，同比增長17%。

增長主要來自物業銷售板塊，特別是香港熱銷項目緹外、海盈山及朗天峰的交付，令物業銷售確認收入增加了28%至176.74億港元。

特別是年內由于上海金陵華庭項目的強勁預售，這個項目單盤就貢獻了236.12億港元銷售成績，年內嘉里建設合約銷售額同比激增175%達到346.84億港元。

但物業發展板塊的強勢表現，卻被投資物業租賃收入的疲弱所抵消。2025年內，投資物業板塊是嘉里建設各業務里受宏觀環境影響最大、表現最具挑戰性的板塊。

期內，該業務收入錄得3%跌幅至51.93億港元。

面臨持續的挑戰，嘉里建設錄得應占投資物業非現金公允價值虧損10.70億港元，對集團盈利情況造成壓力。不過由于發展物業的減值撥備有所減少，最終讓嘉里建設基礎溢利下滑22%到20.08億港元，股東應占溢利實現9.38億港元，同比增長16%。

另外，酒店運營板塊表現平穩，收入21.48億港元，同比微降2%，主要受餐飲收入減少拖累。由于毛利率保持穩定，分部業績錄得7.08億港元。

整體而言，2025年對嘉里建設是結構性分化的一年。物業發展板塊憑借內地和香港的核心項目實現了銷售收入的強勁增長，顯著改善了集團的現金流。“上海金陵華庭的市場反應讓我們感到十分鼓舞，這個項目也為集團帶來了相當可觀的現金流。”管理層稱。

嘉里建設也借此機會將主要一部分精力放在改善集團負債狀況上。資料顯示，年內其融資利率實現從4.6%降至3.8%，總融資成本同比下降17%錄得22.2億港元。

截至期末，公司現金及銀行存款，從2024年末的112億港元上升至161億港元，未動用銀行貸款信貸總額從269億港元上升至311億港元，可用財務資源能覆蓋借貸總額約85%。

與之對比，嘉里建設借貸總額從596億港元下降至558億港元，借貸凈額從484億港元減少至397億港元。

現金充實的情況下，嘉里建設負債比率從41.5%下降到33.3%。管理層的目標是在2026年底將負債比率進一步降低到30%以下。

然而，作為集團長期“穩定器”的投資物業板塊，特別是辦公樓業務，仍是目前和未來業績的最大不確定項。該業務正面臨嚴峻的市場挑戰，租金收入出現下滑。

在嘉里建設重倉的內地市場，隨著杭州嘉里城、天津嘉里中心二期、深圳前海嘉里中心三期的落成，其投資物業組合建筑面積從1083.6萬平方呎提升至1333.2萬平方呎。

投資物業面積增加通常意味著經常性收入的增長，但要注意的是，嘉里建設擁有的投資物業是辦公樓“唱主角”。辦公樓總建筑面積占總投資物業建筑面積超過50%，在目前的市場情況下，這反而對業績增長造成一定阻礙。

2025年全年，嘉里建設內地投資物業貢獻合并租賃收入40.43億港元，同比下降1%。

分業態看，零售成為唯一正增長的板塊，合并租賃收入同比增長2%至13.55億港元；公寓合并租賃收入3.51億港元，同比下降3%；辦公樓合并租賃收入同樣下滑了3%，錄得21.92億港元。

盡管市場持續疲弱，但嘉里建設管理團隊仍努力保持了各物業的出租率。另一方面的原因是嘉里建設旗下物業所處的地段都十分不錯，均位于各城市的中心位置。例如上海靜安嘉里中心就位于南京西路商圈和靜安寺地鐵上蓋。

“目前在辦公樓租賃方面，整體來看，只有核心區域的標志性建筑租賃情況有一定改善，其他區域的辦公樓依舊面臨較大的市場挑戰。”管理層表示。

截至期末，嘉里建設內地辦公樓的整體出租率維持在90%，零售和公寓兩板塊則有不同程度的提升，期末均錄得92%。

核心物業如上海靜安嘉里中心（95%）、上海浦東嘉里城（96%）、杭州嘉里中心（92%）、北京嘉里中心（87%）、深圳嘉里建設廣場（92%）、深圳前海嘉里中心一期及二期（89%）等出租率均能維持高位。

展望未來，鑒于過去保持較積極的投資策略，嘉里建設未來幾年仍有大量投資物業落成并投入使用。

據披露，未來數年嘉里建設將通過上海（浦東、黃浦）、武漢、沈陽等地的綜合用途項目，為投資物業組合新增約756.5萬平方呎樓面面積。辦公樓仍然作主導，總建筑面積達442.8萬平方呎，零售面積則為291.1萬平方呎。

其中，上海和武漢都是過去幾年辦公樓供應量頗大的城市。這批物業的持續落成，或會讓嘉里建設的租務產生一定程度的隱憂。

不過嘉里建設管理層也相應地有心理準備，他們持續與藍籌及紅籌租戶續租，以對抗市場下行壓力，確保長期穩定的經常性收入。

相應地，嘉里建設也一定程度減緩了后續項目的落成節奏。

例如上海黃浦金陵路綜合用途發展項目的預計落成時間，就從2024年預計的2027年起分階段，變為最新的2029年起；武漢綜合用途發展項目二期（武漢嘉里中心）的預計落成時間，也從2024年預計的2030年起分階段，變為最新的2031年起。

資料顯示，這兩個項目都擁有大量的辦公樓業態，涉及總建筑面積達352.2萬平方呎。

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