深耕郊區(qū)，上海本土國(guó)企太難了！

隨著“滬七條”重磅落地，上海樓市的結(jié)構(gòu)性分化被瞬間放大。

新政把外環(huán)內(nèi)的限購(gòu)門(mén)檻砍到最低，核心區(qū)需求被精準(zhǔn)激活，而外環(huán)外并沒(méi)有切實(shí)的門(mén)檻降低，徹底淪為新政紅利的“旁觀者”。

市場(chǎng)的冷淡也給出回應(yīng)。

上海今年入市的30+新房項(xiàng)目，僅懷山望1盤(pán)觸發(fā)積分，日光盤(pán)更是寥寥，與去年同期相差甚遠(yuǎn)。

圖源：樂(lè)財(cái)聚

讓炸天團(tuán)倍感意外的是，房企也并沒(méi)有借新政加速推新。

原因無(wú)非兩點(diǎn)：一是忙著清庫(kù)存，去年滯銷(xiāo)的房子還沒(méi)賣(mài)完，不少“新政銷(xiāo)售大捷”海報(bào)都靠庫(kù)存撐大旗；二是土儲(chǔ)告急，多家房企收縮拿地，新增房源供應(yīng)自然難有突破。

在炸天團(tuán)看來(lái)，“滬七條”像一面鏡子，照出上海樓市的真實(shí)底色：核心區(qū)在回暖，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)卻在高庫(kù)存中掙扎。

圖源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

這困境，對(duì)于當(dāng)年為城市發(fā)展托底、高位拿地的遠(yuǎn)郊國(guó)企而言，尤為致命。褪去國(guó)企光環(huán)，它們只能八仙過(guò)海，開(kāi)啟轟轟烈烈的“自救大戰(zhàn)”。

炸天團(tuán)梳理了幾個(gè)典型案例，今天就帶大家一同拆解，看這些郊區(qū)國(guó)企如何破局突圍。

01

上實(shí)集團(tuán)：遠(yuǎn)郊折戟，果斷回歸主城區(qū)

3月13日，上海首輪土拍落下帷幕，上實(shí)城開(kāi)以26.75億元底價(jià)拿下徐匯長(zhǎng)橋地塊，時(shí)隔許久重返公開(kāi)土拍，釋放出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向信號(hào)。

該地塊為原大華醫(yī)院舊址，出讓面積2.76公頃，容積率 2.0，商業(yè)占比不低于25%，計(jì)劃打造地鐵上蓋小型綜合體。

長(zhǎng)橋地塊示意圖

上實(shí)城開(kāi)曾表示，將堅(jiān)持審慎拿地、嚴(yán)控節(jié)奏、擇機(jī)補(bǔ)儲(chǔ)的策略。此次落子徐匯，無(wú)疑正是其聚焦上海核心區(qū)、回歸安全區(qū)位的直接體現(xiàn)。

回歸原因卻是上實(shí)系在遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的全線低迷。

作為上海實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司旗下核心地產(chǎn)平臺(tái)，上實(shí)城開(kāi)為代表的一眾子公司項(xiàng)目，如臨港的上實(shí)聽(tīng)海、青浦朱家角的上實(shí)海上灣、崇明的上實(shí)和風(fēng)院去化都很差。

上實(shí)聽(tīng)海效果圖

單個(gè)項(xiàng)目失利尚可歸因于操盤(pán)，多項(xiàng)目連續(xù)潰敗，只能說(shuō)明戰(zhàn)略與選址出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差。

上實(shí)痛定思痛、調(diào)整策略：放棄盲目擴(kuò)張，收縮回主城區(qū)。

對(duì)如今的上實(shí)而言，拿對(duì)地只是第一步，造好房才是真正的考驗(yàn)。

02

奉發(fā)集團(tuán)：1200套庫(kù)存壓頂，以舊換新破局

五大新城有這樣一家國(guó)企，手握大量土地儲(chǔ)備，曾雄心勃勃布局住宅項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)卻被超 1200套滯銷(xiāo)房源裹挾——

它就是奉賢區(qū)屬投控型國(guó)企的奉發(fā)集團(tuán)。

奉發(fā)集團(tuán)號(hào)稱(chēng)是奉賢的“大地主”，集“融、投、建、管、運(yùn)”于一體，深度參與區(qū)域地標(biāo)的建設(shè)，積累了深厚的本土資源與口碑。

但前些年的激進(jìn)拿地，在下行期遭受沉重一擊：

奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)云境PRO、奉發(fā)左岸晶邸和右岸晶邸、奉發(fā)云邸累計(jì)積壓房源超1200套，且多為去化難度逐年遞增的老盤(pán)，越拖越難賣(mài)。

比滯銷(xiāo)更致命的，是品質(zhì)短板進(jìn)一步加劇了自救難度。

這兩年本是奉發(fā)的交付大年，但多個(gè)項(xiàng)目在預(yù)看房及交付后被業(yè)主吐槽：公區(qū)減配、墻面空鼓、地庫(kù)發(fā)霉、滲漏痕跡明顯……宣傳的“精工”落地都成了“將就”。

反映在業(yè)績(jī)上，奉發(fā)集團(tuán)2025年債券中期報(bào)告顯示房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率已跌至-14.41%，持續(xù)侵蝕整體盈利能力。

房子賣(mài)不動(dòng)、利潤(rùn)變負(fù)數(shù)、交付壓力大，“以舊換新”便是奉發(fā)集團(tuán)打出的首張破局牌。

集團(tuán)計(jì)劃收購(gòu)50套奉賢指定區(qū)域的二手房，由鏈家進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估定價(jià)，購(gòu)房者出售二手房后，所得款項(xiàng)需定向置換旗下新房。

此舉既瞄準(zhǔn)了奉賢老城區(qū)二手房流動(dòng)性不足的痛點(diǎn)，也試圖通過(guò)資金閉環(huán)，定向消化庫(kù)存，同時(shí)履行國(guó)企社會(huì)責(zé)任。

從反饋來(lái)看，該模式收獲了一定關(guān)注度，50組家庭完成登記，也走進(jìn)了貝港新村、育秀新村等31個(gè)老舊社區(qū)。

但50套的置換額度面對(duì)1200套的庫(kù)存大山，終究是杯水車(chē)薪，更無(wú)法解決產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足的根本矛盾。

奉發(fā)集團(tuán)也在尋求其他維度的突破。

包括在年初的工作總結(jié)會(huì)上，集團(tuán)高層定下“死命令”，提出要“聚焦攻堅(jiān)房產(chǎn)去化”。還有籌備已久的首個(gè)4.0院墅作品——上海之魚(yú)1號(hào)院即將亮相，試圖以產(chǎn)品升級(jí)撬動(dòng)本地改善客群。

上海之魚(yú)1號(hào)院效果圖

對(duì)奉發(fā)而言，以舊換新只是破局的起點(diǎn)，絕非終點(diǎn)。去庫(kù)存這一仗，只能贏，不能退。

03

青浦新城發(fā)展：靠“房票+低密”雙線突圍

青浦這邊，深耕二十余年的區(qū)屬國(guó)企——上海青浦新城發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，同樣去化壓力巨大。

旗下首個(gè)商品房項(xiàng)目盛青云錦自2023年開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化緩慢，面對(duì)印象青城的降價(jià)和時(shí)光新澍的升級(jí)，目前仍有500多套房源沒(méi)賣(mài)出去。

今年年底交付在即，幾乎“賣(mài)成了準(zhǔn)現(xiàn)房”。

盛青云錦效果圖，僅供參考

集團(tuán)正在試圖對(duì)接青浦本地“房票超市”，希望借助政策與渠道幫扶，鎖定拆遷安置客群以消化存量。

當(dāng)然，青浦新城發(fā)展集團(tuán)也并非全線承壓。

集團(tuán)和中交城投合作開(kāi)發(fā)的低密項(xiàng)目南廂觀寧府，1月首開(kāi)僅37分鐘售罄，單批次銷(xiāo)售額突破5億元，成為開(kāi)年“現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)”。

南廂觀寧府效果圖，僅供參考

這也為陷入困境的郊區(qū)國(guó)企，指明了一條自救路徑，那就是：合作開(kāi)發(fā)、擁抱低密。

畢竟現(xiàn)在郊區(qū)的高層剛需產(chǎn)品內(nèi)卷嚴(yán)重，而低密住宅憑借更純粹的居住體驗(yàn)，依然保持著穩(wěn)定的購(gòu)買(mǎi)力。

炸天團(tuán)認(rèn)為，盡管低密宅地算不上扭轉(zhuǎn)行情的“救命稻草”，但至少給負(fù)重前行的郊區(qū)國(guó)企撕開(kāi)了口子。

04

光明地產(chǎn)：換帥、裁部、縮編，只為“活下去”

光明地產(chǎn)的掙扎，更是老牌國(guó)企在地產(chǎn)寒冬中“斷腕求生”的真實(shí)寫(xiě)照。

這家光明集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，曾意氣風(fēng)發(fā)布局全國(guó)，樓市下行期也陷入了項(xiàng)目滯銷(xiāo)、業(yè)績(jī)巨虧的泥潭。

它在臨港泥城板塊開(kāi)發(fā)的光明星城，是個(gè)2022年入市的超級(jí)大盤(pán)，分三期開(kāi)發(fā)，整體去化慘淡。

去年11月加推了324套，開(kāi)盤(pán)至今只賣(mài)了不足5套房，去化近乎停滯。

光明星城實(shí)景圖

更棘手的是，項(xiàng)目所在的臨港泥城板塊本身就是“剛需絕緣體”，再加上商品房與動(dòng)遷房?jī)r(jià)差翻倍，未來(lái)還要遭受一波沖擊。

就連2020年開(kāi)盤(pán)的光明府金山也還沒(méi)賣(mài)完，光明地產(chǎn)在外地項(xiàng)目的表現(xiàn)也差強(qiáng)人意。

光明府金山實(shí)景圖

事實(shí)上，這些庫(kù)存早就淪為了吞噬資金的負(fù)累。

銷(xiāo)售頹勢(shì)直接導(dǎo)致光明地產(chǎn)業(yè)績(jī)“過(guò)山車(chē)式”崩塌。

上行期的2017年還能狂攬近20億元凈利潤(rùn)，到2024年直接凈虧損近10億元，2025年更是預(yù)計(jì)巨虧26-37億元。

這一切，都是當(dāng)年激進(jìn)擴(kuò)張、重倉(cāng)非核心區(qū)域留下的苦果。

為活下去，光明地產(chǎn)率先啟動(dòng)“止血”模式：

剝離倉(cāng)儲(chǔ)物流等非核心業(yè)務(wù)，退出江浙等非深耕區(qū)域；2025年前三季度銷(xiāo)售費(fèi)用大砍48.25%，管理費(fèi)用下降16.99%，并推出“一盤(pán)一策” 的差異化營(yíng)銷(xiāo)方式，但成效甚微。

真正的“斷腕”，發(fā)生在人事與架構(gòu)層面。

2025年11月，郭強(qiáng)正式卸任總裁，光明老將王偉接棒董事長(zhǎng)，隨即掀起架構(gòu)風(fēng)暴。

先是年底拆分合規(guī)風(fēng)控部，又在年初撤銷(xiāo)投資發(fā)展部與商業(yè)管理部?jī)纱蠛诵牟块T(mén)，轉(zhuǎn)而新設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展部，終結(jié)“拿地?cái)U(kuò)張”的舊時(shí)代。

與此同時(shí)，人員規(guī)模從高峰期的5000多人縮減至1300人。

王偉在新年致辭中直言，2026年是“轉(zhuǎn)型決勝之年”，必須背水一戰(zhàn)，回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。

雖然背靠光明食品集團(tuán)上百億的輸血，手握53億元現(xiàn)金，90多億市值在上市地產(chǎn)國(guó)企中也不算低，但持續(xù)為負(fù)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和沉重的庫(kù)存包袱，光明地產(chǎn)的扭虧之路仍是舉步維艱。

05

行業(yè)寒冬已從民企蔓延至國(guó)央企，這既是洗牌，更是回歸。

當(dāng)核心區(qū)虹吸效應(yīng)加劇，國(guó)資背景早已不是御寒的“護(hù)身符”，購(gòu)房者比任何時(shí)候都更看重品質(zhì)與交付。

各種探索方法都只是止損，唯有沉下心打磨產(chǎn)品、守住交付底線，才能自救成功。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)