中國(guó)城市報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇：穩(wěn)樓市就是穩(wěn)財(cái)富、穩(wěn)民生

編者按：

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來(lái)源，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重。針對(duì)房地產(chǎn)工作的部署，2026年《政府工作報(bào)告》再次強(qiáng)調(diào)，要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。同時(shí)提出，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。

原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇是1998年房改方案設(shè)計(jì)的參與者和推動(dòng)者，曾提出建立“市場(chǎng)+保障”的“住房雙軌制”。2026年是“十五五”開(kāi)局之年，也是穩(wěn)樓市的關(guān)鍵一年。如何進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”？中國(guó)城市報(bào)記者對(duì)此專(zhuān)訪(fǎng)了孟曉蘇。

中國(guó)城市報(bào)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.81億平方米，同比下降8.7%；新建商品房銷(xiāo)售額8.40萬(wàn)億元，同比下降12.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.28萬(wàn)億元，同比下降17.2%。您覺(jué)得2025年的這組數(shù)據(jù)在您的預(yù)期范圍內(nèi)嗎？如何準(zhǔn)確看待這幾組下降的數(shù)據(jù)？

孟曉蘇：對(duì)于2025年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，我認(rèn)為不能僅僅與去年相比，而應(yīng)該放在更長(zhǎng)的時(shí)間維度來(lái)觀察。比如2021年是一個(gè)歷史上較正常的高位，2021年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積是17.9億平方米，新建商品房銷(xiāo)售額18.2萬(wàn)億元，當(dāng)年投資額也達(dá)到了頂峰，接近15萬(wàn)億元。

從2022年以后的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)經(jīng)歷了一段調(diào)整期。比如新建商品房的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)都出現(xiàn)了不同程度的下降，這種調(diào)整一直持續(xù)到2025年底。

看到這個(gè)數(shù)據(jù)，我心里并不是特別吃驚。值得欣慰的是，經(jīng)歷了4年的低迷期，人們也越來(lái)越多地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展是不可替代的。

特別是在2026年開(kāi)局關(guān)鍵時(shí)刻，《人民日?qǐng)?bào)》連發(fā)6篇“鐘才平”署名文章，其中提到，房地產(chǎn)是建設(shè)國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)的重要組成部分，是惠民生的關(guān)鍵抓手。

另一方面，在2026年元旦，《求是》雜志發(fā)表的特約評(píng)論員文章——《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》中也提到，房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性。

優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性不應(yīng)被忽視，居民家庭財(cái)富和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定息息相關(guān)。過(guò)去幾年，樓市低迷的核心癥結(jié)在于信心不足。高層通過(guò)權(quán)威渠道持續(xù)釋放信號(hào)，明確房地產(chǎn)的民生屬性、發(fā)展?jié)摿εc金融資產(chǎn)屬性，正是對(duì)市場(chǎng)關(guān)切的及時(shí)回應(yīng)，也是穩(wěn)定預(yù)期的關(guān)鍵舉措。

所以我對(duì)2026年整體的樓市止跌回穩(wěn)抱有信心，同時(shí)對(duì)“十五五”時(shí)期整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化的發(fā)展也抱有信心。

中國(guó)城市報(bào)：來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超過(guò)40平方米。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)住房已經(jīng)“過(guò)剩”，您怎么看？

孟曉蘇：這個(gè)觀點(diǎn)需要辯證看。首先，人均居住面積提升是房改政策實(shí)施以來(lái)的巨大成就，從房改初期的人均約17平方米到現(xiàn)在，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，這是積極的一面；其次，所謂41平方米是包含公攤的建筑面積，刨去公攤的人均使用面積約為36平方米，而這包括了城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民的整體住房，再把農(nóng)村居民的這部分?jǐn)?shù)據(jù)除掉，城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口的實(shí)際使用面積約為26平方米。特別是在一些超大城市，如北京、上海等，人均使用面積可能僅在22—23平方米左右，與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距。

更重要的是，我們還有龐大的真實(shí)需求未被滿(mǎn)足。目前我們約有2.5億的進(jìn)城新市民（常住非戶(hù)籍人口），涉及近億個(gè)家庭，他們很難直接進(jìn)入商品房市場(chǎng)，應(yīng)是保障房的重點(diǎn)覆蓋對(duì)象。此外，城市原有居民的改善性需求依然旺盛。

現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上流傳一些極端數(shù)據(jù)，如“中國(guó)有35億套房”或“6.6億棟樓”，這都是毫無(wú)依據(jù)的謠言。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，全國(guó)城鄉(xiāng)住宅總共約7億套，對(duì)應(yīng)約5.4億個(gè)家庭，戶(hù)均約有1.3套房，這是發(fā)展成果，也是家庭財(cái)富的載體。

中國(guó)城市報(bào)：2025年召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議作出了城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”的重大判斷——我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。當(dāng)下如何判斷城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

孟曉蘇：城鎮(zhèn)化是最大內(nèi)需所在，這個(gè)根本判斷沒(méi)有變。我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已近68%，但戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率還在50%以下，這中間近18個(gè)百分點(diǎn)、約2.5億的“半城市化”人口，蘊(yùn)含著巨大的安居與改善需求。

當(dāng)前的問(wèn)題在于，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求被低迷的市場(chǎng)信心和萎縮的購(gòu)買(mǎi)力暫時(shí)抑制了，表現(xiàn)為“被動(dòng)型需求減退”。這不是需求消失了，而是被凍結(jié)了。過(guò)去，城市的外延擴(kuò)張和內(nèi)涵更新（如拆低建高）都有市場(chǎng)資金和購(gòu)買(mǎi)力支撐。一旦市場(chǎng)信心和購(gòu)買(mǎi)力恢復(fù)，外延與內(nèi)涵發(fā)展并進(jìn)仍是必然。

中國(guó)城市報(bào)：您多次提到要警惕法拍房對(duì)市場(chǎng)的沖擊，您是怎么看待其對(duì)市場(chǎng)的影響的？

孟曉蘇：法拍房數(shù)量雖不大（全國(guó)約70萬(wàn)—80萬(wàn)套），處理不當(dāng)很可能引發(fā)破壞性影響。一方面，它形成了“邊際價(jià)格效應(yīng)”，一旦某套房源被法院以超低價(jià)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)，這個(gè)價(jià)格就會(huì)成為整個(gè)小區(qū)，甚至一片區(qū)域的“價(jià)格錨”，導(dǎo)致周邊大量房屋的估值隨之崩塌，形成價(jià)格踩踏；另一方面，銀行低價(jià)甩賣(mài)資產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致自己持有的同類(lèi)抵押品價(jià)值同步縮水，反而暴露和加劇了自身的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

此外，這種行為會(huì)凍結(jié)市場(chǎng)信心，形成“房?jī)r(jià)下跌—供給增加—法拍加劇—價(jià)格進(jìn)一步下跌”的惡性循環(huán)，因此，我建議叫停這種非理性的法拍。

具體來(lái)說(shuō)，可以借鑒美國(guó)在次貸危機(jī)后的經(jīng)驗(yàn)——普遍減稅、允許高負(fù)債率貸款存續(xù)、按實(shí)際收入重定還款額，以及我國(guó)1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)時(shí)的“三中止”經(jīng)驗(yàn)：一是中止司法拍賣(mài)、給予他們更多的時(shí)間來(lái)恢復(fù)財(cái)務(wù)狀況；二是中止銀行貸款追息，減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；三是中止企業(yè)下崗分流，保障員工的基本生活。這些政策的實(shí)施，為困難企業(yè)和職工贏得了寶貴的調(diào)整時(shí)間，也為后來(lái)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

中國(guó)城市報(bào)：如果一些貸款人確實(shí)斷供了，銀行該如何處置呢？針對(duì)法拍房，有何具體建議？

孟曉蘇：叫停“法拍”，不能“一刀切”，必須嚴(yán)格區(qū)分。對(duì)于有償還能力卻惡意逃債的“老賴(lài)”，當(dāng)然要依法執(zhí)行；但對(duì)于因失業(yè)、收入驟降而確實(shí)無(wú)力還貸的家庭，銀行完全有能力，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)核查社保、銀行流水等方式，將這兩類(lèi)人區(qū)分開(kāi)來(lái)。

對(duì)于這些確實(shí)困難的斷供家庭，銀行應(yīng)當(dāng)采取更柔性的處置方案，核心原則是“以時(shí)間換空間”，讓銀行與居民共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體可以有幾種方式：

第一是貸款展期。對(duì)于遇到困難的家庭，可以延長(zhǎng)還款期限，降低近期月供壓力。

第二是停息延貸。對(duì)于斷貸家庭，在一定時(shí)期內(nèi)暫停或減免利息，給予他們更多的時(shí)間來(lái)恢復(fù)財(cái)務(wù)狀況。

第三是“債轉(zhuǎn)租”。由銀行或其旗下的租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)該房屋產(chǎn)權(quán)，消除壞賬，但同時(shí)必須將房屋返租給原業(yè)主居住。原業(yè)主支付合理的租金，保住了家，未來(lái)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)或房?jī)r(jià)回升后，還可以享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

中國(guó)城市報(bào)：針對(duì)解決法拍房困境和去庫(kù)存，您提出了“中儲(chǔ)房”的構(gòu)想，具體如何操作？

孟曉蘇：仿照“中儲(chǔ)糧”“中儲(chǔ)棉”的模式，建立國(guó)家級(jí)的住房收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，我稱(chēng)之為“中儲(chǔ)房”。1998年編制國(guó)家房改方案時(shí)，課題組就提出“要建立住房商業(yè)機(jī)構(gòu)”，就像其他門(mén)類(lèi)的產(chǎn)品有商業(yè)支持機(jī)構(gòu)一樣，住房也應(yīng)當(dāng)有商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)收儲(chǔ)。

其運(yùn)作邏輯是：動(dòng)用住房公積金沉淀資金等長(zhǎng)期資本，組建專(zhuān)門(mén)平臺(tái)，批量收購(gòu)市場(chǎng)上的存量房，特別是銀行急于處置的法拍房資產(chǎn)。收購(gòu)后的房屋絕不立即拋售，而是轉(zhuǎn)為租賃住房，用于保障性供應(yīng)。目前全國(guó)結(jié)存的公積金有10.5萬(wàn)億元，成立“中儲(chǔ)房”只需要3萬(wàn)億元，而收購(gòu)這些法拍房，所需資金不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億元——資金可以來(lái)自多個(gè)渠道，也可以引導(dǎo)保險(xiǎn)、銀行等有實(shí)力的機(jī)構(gòu)參與。

此舉不僅能迅速消化關(guān)鍵庫(kù)存，還能增加保障性住房供給，未來(lái)市場(chǎng)平穩(wěn)后，這些收購(gòu)的資產(chǎn)還可實(shí)現(xiàn)盈利。現(xiàn)在中央已提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房改為保障房”等政策，市場(chǎng)信心會(huì)快速回歸。

中國(guó)城市報(bào)：《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，“清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期。從政策工具箱來(lái)看，2026年您認(rèn)為還有哪些可以使用出來(lái)？

孟曉蘇：2026年，我們應(yīng)當(dāng)主動(dòng)地去呼喚春天的到來(lái)。首先，中央財(cái)政應(yīng)帶頭，實(shí)質(zhì)性加大保障房建設(shè)投入。保障房建設(shè)能精準(zhǔn)滿(mǎn)足低收入群體住房需求，與一些一次性補(bǔ)貼不同，投資保障房的資金還可以通過(guò)銷(xiāo)售部分回籠，并能強(qiáng)力拉動(dòng)建筑及上下游行業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)和稅收。這是能夠循環(huán)、并形成有效投資的關(guān)鍵舉措。

其次，收購(gòu)存量方面，盡快成立“中儲(chǔ)房”類(lèi)似平臺(tái)。再次，堅(jiān)決治理網(wǎng)絡(luò)謠言，凈化輿論環(huán)境。對(duì)于嚴(yán)重破壞市場(chǎng)預(yù)期的言論，應(yīng)追溯源頭，加強(qiáng)管理。

最后，進(jìn)一步調(diào)整一些城市的限購(gòu)措施，要將“限購(gòu)、限價(jià)、限售”等手段，嚴(yán)格限定應(yīng)用于保障房的分配與管理。

原標(biāo)題：穩(wěn)樓市就是穩(wěn)財(cái)富、穩(wěn)民生——訪(fǎng)原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇

■來(lái)源：中國(guó)城市報(bào)記者 張阿嬙 李昔諾

■內(nèi)容編輯：劉蕾