北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1824

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

北京的共有產(chǎn)權(quán)房是不是沒有了？今年還有新項(xiàng)目嗎？我在網(wǎng)上沒搜到，請(qǐng)問其他的保障房小區(qū)還有哪些？我是**單位的，工作穩(wěn)定但收入低，感覺能看上的只有共有產(chǎn)權(quán)房，但又聽說停止了，現(xiàn)在不知怎么辦好了，想買房沒有合適的房子。當(dāng)然共有產(chǎn)權(quán)房感覺也不是太好的選擇，同事朋友們都不支持，目前很是迷茫，請(qǐng)問您有什么建議？

A：

1、共產(chǎn)房早就沒有新項(xiàng)目了，現(xiàn)在能買的應(yīng)該只有幾個(gè)尾盤，比如大興和門頭溝的。但估計(jì)條件都是不是太好，尾盤都是被挑剩下的，而且價(jià)格也并不劃算。

2、今年肯定沒有，據(jù)說是要被“配售型”保障房替代，但兩年多了也沒有新消息，不知道怎么個(gè)情況。

3、您沒搜到我也搜不到啊，網(wǎng)絡(luò)都是一樣的。其他保障房都是租賃型的，公租房+集租房，能公開申請(qǐng)購(gòu)買的保障房到目前為止沒有了。

4、能看上的只有共產(chǎn)房，那看來您的要求不低啊，簡(jiǎn)單說就是要買物美價(jià)廉的新房。那這怎么辦呢？沒有就是沒有，我?guī)筒簧厦Α?/p>

5、房子是用來住的，是自己家的事兒，不用聽別人的建議。外人再支持也是口頭兒上的，除了父母至親，沒人幫著出錢的，也就無所謂支持了。

6、我要建議就是申請(qǐng)公租房唄，其他沒什么建議。或者說您預(yù)算是多少啊？有多少米就蒸多少飯，適當(dāng)降低條件就或許能買到差不多合適的了。

僅供參考。

二

Q:

再問，我其實(shí)是想買炫特那種小公寓的新房。一是因?yàn)闆]結(jié)婚也幾年內(nèi)不會(huì)要孩子，二是因?yàn)殄X不夠。但問題是查遍了北京樓盤都只有50年產(chǎn)權(quán)的公寓，沒有大產(chǎn)權(quán)的新樓盤小戶型，搞不懂為什么，近期會(huì)有嗎？東四環(huán)附近的。

A：

1、夠嗆，如果有的話也是很早之前拿的土地，也就是歷史遺留項(xiàng)目才有可能，新拍土地的話是沒有開發(fā)商會(huì)蓋小公寓了。

2、主要是小戶型的成本高，開發(fā)商扛不住。您想啊，同樣的一棟樓，如果設(shè)計(jì)成大戶型的話只需要100套就行，而弄成小戶型的話至少200套。那套數(shù)多了，對(duì)應(yīng)的墻壁門窗+水電氣暖+消防的成本都要翻倍增加。

而即便是成本增加了，小戶型對(duì)應(yīng)的客戶群體卻是資金不太多的剛需+小投資客，這兩類群體的特點(diǎn)就是對(duì)價(jià)格敏感，高點(diǎn)兒就不買了。那成本高卻又不能提價(jià)，開發(fā)商賺誰(shuí)的錢去啊？

3、之所以說歷史遺留項(xiàng)目是有可能的，就是因?yàn)橥恋啬玫脑纾杀镜停幢闼闶琴Y金成本也比現(xiàn)在的土地便宜，所以為了快速銷售，有可能開發(fā)成小公寓。典型的就是永外的華龍N巷，20多年前的土地了，因?yàn)楦鞣N問題拖到今天。再加上受地塊兒的限制，所以就開發(fā)成小公寓了。但這種項(xiàng)目越來越少，可遇不可求。

4、總之我不知道近期是否有70年產(chǎn)權(quán)的小公寓，或許還可能有吧，但只能是等著。或者說開發(fā)這種小公寓的前提條件必須是土地便宜，所以這些年的新項(xiàng)目都是50年的工商用地，就因?yàn)楸阋恕?0年的新土地幾乎不可能，想買只能是等著吧。

僅供參考。

三

Q:

我今天又問了單位的政策，說是看今年西城區(qū)的招生情況，如果明年學(xué)位多而孩子少的話就有可能明年租房也可以走單位政保。但是不能確定，剛問了今年孩子入學(xué)的同事，說是不管什么情況，租房的入學(xué)順位都很靠后，所以還是盡量買房。

但我們現(xiàn)在陷在一個(gè)左右為難的境地，今年預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲，我們應(yīng)該現(xiàn)在買。但是又趕上了入學(xué)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，所有人都說學(xué)區(qū)房要跌。您說是盡量買學(xué)區(qū)好的，可我們的資金又只有這200萬(wàn)，不可能買金德月這種的。而且單位也并不要求必須買月壇的，按慣例是只要是在西城就可以，遷戶就行。您看應(yīng)該怎么辦？

A：

1、那我能怎么建議啊？您這些問題的根源都是預(yù)算不高，這資金問題誰(shuí)能幫的上忙啊？錢不是萬(wàn)能的，但錢能解決99%的問題，剩下1%則或許花更多的錢。這不是調(diào)侃您，而是現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)買房人的無奈。

2、我要建議只能是多看房多算賬，盡量找溢價(jià)低的唄，能撿到漏兒就等于多花錢了，相當(dāng)于各項(xiàng)兼顧。

但您又說一沒時(shí)間，二算不清，那就也只能是多花錢了，給中介點(diǎn)兒紅包，讓他們幫著找找看吧。但這也得是最后把關(guān)，小心拿了錢還瞎忽悠的。

3、其他實(shí)在沒什么建議了，都是冷酷的現(xiàn)狀，我能理解您的無奈，但幫不上忙。另外多說一句，如果租房能上學(xué)，那一般也得有三年的租房備案的，還得提供納稅證明。所以您問清單位的政策吧，是否要求也提供這些？不要求就好辦了，要求備案的話就只能買房了。

僅供參考。

四

Q:

我22年為結(jié)婚買的****，共有產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在有些后悔。主要一是我在西三環(huán)上班，每天往返太辛苦了，還不算每個(gè)月上千的打車錢。其次是配套學(xué)校據(jù)說很不行，老師都是當(dāng)?shù)卦瓉泶逍〉模蛽Q了個(gè)招牌。

最主要的是我們當(dāng)時(shí)是70%的產(chǎn)權(quán)都3.2萬(wàn)，而現(xiàn)在附近萬(wàn)科的大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)也就3萬(wàn)了，房齡長(zhǎng)的都2萬(wàn)多，感覺我們好像被透支了，花新房的錢買到了舊房的保值。請(qǐng)問我們現(xiàn)在能有什么方案沒有？比如說轉(zhuǎn)讓這房子的渠道，或者是怎樣能避免損失？止損？

A：

1、房子既然已經(jīng)買了，而且都交房入住好幾年了，那就等著限售期吧。到時(shí)候理論上就能轉(zhuǎn)讓了，現(xiàn)在沒辦法，誰(shuí)也幫不上忙。

2、不少人都有私下轉(zhuǎn)讓的想法，我就接到好幾個(gè)咨詢了。但這也是理論上的，而現(xiàn)實(shí)中到了限售期也未必能順利過戶。畢竟這是“封閉循環(huán)”的保障房，根本不允許對(duì)外上市，能買二手房的必須是具有同等資格的家庭，而且還得審批價(jià)格，到時(shí)候誰(shuí)說的好怎么操作啊？

3、總之我沒有任何建議，房子是用來住的，共有產(chǎn)權(quán)房更是用來住的，所以也別考慮什么保值一類的想法了，實(shí)在沒什么意義。這種房就是長(zhǎng)期自住才合適，其他的都沒什么優(yōu)勢(shì)。

僅供參考。

五

Q:

既然沒有新的70年小公寓了，那二手的能不能買？比如炫特這種的，我一直在這里租房好幾年了。比如我現(xiàn)在租的是三期的40平的，開間，北向，4000多點(diǎn)兒，您覺得多少錢買下來合適？

A：

1、既然是您租金4000來塊錢，那按照平均450的租售比計(jì)算，大致200萬(wàn)之內(nèi)吧。或者說如果租金是4000整，那房?jī)r(jià)最高不應(yīng)該超過200萬(wàn)。

2、但是否合適看自己的判斷了。假定您有200萬(wàn)現(xiàn)金吧，如果存銀行的話現(xiàn)在是五大行都1.5%，每年3萬(wàn)利息。買國(guó)債的話是1.7%，年化每年3.4萬(wàn)。

但如果買了這套房，那每個(gè)月省下4000塊，每年4.8萬(wàn)，對(duì)應(yīng)最高200萬(wàn)總價(jià)是收益率2.4%。如果出租的話要刨去物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)+空置期，那收益率也在2%以上吧。是否合適就看您的判斷了。

3、另外提醒一句，公寓小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)通常偏弱。就因?yàn)檫m應(yīng)的群體窄，基本都是單身或小兩口，有了孩子的都不太合適了。

而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，客群相對(duì)少就造成不好抬價(jià)，年頭短無所謂，時(shí)間長(zhǎng)了就看出來了。炫特因?yàn)樗诎鍓K的年輕人多，價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)算相對(duì)不錯(cuò)了。但在早期的價(jià)格明顯高于東邊的國(guó)美的，現(xiàn)在已經(jīng)不太明顯了。所以考慮好持有時(shí)間，一般不建議長(zhǎng)期持有。

僅供參考。

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