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北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
最近被朋友圈和各大房產群對于樓市小陽春的言論刷屏了。中介朋友們的喜報、自媒體的樂觀預測,仿佛一夜之間北京樓市就直接邁入了盛夏。
今天我不想跟著喊口號,也不想預測樓市走勢(因為誰也沒有能力預測)。
今天是想帶大家冷靜地翻翻過去三年的舊賬,看看那些似曾相識的“小陽春”后,樓市最后都走向了何方。
每年春節前后受各種因素的影響,交易量確會相對高些,也不知道從哪年開始,輿論就有了“小陽春”這個詞,春天代表勃勃生機,“小陽春”的說法也是對樓市充滿了期待。
在我看來,今年的樓市小陽春或許取決于以下三點:
一是去年年底出的樓市新政,進一步放松的購買資格,確實對于市場有一定的促進作用,當然這個作用我認為更多在于信心層面。
二是近兩年的下行期(23年3月份至今),北京樓市的平均跌幅大致在35%-40%,確實很多房子跌出性價比了,有剛性需求的買方群體自然也就有了入手的動力。
三是去年樓市一直在下跌,因此26年需要上學的很多家長把買學區房的節點一推再推,但隨著今年5月份就要入學報名了,這些學區房剛需在時間窗口的逼迫下也扎堆出手了。
我們再來分析分析之前三年的小陽春后市,核心看三個指標:
1、二手房網簽數:眾所周知,網簽是有滯后性的,而且網簽不一定是真正的交易,所以一般只是看個大致趨勢,代表不了當下市場(一定程度上更能代表之前幾個月市場的綜合表現)。
2、大中介當月實時簽約數:因為市場占有率相對穩定且數據統計相對準確。在業內人都知道的這個數除以市場占有率數值后,就是北京當月實際成交量,所以這個比較好代表當下市場的成交熱度。
3、北京二手房均價:這個是最簡單粗暴的結果。宏觀上咱們不用考慮板塊輪動,不用考慮產業人群結構調整,不用考慮學區溢價在不同政策下的波動等等,看個簡單直觀的結論即可。
下面看具體數據:
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先看最直觀的最近三年小陽春為起始月后的12個月內的房價漲跌幅:
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再來看一下這三個12個月的周期內,后續網簽數據及實時成交數據的走勢:
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有需要解讀說明的:
1、2022年11月開始一直到23年的春節前,因為口罩的徹底放開,二手房市場量價齊漲,到了3月份因為價格上來,購房人開始逐步理智了。
所以會看到3月份的網簽量極高(之前幾個月交易量的滯后體現),但是當下買房群體開始冷靜了,所以實時成交數據是偏低的。在今后的一年內價格不斷下跌,交易量也一直不溫不火。
2、由于2024年9月30日,出了比較重磅的樓市政策:對限購政策的首次放寬,所以之后幾個月的交易量起來了,自24年10月份開始也小漲了一段時間。
所以從房價漲跌幅的數據上看出來,整體跌幅在近3年還是最少的,而且24年的小陽春不論是網簽量還是實時成交數據和12個月的均值比起來,也沒有太大的差異。
3、2025年3月份開始的這個周期內,很明顯,小陽春的數據只是本周期內最后的謝幕。
對于樓市我既不唱空也不唱好,現在是市場經濟,一切交給市場自然調控就挺好。
回顧近三年的小陽春后市,證明不了未來,歷史未必會重演,未來樓市最大的確定性就是不確定。
我只是想說,理智看待,有需求就出手,沒有需求等等無妨,不用為了買房而買房。
如果你有真實的需求買了房子,哪怕是房價跌了,那你也是解決了上學的需求、自住的需求、改善的需求,給自己帶來的情緒價值……在我看來也是可以接受的。
關注“章哥說買房”公共號,有房產相關問題可以向我提問。
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