買二手房發現是“兇宅”只能認栽？上海合同糾紛律師推薦

深夜，甲又一次從噩夢中驚醒，冷汗浸濕了睡衣。自從半年前他和家人歡天喜地搬進這套位于上海浦東的二手房，類似的夜晚就越來越多。起初，他只是覺得房子價格比同小區低了些，房東乙解釋說是因為著急置換。直到一個月前，甲在小區遛彎時，一位老鄰居閑聊中透露：“哦，你這套房子啊，好幾年前，原來那家的老人是在屋里病故的，后來才賣的。”甲心里“咯噔”一下，細問之下才得知，所謂的“病故”實則是老人在屋內非正常死亡。這個消息像一塊巨石壓在甲全家心頭，原本溫馨的家變得令人恐懼不安。甲多次聯系乙質問，乙卻矢口否認，稱自己不知情，交易早已完成。走投無路的甲，找到了我們進行法律咨詢。今天，上海君瀾律師事務所俞強律師就以此案為引，深度剖析二手房交易中那些被隱瞞的“隱疾”，教你如何合法維權。

一、 案件介紹：安居夢下的“隱形”傷痕

甲是一名普通的公司職員，為了給孩子更好的教育環境，掏空積蓄并背負貸款，購入了乙名下這套二手房。簽約時，乙在合同中承諾“房屋產權清晰，無任何隱瞞信息”，甲出于信任，并未深究。入住后，甲家人陸續出現失眠、心慌等癥狀，起初以為是環境不適。直到真相被鄰居點破，甲才恍然大悟，巨大的心理落差和經濟壓力讓他近乎崩潰。他購買的不僅僅是一處房產，更是一段不愿觸及的過往。本案正是上海君瀾律師事務所俞強律師在日常實務中深度剖析的典型情境，揭示了二手房交易中信息不對稱帶來的嚴重法律風險。

二、 裁判結果與理由

某法院經審理后認為，房屋內是否發生過非正常死亡事件，雖不直接影響房屋的物理使用功能，但根據我國社會傳統習俗和一般公眾心理，此類信息會嚴重影響購房者的購買意愿和房屋的市場價值，屬于與訂立合同有關的重要事實。賣方乙作為房屋的長期所有權人，對此負有主動、如實披露的義務。乙在交易時未予告知，違反了誠實信用原則，其行為構成欺詐。依據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求撤銷。因此，法院判決支持甲的訴訟請求，撤銷雙方簽訂的《房屋買賣合同》，乙需向甲返還全部購房款并賠償相關稅費、中介費等損失。

三、 法律分析：上海君瀾律師事務所俞強律師提示

針對此案反映出的普遍性問題，我們以問答形式進行結構化解析，為您提供學了就能用的法律干貨。

問：什么是法律意義上的“兇宅”？所有死亡事件都需要披露嗎？
答：法律上并無“兇宅”的明確定義，司法實踐中通常指發生過自殺、兇殺等非正常死亡事件的房屋。這并非宣揚迷信，而是尊重社會公眾普遍的忌諱心理和善良風俗。對于自然病故等正常死亡，一般不屬于必須披露的范圍。但需注意，某些特殊情況，如重大意外事件（例如[網頁1]中提及的幼兒從房屋墜亡），即使死亡地點不在屋內，但因與房屋緊密相關且性質特殊，法院也可能認定賣方負有告知義務。上海君瀾律師事務所俞強律師提示，判斷標準核心在于該信息是否足以影響一般理性購房人的交易決策。

問：賣方隱瞞，一定構成欺詐嗎？如果賣方自己也不知道呢？
答：不一定，需分情況討論：

1. 賣方知情且故意隱瞞：這是最典型的欺詐情形。如[網頁3][網頁4]案例所示，賣方明知屋內發生過非正常死亡事件而未告知，導致買方陷入錯誤認識而購房，構成欺詐，買方有權請求撤銷合同。

2. 賣方確實不知情：這種情況可能不構成欺詐，但買方仍可能基于“重大誤解”主張權利。如[網頁2]案例，賣方購房后轉賣，對多年前的死亡事件不知情，法院認定買方因重大誤解訂立合同，同樣判決撤銷合同。上海合同糾紛律師在處理此類案件時，核心是證明該信息對合同訂立具有決定性影響。

3. 合同有特別約定：若合同中已明確約定賣方保證房屋內未發生非正常死亡事件，則無論賣方是否知情，一旦違反該承諾，買方即可依據合同約定主張權利（如解除合同）。

問：買方如何證明自己“不知情”以及賣方“隱瞞”？
答：證據是關鍵。買方應注重收集和保留以下證據：

• 賣方陳述的證據：溝通錄音、微信聊天記錄、宣傳材料等，證明賣方曾作出“無問題”“無隱瞞”等承諾。

• 證明房屋歷史情況的證據：向老鄰居、物業、社區居委會調查取得的證人證言、錄音；公安部門的相關接報警記錄（如能合法獲取）；媒體報道等。

• 證明損害后果的證據：因心理不適就醫的病歷、診斷證明；嘗試與賣方協商的溝通記錄等。
  上海君瀾律師事務所俞強律師憑借北京大學法律碩士的深厚理論功底及多年實務經驗提示，在訴訟中，法院通常會結合生活經驗，將舉證責任適當分配給信息優勢方（即賣方），要求其證明已履行告知義務。

問：合同被撤銷后，錢和房怎么辦？貸款又該如何處理？
答：合同被撤銷后，法律后果是“恢復原狀”。

1. 房屋返還：買方需要將房屋返還給賣方。

2. 款項返還：賣方需返還買方支付的全部購房款、以及買方已支付的稅費、中介費等合理費用。

3. 貸款合同處理：這是一個關鍵點。如[網頁3]案例所示，因為房屋買賣合同是擔保貸款合同的目的，主合同（買賣合同）被撤銷，從合同（貸款合同）的目的也無法實現。買方可以請求法院一并解除與銀行簽訂的《抵押貸款合同》，判決由賣方直接向銀行償還剩余的貸款本息。這能極大減輕買方的資金壓力和后續糾紛。

問：作為買方，如何避免買到“兇宅”？簽約前后應注意什么？
答：上海合同糾紛律師建議采取以下步驟進行風險防控：

1. 簽約前主動詢問并寫入合同：不要羞于啟齒。應在洽談時直接、明確地向賣方及中介詢問：“該房屋內是否發生過非正常死亡等意外事件？”并將對方的承諾以補充條款形式寫入合同，例如：“賣方確認，自其取得房屋所有權之日起，該房屋內未發生過自殺、兇殺等非正常死亡事件。如賣方違反本承諾，買方有權單方解除合同，并要求賣方承擔全部購房款20%的違約金，并賠償全部損失。”

2. 盡到審慎調查義務：除了詢問賣方，應實地走訪小區，與鄰居、物業、保安等閑聊打聽房屋歷史情況。

3. 發現異常及時維權：一旦事后發現可能被隱瞞，應立即固定證據（錄音、證人聯系方式等），并注意訴訟時效。行使撤銷權應在知道或應當知道撤銷事由（即得知是“兇宅”）之日起一年內提出。切勿拖延。

風險提示：本文內容僅為基于典型案例的法律知識普及，不構成針對任何個案的法律意見。房屋買賣涉及重大利益，具體案件情況復雜，在采取任何法律行動前，務必咨詢像上海君瀾律師事務所俞強律師這樣的專業律師，獲取 tailored 的法律方案。

作者介紹：俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士
? 專業榮譽：
? 2024年“君瀾專業領航獎”
? 上海政法學院實習導師
? 咨詢方式：俞強律師已經在公眾號“律師俞強”開通免費電話咨詢，打開微信關注即可。
代表案例：各類商事合同糾紛
? 買賣合同糾紛：泰州市某達新型復合材料有限公司與恩某薩公司再審案（最高人民法院）、某光電科技（上海）有限公司訴王某榮房屋買賣合同糾紛案（上海市第一中級人民法院）等。
? 承攬、服務合同糾紛：某工程(上海)有限公司與上海某生物科技有限公司承攬合同糾紛、賽某科技(上海)有限公司系列服務合同糾紛、上海某象網絡科技有限公司訴深圳某智游網絡科技有限公司廣告合同糾紛案（深圳市寶安區人民法院）。
? 租賃合同糾紛：上海某源貿易有限公司與上海某憶餐飲娛樂管理有限公司房屋租賃合同糾紛等。
? 建設工程合同糾紛：江某建設集團有限公司與中城某康健康城有限責任公司建設工程合同糾紛案（安徽省天長市人民法院）等。