空殼項(xiàng)目PPT融資近億、學(xué)生公寓沖IPO，租房賽道又火了？

“租房邏輯已徹底改變。資本大佬們，正在押注租賃市場(chǎng)的一場(chǎng)革命。

文 | 房互君

圖 | 網(wǎng)絡(luò)

最近，租房市場(chǎng)傳出兩筆重要的資本動(dòng)作，雖均發(fā)生在海外，卻為國(guó)內(nèi)行業(yè)敲響了警鐘。

今年1月，高端租賃住宅品牌Sekra在沒(méi)有落地任何實(shí)體項(xiàng)目、官網(wǎng)只放出少量概念圖的情況下，拿到1250萬(wàn)美元種子輪融資，折合人民幣接近億元。

這種典型的“PPT融資”，在投資領(lǐng)域已經(jīng)沉寂多年。值得注意的是，Sekra 并非普通初創(chuàng)項(xiàng)目，而是由前Uber創(chuàng)始人Travis Kalanick、高端酒店Habitas創(chuàng)始人Oliver Ripley、前Equinox董事長(zhǎng)Harvey Spevak共同發(fā)起成立，由8VC與FifthWall聯(lián)合領(lǐng)投。

另一個(gè)重要的動(dòng)作是，香港學(xué)生宿舍運(yùn)營(yíng)商匯生活文化科技日前正式披露赴美上市計(jì)劃，擬通過(guò)IPO最高募資2900萬(wàn)美元。

匯生活于2015年成立，是一家主打內(nèi)地赴港留學(xué)生市場(chǎng)的“學(xué)生住宿+教育咨詢(xún)”一站式服務(wù)商。

截至去年9月底，匯生活年度營(yíng)收300萬(wàn)美元。雖然規(guī)模不大，作為長(zhǎng)租公寓的極細(xì)分賽道，如果匯生活成功上市，將成為全球?qū)W生公寓第一股。

一個(gè)是沒(méi)有項(xiàng)目、沒(méi)有產(chǎn)品、沒(méi)有運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的初創(chuàng)品牌，靠空殼敘事拿到近億元融資；一個(gè)是深耕香港細(xì)分市場(chǎng)的公寓品牌沖刺資本市場(chǎng)。

這兩起事件，值得國(guó)內(nèi)業(yè)界重新思考：租房賽道，真的沒(méi)有新機(jī)會(huì)了嗎？

資本大佬押注空殼項(xiàng)目

近億融資賭什么？

公開(kāi)信息顯示，Sekra 自成立以來(lái)，未落地一棟物業(yè)、未簽約一間可出租房源、未產(chǎn)生一分錢(qián)租金收入。

其官網(wǎng)至今僅展示幾張建筑概念圖與品牌理念，核心圍繞 “健康、社交、長(zhǎng)壽、高端社群” 展開(kāi)，無(wú)具體戶(hù)型、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)體系，更無(wú)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)支撐。

· Sekra官網(wǎng)，只有圖片

而就是這樣一個(gè)近乎“空殼”的項(xiàng)目，卻拿下1250萬(wàn)美元種子輪，融資體量對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)不少成熟長(zhǎng)租品牌的A輪甚至B輪，足夠支撐多個(gè)項(xiàng)目從0到1落地。

按傳統(tǒng)長(zhǎng)租的融資邏輯，始終繞不開(kāi)“物業(yè)、房源、出租率、現(xiàn)金流”四大核心。但Sekra徹底跳出“拿房—裝修—出租—賺差價(jià)”的傳統(tǒng)閉環(huán)，重新定義了租房的概念。

Sekra將自身定位為“高端生活方式服務(wù)商”，瞄準(zhǔn)全球高凈值流動(dòng)人群、科技新貴、健康主義者，打造集居住、健康管理、社交圈層、長(zhǎng)壽服務(wù)于一體的租賃生態(tài)。其核心敘事圍繞三大板塊展開(kāi)：

一是健康，引入醫(yī)療級(jí)空氣、水質(zhì)系統(tǒng)，搭配專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)、膳食管理；

二是社交，打造封閉型高端社群，弱化物理邊界，強(qiáng)化鄰里鏈接與圈層價(jià)值；

三是長(zhǎng)壽，綁定生物科技、睡眠監(jiān)測(cè)、康養(yǎng)服務(wù)，把居住和生命質(zhì)量綁在一起。

· Sekra打出的概念 來(lái)自官網(wǎng)

在Sekra的邏輯里，房子只是載體，服務(wù)才是產(chǎn)品，租金只是基礎(chǔ)收入，增值服務(wù)、社群消費(fèi)、健康管理才是盈利核心。

這些概念，同時(shí)踩中了當(dāng)下資本的三個(gè)偏好：輕資產(chǎn)，不靠重資產(chǎn)投入，靠品牌和運(yùn)營(yíng)輸出撬動(dòng)資源；高溢價(jià)，跳出大眾租賃價(jià)格戰(zhàn)，瞄準(zhǔn)高凈值人群做高毛利；抗周期，“居住+健康+社交”的需求剛性，遠(yuǎn)高于普通住宅租賃。

更關(guān)鍵的是 Sekra 的豪華操盤(pán)與投資陣容：

前Uber創(chuàng)始人Travis Kalanick擅長(zhǎng)用科技重構(gòu)傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，懂規(guī)模化平臺(tái)運(yùn)營(yíng)和用戶(hù)體驗(yàn)；

Habitas創(chuàng)始人Oliver Ripley做體驗(yàn)式高端酒店，精通小眾圈層運(yùn)營(yíng)；

前Equinox董事長(zhǎng)Harvey Spevak執(zhí)掌全球頂級(jí)健身與生活方式品牌，對(duì)高凈值人群需求、健康消費(fèi)趨勢(shì)判斷精準(zhǔn)；

領(lǐng)投方 8VC、FifthWall 更是全球地產(chǎn)科技、租賃住宅領(lǐng)域的標(biāo)桿基金，長(zhǎng)期重倉(cāng)居住創(chuàng)新。

這個(gè)配置，讓Sekra的投資，不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，而是“科技平臺(tái)創(chuàng)始人+高端生活方式品牌創(chuàng)始人+地產(chǎn)科技頭部基金”的組合，每一位都自帶賽道資源。

所以，國(guó)際資本愿意為一個(gè)“PPT項(xiàng)目”砸近億元，本質(zhì)不是賭一棟樓、一個(gè)項(xiàng)目，而是賭未來(lái)租賃住宅的范式革命。

Sekra的出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)租房市場(chǎng)沿用多年的規(guī)則，也逼著行業(yè)重新思考：租賃住宅的核心價(jià)值，到底是房源的物理空間，還是服務(wù)和生活方式？

只做學(xué)生住宿

憑什么撐起一個(gè) IPO？

如果說(shuō)Sekra是資本對(duì)未來(lái)的一次風(fēng)險(xiǎn)投資，那么香港匯生活赴美IPO，就是細(xì)分租賃賽道盈利兌現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)樣本。

匯生活招股書(shū)顯示，截至2025年9月30日的12個(gè)月內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收300萬(wàn)美元；2025上半財(cái)年(4月—9 月)營(yíng)收139.7萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)76%，凈利潤(rùn)20.77 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)135%。

按照計(jì)劃，匯生活此次最高募資2900萬(wàn)美元，主要用于房源擴(kuò)張、服務(wù)升級(jí)、市場(chǎng)拓展。如果成功上市，這將成為全球租賃行業(yè)細(xì)分賽道的標(biāo)志性事件。

從模式上看，匯生活的運(yùn)營(yíng)邏輯并不復(fù)雜：通過(guò)整棟收購(gòu)、包租或業(yè)主合作，將物業(yè)改造為集中式學(xué)生公寓，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、管理與定價(jià)。

在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓淡出資本市場(chǎng)的背景下，這家僅深耕香港學(xué)生市場(chǎng)的企業(yè)，憑什么沖擊IPO？

香港作為國(guó)際教育樞紐，每年吸引大量?jī)?nèi)地及全球留學(xué)生，但高校宿舍供給嚴(yán)重不足。數(shù)據(jù)顯示，香港高校宿舍床位覆蓋率僅能滿(mǎn)足約30%的留學(xué)生需求，剩下70%只能在校外租房，供需缺口長(zhǎng)期存在。

·香港學(xué)生公寓圖

同時(shí)，留學(xué)生租房需求剛性強(qiáng)，優(yōu)先看重安全、通勤、配套服務(wù)，對(duì)價(jià)格敏感度低于普通租客，租期穩(wěn)定、續(xù)租率高，天生就是優(yōu)質(zhì)的租賃客群。

匯生活精準(zhǔn)切入這個(gè)細(xì)分賽道，主打內(nèi)地赴港留學(xué)生，提供集住宿、物業(yè)管理、教育咨詢(xún)、生活服務(wù)于一體的學(xué)生公寓解決方案。

從運(yùn)營(yíng)上看，匯生活出租率常年保持在95%以上。和傳統(tǒng)民宅出租不同，匯生活產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高：統(tǒng)一裝修、24小時(shí)安保、保潔維修、學(xué)業(yè)咨詢(xún)、入境安置全覆蓋，解決留學(xué)生異地租房的核心痛點(diǎn)。

由于對(duì)學(xué)生服務(wù)的深入閉環(huán)，匯生活在收入模式上，除了學(xué)生住宿服務(wù)之外，還提供教育咨詢(xún)等服務(wù)。從財(cái)報(bào)披露的收入結(jié)構(gòu)上看，匯生活學(xué)生住宿服務(wù)貢獻(xiàn)約60%，教育咨詢(xún)轉(zhuǎn)介服務(wù)貢獻(xiàn)29%，物業(yè)管理服務(wù)占11%。

這種“垂直深耕+服務(wù)閉環(huán)”的模式，提高了客戶(hù)服務(wù)粘性，為收入增長(zhǎng)提供了客群基礎(chǔ)。

從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，匯生活95%的客戶(hù)來(lái)自?xún)?nèi)地。2025年，匯生活實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，增長(zhǎng)主要源自?xún)?nèi)地赴港學(xué)生數(shù)量持續(xù)增加。

此外，去年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)走出下跌行情，重回上漲通道。數(shù)據(jù)顯示，2025年香港房租上漲4.26%，房?jī)r(jià)上漲3.25%。

租房賽道新機(jī)會(huì)在哪？

對(duì)比國(guó)內(nèi)行業(yè)現(xiàn)狀，過(guò)去十年，長(zhǎng)租公寓普遍陷入 “重資產(chǎn)、高杠桿、低毛利、拼規(guī)模” 的內(nèi)卷困境。多數(shù)品牌過(guò)度依賴(lài)租金差價(jià)盈利，一旦房源擴(kuò)張過(guò)快、出租率下滑，資金鏈便極易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

Sekra與匯生活的案例，恰恰為國(guó)內(nèi)行業(yè)指明了方向：租賃賽道的天花板，從來(lái)不是房源數(shù)量，而是價(jià)值創(chuàng)造能力。

Sekra的本質(zhì)，是把租賃從 “賣(mài)空間” 變成 “鎖人群”。對(duì)于高端客群而言，他們需要的不是裝修更好的公寓，而是健康、隱私、社交、身份標(biāo)簽一整套生活解決方案。

這意味著，當(dāng)房源供給不再稀缺，高端租賃、服務(wù)式公寓、人才公寓的核心壁壘，已從房源轉(zhuǎn)向?qū)θ巳盒枨蟮睦斫馍疃取?/p>

匯生活的成功，則證明了細(xì)分賽道的巨大潛力。行業(yè)真正的紅利，從來(lái)不是在大眾市場(chǎng)陷入價(jià)格戰(zhàn)，而是把被忽視的剛性需求，做成專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的生意。

這兩個(gè)海外案例背后，藏著國(guó)內(nèi)租房行業(yè)未來(lái)三到五年的真實(shí)走向。

未來(lái)，中國(guó)租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，也將不再是地段、裝修、租金的比拼，而是誰(shuí)能精準(zhǔn)定義一類(lèi)人、服務(wù)一類(lèi)人、留住一類(lèi)人。

當(dāng)租賃從“空間供給”轉(zhuǎn)向“人群服務(wù)”，整個(gè)賽道的估值邏輯、盈利結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)路徑，都將被徹底改寫(xiě)。

過(guò)去十年，國(guó)內(nèi)租房行業(yè)的痛苦，皆源于“拼命拿房、拼命擴(kuò)張”的規(guī)模邏輯。但如今，城市房源總量見(jiàn)頂、拿房成本高企、租金上漲受限，靠規(guī)模賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

泛化租賃走向內(nèi)卷，人群細(xì)分迎來(lái)機(jī)會(huì)；規(guī)模擴(kuò)張走到盡頭，存量效率決定勝負(fù)；空間出租見(jiàn)頂，服務(wù)與專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值。（完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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