南通創(chuàng)新區(qū)樓市兩極分化，終于逼得政府出手了

近日，南通市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《南通市區(qū)2026年度運(yùn)用專項(xiàng)債券收回收購(gòu)?fù)恋貎r(jià)格公示》。

根據(jù)公示，市區(qū)此番擬運(yùn)用專項(xiàng)債券收回3宗居住用地，其中備受關(guān)注的是位于創(chuàng)新區(qū)的一宗超低密地塊。

該地塊位于世紀(jì)大道北、靜海大道西、定海寺橫河南、觀河路東，權(quán)利人為南通盛強(qiáng)置業(yè)有限公司（江蘇盛和房地產(chǎn)股份有限公司100%控股）。

地塊出讓時(shí)間為2023年12月，編號(hào)R23022，當(dāng)時(shí)成交價(jià)格為57080萬(wàn)元，而此次擬回購(gòu)價(jià)格為56300萬(wàn)元，較出讓價(jià)減少了780萬(wàn)元。

值得玩味的是，該地塊容積率上限僅1.1，且緊鄰紫瑯公園，是創(chuàng)新區(qū)存量涉宅地塊中容積率最低的“低密好地”。

創(chuàng)新區(qū)北區(qū)存量地塊大致分布

為何偏偏要收回這宗“低密好地”？透過(guò)創(chuàng)新區(qū)新房與土地市場(chǎng)的存量數(shù)據(jù)，我們可以窺見(jiàn)此次回購(gòu)背后的邏輯。

① “低密”不愁賣，但“高容”庫(kù)存壓力巨大

創(chuàng)新區(qū)目前在售新房項(xiàng)目多達(dá)12個(gè)，但容積率在1.6以內(nèi)僅有紫園1個(gè)，且紫園僅剩十余套未備案，板塊庫(kù)存主力仍是小高層、大高層產(chǎn)品。

據(jù)「新知南通研究院」監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2026年2月末，創(chuàng)新區(qū)廣義庫(kù)存多達(dá)3723套，按近一年月均流速（約67套）估算，消化這部分存量庫(kù)存需要約56個(gè)月，接近5年。

反觀低密項(xiàng)目，和園（容積率1.01）2025年3月入市，150套房源目前僅剩3套；紫園（容積率1.01）2025年11月入市，123套房源僅剩17套。

去庫(kù)存的重點(diǎn)在哪里？顯然不是這些快速清盤的低密豪宅，而是積壓已久的高層產(chǎn)品。

② 為存量去化爭(zhēng)取“時(shí)間”，為板塊價(jià)格“托底”

據(jù)「新知南通研究院」監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前創(chuàng)新區(qū)待入市存量地塊共11宗（含此次擬回購(gòu)地塊），合計(jì)建面約98.65萬(wàn)㎡。

在這批存量地塊中，低容積率地塊占據(jù)絕對(duì)主力——6宗容積率上限在1.4以內(nèi)，3宗在1.4-1.6之間，僅2宗在1.6以上。

若任由低密地塊蜂擁入市，雖然單個(gè)項(xiàng)目可能延續(xù)熱銷，但將直接沖擊現(xiàn)有新房及次新房的價(jià)格體系，讓本就艱難去化的高層產(chǎn)品雪上加霜。屆時(shí)，不僅板塊價(jià)格底線可能失守，市場(chǎng)信心也將遭受二次打擊。

此次政府選擇回購(gòu)這宗低密地塊，既能為存量高層產(chǎn)品贏得更多出清時(shí)間，也有利于讓整個(gè)板塊的供需結(jié)構(gòu)逐步回歸健康。對(duì)于盛和而言，作為本土國(guó)企，配合政府收儲(chǔ)，既能盤活沉淀資金，也為后續(xù)參與其他項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資金。

對(duì)于此次土地回購(gòu)你怎么看？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。