報告：央國企積極入局房地產(chǎn)代建業(yè)務，部分企業(yè)提前布局城市更新賽道

2月20日，中指研究院發(fā)布房地產(chǎn)代建經(jīng)營現(xiàn)狀分析報告，報告顯示，央國企積極入局代建，憑借資源優(yōu)勢發(fā)展迅速。此外，隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇。

報告結合《2025中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》數(shù)據(jù)顯示，銷售額TOP50的企業(yè)中，有30家已規(guī)?；_展代建業(yè)務，占比六成，其中央國企18家，占比近四成。全國16家房地產(chǎn)央企中，已有12家開展代建業(yè)務，其中4家成立獨立代建業(yè)務公司，開展代建業(yè)務。2025年，央國企在代建領域發(fā)展迅速，部分企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積顯著，如中鐵置業(yè)代建新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長51%，五礦地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)新簽約規(guī)劃建筑面積同比增長超100%。央國企憑借自身資源優(yōu)勢，在城市更新、保障性住房、資方不良資產(chǎn)處置等方面具有較強優(yōu)勢。

中指研究院根據(jù)對典型代建企業(yè)代建模式統(tǒng)計，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業(yè)代建較2024年基本持平，資本代建占比微增1.1個百分點。隨著“保交付”作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“保交樓”式代建有所減少。當前資本代建主要以資方不良資產(chǎn)處置類代建為主，這類代建資方更加考驗代建企業(yè)的產(chǎn)品和營銷能力，同時格外重視企業(yè)的穩(wěn)健性，隨著央國企積極入局代建，該類代建業(yè)務有一定增長。近年來，代建模式結構保持穩(wěn)定，商業(yè)代建占比基本保持在七成，為當前代建企業(yè)主要代建模式，通常，商業(yè)代建管理費率高于政府代建，風險又低于資本代建，且可能涉及代銷，能為代建企業(yè)貢獻更多的營收，因而更受代建企業(yè)青睞。

中指研究院根據(jù)對典型代建企業(yè)業(yè)務布局統(tǒng)計，從城市等級來看，2025年，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業(yè)業(yè)務布局持續(xù)向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業(yè)也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇，新簽約規(guī)劃建筑面積占比較2024年同期增長3.1個百分點。

從代建項目業(yè)態(tài)來看，2025年典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房占比86.8%，與2024年占比持平。其中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長11.4個百分點，商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業(yè)開始提前布局城市更新賽道，該類占比為2.7%。

另根據(jù)對典型代建企業(yè)代建項目個數(shù)統(tǒng)計，代建代銷類項目占比為49%，占比最高，純代建類項目占比28%。當前，大部分項目均要求代建企業(yè)代建并進行代銷，且部分項目的項目管理費支付節(jié)點和項目去化率直接掛鉤，因此，非?？简炂髽I(yè)的營銷能力。