干貨！湘江新區學位房深度分析

上次我們談了長沙學位房怎么買，這次我們來看看湘江新區的學位房怎么買！

過去的5年，湘江新區建成區新增15平方公里，新增人口15萬人，教育高地的吸引力功不可沒，名校數量之多，雙學位房數量之多，冠絕長沙六大城。

作為長沙優質教育資源集中的區域，岳麓區目前已經明確的雙學位房數量達到67個樓盤之多，梅溪湖區域就達到了39個之多。

TOP級名校

湘江新區頂級名校包括長郡雙語、師大附中初中部，長郡雙語在不擇優的公辦初中里面排名第一，師大附中初中部是子弟和人才學校。

1.長郡雙語

長郡雙語校長 黃斌 在2025級新生家長會上的一段發言被人錄音轉發了出來，關于成績的原話如下：

我們今年是1059人參考

長郡中學658分以上的有160人

超過長郡雙語（高中部）637分以上的有515人

被麓山國際錄取的你只需要達到494名

被一中新校區錄取的你只需要達到614名

你被六中錄取的只需要達到849名

你要被普高錄取、你只要達到911名，（將近）100%都有普高讀。

（1）四大名校上線率：長郡本部上線率超過15%，這個數據應該是長沙數一數二，這個不包括指標生降分錄取，指標生錄取遠超統一劃線分數。

我們之前拆解的四大名校本部上線率是22-26%，有一定合理性。

長郡雙語 被一中新校區錄取達到614人，如果直接算四大上線率（包括新校區）就是58%左右，這個數據非常嚇人。

注意，長郡雙語的一中新校區指標生錄取分數線630分，比統一劃線的646分整整低了16分，所以這個614名應該是630分的排名，包括了降分錄取的生源。

（2）四小上線率

黃校長說的494名就可以上麓山國際，這個可能也是包括了指標生降分錄取。

麓山統一劃線分數是648分，指標生末位分數到了638分，有10分的差距，494名應該就是638分。

638分比四小的錄取分數線低2分（周南是640分），還需要加上指標生降分錄取的，所以長郡雙語四小上線人數超過494人，上線率在47%以上，實際范圍應該在45%-50%之間，這個數據與我之前的拆解基本一致。

長郡雙語637分以上的人數為515人，占比48.63%，這個沒有指標生降分錄取，所以沒有失真。

（3）公辦普高上線率

被六中錄取的只需要達到849名，指標生末位分數是594分，占比超過80%。

被普高錄取只要達到911名， 占比超過86%，這里大概率說的是公辦普高，也就是 573分以上 ，公辦普高86%，跟我之前的拆解基本一致。

最后說的幾乎100%都有普高讀，這里應該是包括了民辦普高（420分以上）。

長郡雙語學區房主要有3個小區：八方小區、鈺龍天下和旭輝藏郡。

其中八方小區價格相對更堅挺，因為小學配套市實驗小學本部，二期樓齡更新一些；鈺龍天下和旭輝藏郡屬于老破小，旭輝成交均價1.9萬左右，鈺龍一期成交均價1.9萬左右，鈺龍二期成交均價降到了1.77萬左右。

2.師大附中初中部

是子弟和人才學校，只有湖南師大、師大附中等單位子弟，以及長沙高層次人才才可以就讀該校，規模不大，沒有學區房的概念。

以下是長沙最新的高層次認定標準：

一類名校

1.麓山外國語

還有麓山外國語在2025年的中考表現尤為亮眼，四大率達到了27%左右，還有38位拔尖創新人才（含四大+麓山+南雅），這個成績是非常出色。

不過麓山外國語沒有配套樓盤，主要通過微機派位錄取，還有一些其他方式，可以添加老左微信溝通：

2.師大附中梅溪湖

梅溪湖是長沙學區房的中堅力量，以“六朵金花”為代表的學校整體優勢明顯，其中“三梅”（師梅、長梅、周梅）都是市教育局直屬中學，都有高中部，都是非常不錯的高中，特別是師梅高中，排在長沙前10名左右。

梅溪湖排名第一的初中是師梅，放在全長沙也是第一梯隊的學校，其次是長梅和周梅。

【師梅升學成績】2024年中考成績位居全長沙完全中學第一名，四大名校升學率約為16%，指標生最后一名分數線為663分，梅溪湖第一。

【配套入學樓盤】金茂府、中海梅溪湖壹號（中海熙灣）、金茂梅溪湖、君康家園、萬科里梅溪郡、長房梅溪香山

得益于師梅的強勢地位，其學區房價格都不便宜，總價最低的是君康家園，最小有40平的一房，總價90萬左右，可以拿下。這個樓盤是消防隊單位房，品質一般，但是中小學上學都是最方便的。

師梅學區房中最貴的是金茂府，除開師梅的學位，還有地鐵口商場都直通車庫等優勢，品質也不錯，特別是二期品質更好，缺點就是超高層得房率低，戶型一般。

金茂府是師梅學位房中配套最好的小區，二期品質更好，價格更貴，第一排看湖的價格在3萬左右；一期價格更低，成交量更大，一期最小112平的兩房，總價在160多萬，142平的3房在200萬出頭。

體量最大的是中海梅溪湖壹號，成交量偶爾可以進入全長沙前十，最小戶型為77平，總價在100萬左右，門檻不高。大戶型價格較高，如果能看湖就更貴了。

師梅學區房中上學近品質也不錯的是萬科里梅溪郡，最小的98平3房，總價150多萬左右。

長郡梅溪湖和周南梅溪湖成績差距不大，接近一類學校的水平，2025年周梅成績略好于長梅，這兩所學校的學位房價格低于師梅，適合不太卷的家庭和孩子！

3.師大附中博才學士

師大附中博才實驗中學，是岳麓區與師大附中合作辦學的學校，最早的校區位于天頂街道麓天路9號，就是原來的博才本部，南校區（學士）成立后，天頂校區被稱為北校區。

附中博才采取的小區捆綁發展的模式，目前已經發展到6個校區，規模較大，成績有高有低。

其中成績最好的學士校區，2023年8月正式更名為湖南師大附中博才學士中學，而且落戶丘成桐少年班。

【升學成績】2025年四大上線136人左右，四大上線率14.03%左右，實際的估值范圍應該在12%-15%之間。公辦普高率應該在66%-72%之間。

【配套入學樓盤】江山帝景、建工象山國際

江山帝景體量較大，新房已經售罄，二手房的話，高層價格在7000-8000左右，總價門檻較低，性價比不錯，缺點是品質一般，板塊發展潛力小。

建工象山國際，是湖南建工集團自己開發的單位房，主體質量和交付水平不錯，就是戶型差，得房率低。新房毛坯1萬左右，帶裝修加五恒系統價格到了1.3萬，偏高。

此外，師大附中博才學士中學也將開啟集團化辦學進程，北校區2024年開學，配套樓盤為金茂麓景悅和智谷仁玥府。

二類名校

湘江新區的二類學校數量較多，有配套學位房且值得考慮的如下：

師大濱江、西雅、一中岳麓、師博梅、長郡雙語谷山等等。

這里說一下湖南師范大學附屬濱江學校，是由湘江新區教育局和湖南師大合作共建的一所九年一貫制學校。注意，師大濱江不是師大附中系學校，而是師大附小系學校。

2025年師大濱江進步較大，四大上線58人左右，四大上線率10.25%左右，實際的估值范圍應該在8%-12%之間。

師大濱江的學區房比較特殊，沒有進入教育局配套入學系統，都是對口直升，包括萬科金域國際（均價1.31萬）、萬科金域濱江（均價1.38萬）、世茂鉑翠灣（均價1.05萬），世茂外灘里（均價1.6萬）等樓盤。

以上都是老學校及二手房，新學校可以關注南雅求實中學、師大附中梧桐中學，師梅木棉學校等等，未來潛力都非常不錯。

其中南雅求實和師大附中梧桐在2025年已經開學，有一定的確定性，并非完全不能考慮，南雅求實配套新房總價門檻在210萬左右，師大附中梧桐配套新房總價門檻在160萬左右。

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