北京
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我被學區房搞懵了，之前不就說北京取消學區房了嗎？老師輪崗，學校派位，六年一學位，好像還有什么政策，不是說就沒有學區房了嗎？而且出生人口下降這么多，還至于買學區房上學嗎？我兒子明年上學，剛開始考慮，怎么還有這么多討論學區房的？
我家順義，倆人收入30萬不到，賣掉現有房子200萬吧，能添大幾十萬再加一萬貸款，有必要換嗎？
A：
1、官方從來就沒承認過學區房，也就談不上是否取消。反正優質資源永遠稀缺，如果真的沒有明面兒上的分配方式了，那暗地里的潛規則就對普通家庭更不公平了。
2、教師輪崗，您要不提我都快忘了，也不知現在什么情況了，很少有人提。反正政策都是好政策，都是向公平在努力，只是需要時間而已。比如反腐多少年了，有多少法律，貪官沒有了嗎？只能說革命尚未成功，同志仍需努力吧。
3、出生率下降的再多，清華北大也不好考。還是這話，優質資源永遠稀缺，分配方式就必定是多元化，存在既合理。所謂的合理不是說符合真理或正義，而是說其背后必有存在的邏輯，普通人只能接受。
4、明年上學，是指2027年是吧？那現在考慮不算晚，春節后的明年上學就很緊張了。您不也是考慮學區房的嗎？別人也和您一樣啊，打不過就加入討論唄。
5、換不換的看自己，談不上是否必要。孩子真要是那塊料就沒必要折騰，山溝里都有上清北的，何況順義這種教育強區呢。
另外順義也有學區房，最貴的不過是4萬左右一平，400萬能買不錯的三居了，沒必要非得到市區。您家再考慮一下吧，反正有的是時間，下半年決定都不晚。
僅供參考。
二
Q:
我家情況有點選擇困難，因為我是河北戶口，愛人和孩子是北京戶口，我們一直在石家莊做生意，在這里有房，孩子也在這上幼兒園。
如果回北京上學，那我們只能是戶籍地南四環外的豐臺*中附小，中學大概率直升，在豐臺算中等吧，但跟西城海淀的肯定不能比，想換學區就肯定得買房了。如果以400萬的預算，您建議買哪里？有小區推薦嗎？
Ps：當然是有想法先在石家莊讀了，我們現在房子對口的小學還不錯，初中再回北京，畢竟河北的教學難度是遠超北京的。但也考慮到河北的教材和北京不一樣，怕到時候影響成績。
A：
1、這400萬的預算是否要求兼顧自住啊？如果只是占坑兒，那肯定是西城或海淀了，怎么都不能比石家莊的名校弱。但考慮好，400萬在頂級學區一般就是老破小一居室，溢價高，用完了學位就最好考慮賣掉。
如果想兼顧自住，那可以先看西城廣外，單價相對低，在同級別學區里算各項都均衡的。另外也可以看豐臺的，現在北大地學區因為政策原因，溢價降了很大部分，相對來說就算性價比高的了。這里老房居多，兩居三居都有不少選擇，而且離您家現在的戶籍地應該很近。
這些都不用推薦小區，基本都只能是老小區，看房時算算租售比就行，在沒硬傷的情況下盡量選擇低的。
2、河北的教學程度遠超北京？未必，只能說牛小的學習氛圍超過北京普小，但如果都是名校的話，那就大概率是北京更卷了。這我就不舉例子了，網上的各種比較有的是，沒必要掰扯。另外每年都有很多在北京讀完五六年級回河北的，問問就知道了。
不過教材不同其實無所謂，無非是數學+英語兩科，其他的都是全國統一。而且北京各區的數學英語教材也不統一，各區自己定，人大版vs北師大版vs北京版的都有。但這兩科都是工夫在詩外，教材的內容只是基礎而已。
3、我建議還是先定下來在哪邊讀小學吧，然后再說是否買房的問題。
僅供參考。
三
Q:
我北京人，40歲男，離婚帶兒子，當時我買了一套西三環的**公寓，海淀，跌了沒多少，但被套了，掛牌快一年了也幾乎很少看房的。主要是當時承諾民水民電，而且出售時補交10%土地出讓金就能改成普通住宅，結果辦房本后全成為泡影了。我雖然用不上學位，本身有海淀戶口，孩子也快上小升初了，但是這房子砸手里了。
A：
1、您要問我什么問題呢？是想問是否出售？換房？還是說要維權？
2、說實話吧，我都不太信您說的這些。或者說如果是20年前，有人跟我說被開發商賣房的給忽悠了，那我有可能信，畢竟當年大多數人都不懂。但如果是近些年還有這種事兒，我不信。
開發商犯不上這么忽悠，也很難找到完全不懂的買房人，一套房至少300多萬，誰會這么輕信啊？更不會說好幾年了才反應過來。拿房本至少五六年了吧，這會兒再說什么都意義不大了。
3、我要建議是如果是為了自住那就留著吧，居住的性價比肯定高，出租的話回報率也遠高于同期銀行利率。既然不好賣就甭賣了，免的吃虧。
4、如果是注重價格走勢，或者說擔心公寓的隱形風險，那就有人買就出手吧。但也沒必要著急，樓市下跌已經好幾年了，這種時期不可能再出臺打壓的政策，反倒有可能是放松限購。如果放寬政策了，那就算不漲價也會比現在好出手。所以先留著吧，其他的甭琢磨了。
賣了之后是拿著現金還是再買套普宅看自己了。但想好了，一旦出手，那在同等地段兒再想買到同等居住體驗的普宅，那至少價格要翻一番甚至更多。所以考慮好再賣。
僅供參考。
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