穗爛尾地產(chǎn)專案迎重啟契機(jī) 跨境置業(yè)遺留問題引關(guān)注

每逢圣誕節(jié)、新歷新年、舊歷新年，香港北上的出境人數(shù)都會(huì)較入境多，而且平時(shí)很多港人每當(dāng)周末周日都會(huì)過境玩樂消費(fèi)或看樓盤，如果想趁現(xiàn)時(shí)內(nèi)地樓價(jià)低時(shí)置業(yè)作為退休或玩樂的落腳基地，有哪幾點(diǎn)值得注意呢？結(jié)合早前本刊接獲羅姓港人反映購置廣州澳洲山莊爛尾重啟案例，以案說法，本刊記者特別采訪業(yè)內(nèi)人士，了解港人北上置業(yè)資格、限購政策、流程、費(fèi)用，以及業(yè)主遇到物業(yè)爛尾應(yīng)如何追討權(quán)益等作深入報(bào)導(dǎo)。

▲已經(jīng)封頂?shù)陌闹奚角f安置房

沉寂多年的廣州黃埔“澳洲山莊”項(xiàng)目，近日因最新安置方案通告的發(fā)布，再度成為粵港澳輿論的焦點(diǎn)。這個(gè)曾被譽(yù)為“山水宜居港式花園社區(qū)”的大型樓盤，自上世紀(jì)九十年代末停工以來，被外界視為廣州規(guī)模最大的“歷史遺留項(xiàng)目”。隨著最新安置安排啟動(dòng)，有業(yè)主將相關(guān)資料通知香港買家，促請(qǐng)跨境業(yè)主關(guān)注自身權(quán)益。

穗爛尾樓盤重啟引港人關(guān)注

澳洲山莊業(yè)主聯(lián)絡(luò)處代表勞先生表示，該組織是項(xiàng)目停滯后由已購房業(yè)主自發(fā)成立，近三十年來一直持續(xù)向有關(guān)方面反饋情況，并在不同階段協(xié)助溝通。他透露，黃埔區(qū)澳洲山莊工作專班在2025年4月及5月分別召開座談會(huì)，向業(yè)主代表介紹項(xiàng)目規(guī)劃、安置房戶型設(shè)計(jì)以及工程推進(jìn)情況等。相關(guān)部門亦曾在會(huì)上表示，為加快項(xiàng)目進(jìn)度，安置房建設(shè)已全面提速，目標(biāo)爭取在2025年底具備入住條件。

勞先生介紹稱，澳洲山莊在上世紀(jì)九十年代曾吸引超過80戶香港市民購房，這些港人業(yè)主在項(xiàng)目停滯后因溝通管道受限而持續(xù)關(guān)注。他強(qiáng)調(diào)，此次通告發(fā)布后，有業(yè)主希望第一時(shí)間將“項(xiàng)目回暖”的資訊同步給香港買家，讓他們有機(jī)會(huì)回廣州跟進(jìn)自身權(quán)益。

澳洲山莊項(xiàng)目歷史可追溯至1993至1995年。據(jù)公開資料，當(dāng)年由澳美房地產(chǎn)開發(fā)公司征收增城縣鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)金坑村10塊共986畝土地，規(guī)劃打造港式山水宜居社區(qū)，項(xiàng)目可售貨量超過一萬套單位。1995年以“澳洲山莊”名義正式推向市場(chǎng)，曾以“20年免息分期付款，首期3.8萬元、月供488元”即可購房引發(fā)轟動(dòng)，創(chuàng)下3000余套成交紀(jì)錄，成為當(dāng)年跨境置業(yè)熱門項(xiàng)目之一。

不過，項(xiàng)目隨后因資金困難及報(bào)建資料不完善等因素導(dǎo)致發(fā)展受阻。1998年開發(fā)商出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，資金鏈緊張使項(xiàng)目陷入停頓。1999年因消防驗(yàn)收等事項(xiàng)未達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目全面停擺，逐漸演變?yōu)閺V州規(guī)模最大的爛尾項(xiàng)目之一。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目五期共近三百棟樓宇，建設(shè)狀況參差不齊，包括已建成交付的房屋、主體完工但未交付的樓棟、內(nèi)部裝修未完成的建筑，以及部分仍停留在主體未封頂階段的工程。由于長期無人維護(hù)，小區(qū)部分道路破損，雜草叢生，僅有約十多戶住戶仍在園區(qū)居住。

三十年遺留問題有望妥善解決

前澳美公司董事長、澳洲華裔商人胡耀智接受記者電話采訪時(shí)表示，項(xiàng)目從簽約開發(fā)至今已有三十余年。他提到，隨著當(dāng)前廣州方面推進(jìn)歷史問題化解，澳美公司亦引入新資本參與相關(guān)工作，希望透過政府與企業(yè)合力，使項(xiàng)目能夠妥善解決。他形容自己對(duì)項(xiàng)目“心懷愧疚”，并希望能在有生之年見證此事圓滿落地。

根據(jù)內(nèi)地多家媒體此前報(bào)道，澳洲山莊在停擺后，多年來各方曾嘗試推動(dòng)項(xiàng)目重啟，但始終未能形成突破。直至2024年7月，廣州市出讓了毗鄰澳洲山莊的住宅地塊，明確未來將用于安置房建設(shè)，安置容量預(yù)計(jì)可覆蓋1342戶符合資格的業(yè)主。

該地塊隨后由知識(shí)城（廣州）城市開發(fā)投資集團(tuán)有限公司以底價(jià)競(jìng)得，并成立知信（廣州）投資開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)推進(jìn)安置項(xiàng)目。該安置房地塊位于廣汕公路以北、金坑地鐵站以西，毗鄰地鐵站及澳洲山莊EA區(qū)南側(cè)，占地約5萬平方米，總建筑面積逾17.9萬平方米。根據(jù)目前規(guī)劃，項(xiàng)目將興建十棟安置住宅，戶型從62平方米至102平方米不等，以兩房至三房為主，并按簡裝標(biāo)準(zhǔn)交付。

在2025年4月舉行的座談會(huì)上，知信公司向業(yè)主代表介紹了安置原則，包括安置主體、資格認(rèn)定、流程說明及面積差價(jià)模式。根據(jù)方案，符合申請(qǐng)條件的業(yè)主可按“購買建筑面積1:1.1”比例換置新建商品房。如核定面積低于安置房面積，業(yè)主需按規(guī)定補(bǔ)差。開發(fā)單位亦在會(huì)上展示多類型案例以協(xié)助說明。

業(yè)主方面表示，安置房現(xiàn)場(chǎng)工程十棟樓已經(jīng)封頂完工。不過，并非所有業(yè)主均符合安置資格。一些包括早年斷供、透過訴訟退房并勝訴的買家，以及部分早期香港購房者，都對(duì)自身資格表示關(guān)切。

本港業(yè)主盼權(quán)益獲合理保護(hù)

香港業(yè)主羅女士向記者表示，她于1997年以分期付款方式購入一套約90平方米單位，后因未能如期收樓而提起訴訟，并獲法院裁定解除合同及賠償。但賠償至今尚未落實(shí)，而現(xiàn)行安置方案未將其歸入可安置群體。她直言“勝訴卻得不到安置”，希望能給予合理處理。

還有業(yè)主代表透露，2025年5月23日及24日，黃埔區(qū)相關(guān)部門曾與全款、斷供及退房業(yè)主代表進(jìn)行溝通，旨在收集不同群體對(duì)安置方案的意見，以便優(yōu)化方案細(xì)節(jié)。為回應(yīng)各類復(fù)雜情形，曾計(jì)劃編制《百問百答》手冊(cè)，但記者采訪時(shí)仍未有進(jìn)一步詳情公布。

訪談中，一名羅姓業(yè)主向記者反映，此前澳洲山莊問題曾在政府調(diào)解下達(dá)成共識(shí)，分別在2013年和2016年相繼出臺(tái)相關(guān)安置方案，當(dāng)時(shí)曾多方達(dá)成共識(shí)，但其后因故擱置至今。

胡耀智也向記者坦言，澳洲山莊如按照此前政府相關(guān)部門制定的解決方案來推進(jìn)，就能達(dá)到多方共贏的效果。

記者采訪過程中，原本購房者與澳洲山莊的發(fā)展商澳美公司的簡單糾紛，出現(xiàn)了協(xié)力廠商的名字：廣州方興房地產(chǎn)公司（下稱“方興公司”）。資料顯示，在2013年，廣州市通過的《澳洲山莊盤活重建方案》中載明：澳美公司已引進(jìn)廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司及其子公司廣州富鼎實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)并幫助解決資金問題。

另有澳洲山莊方姓業(yè)主向記者透露，澳洲山莊徹底爛尾，懷疑因澳美公司與方興公司之間一系列土地過戶的操作有關(guān)，澳美公司在2005年將已開發(fā)建房的三塊土地流轉(zhuǎn)給方興公司，當(dāng)時(shí)被轉(zhuǎn)讓土地上已有600余戶業(yè)主購買的商品房。在這600戶業(yè)主不知情的情況下，澳美公司將名下三塊土地轉(zhuǎn)于方興公司名下，此舉損害了600余戶購房業(yè)主的權(quán)益。

記者也看了一份澳美公司在2024年起訴方興公司的民事訴狀，該訴狀聲稱2003年澳美公司遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)開發(fā)受阻之時(shí)，方興公司與澳美公司前董事長胡耀智惡意串通、偽造債權(quán)債務(wù)，將澳美公司名下三塊土地轉(zhuǎn)至方興公司名下，要求廣州市中級(jí)人民法院判定方興公司將三塊土地再轉(zhuǎn)回至澳美公司名下。記者據(jù)此聯(lián)系了方興公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，但電話未能接通。

另外也有不少業(yè)主對(duì)安置房位置表達(dá)意見，認(rèn)為現(xiàn)規(guī)劃地塊位于主干道旁，與當(dāng)年山水環(huán)繞的宣傳環(huán)境存在差距，希望未來能考慮原址回遷方式。有業(yè)主指出，項(xiàng)目停擺近30年來的歷史成因涉及地塊流轉(zhuǎn)、合同變更、資料缺失等復(fù)雜情況，亦有業(yè)主提交有關(guān)檔向司法機(jī)構(gòu)提出復(fù)議，部分問題仍待厘清，本刊將持續(xù)關(guān)注澳洲山莊重建和香港業(yè)主權(quán)益保障等進(jìn)展情況。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

文：本刊特約記者 子石