小區公共收益：－74萬元！滬上業主驚呆：5年臨時停車收入0；倒欠物業巨款

徐匯區豐谷路“茶花玫瑰園”部分業主向“新民幫儂忙”微信公眾號反映，小區的公共收益資金賬戶是一筆“糊涂賬”。去年公布的一份審計報告顯示，在2019年至2024年的5年審計時間段內，臨時停車費收入竟然是零，而小區公共收益資金余額出現負數，竟出現了“－74萬元”的數字。

難道小區還倒欠物業74萬元？

圍繞業主們的焦點關注，物業公司回應：負數確有其事。

臨時停車收入為何是零？

茶花玫瑰園位于徐匯區豐谷路185—205弄，共862戶，于1995年左右建成，目前在任的業委會是第五屆業委會。

圖為茶花玫瑰園

幫忙君走訪小區。據業主介紹，第五屆業委會于2025年成立。去年，上海中審眾環會計師事務所接受委托，對該小區2019年3月5日至2024年3月4日的維修資金收支情況和收益資金收支情況進行審計。在這份《審計報告》中，幫忙君看到，小區收益相關資金的來源有多個列項，其中長租車位收入為804243.58元，臨時車位收入為0.00元，報告特別說明“本次審計未獲取到小區臨時停車費收入”。

臨時車位收入顯示為0.00元

幫忙君看到，小區內畫著一個個車位，絕大多數車位都有編號，少數沒有編號。整個小區兩片區域，最大車位編號都在100以上。有業主這樣算了一筆賬：

這樣的長租（固定）車位總數有278個，按每個車位月租150元計算，5年長租車位收入不止80萬元，而要達到250萬元。

小區內絕大多數車位都有編號，少數沒有編號

幫忙君詢問小區門口的保安，外來車輛可以臨時停車嗎？得到的答復是“可以的，每小時20元”。按這樣的收費標準來看，小區5年“臨時車位收入”為零顯然說不通。

幫忙君走訪了管理茶花玫瑰園的上海誠錦物業管理有限公司。對于“長租車位收入為何偏少”，工作人員解釋，小區車位現有278個，但之前并未達到這個數，而是按172個車位統計的。根據物業和業委會的“分成協議”，停車費的55%歸小區所有，物業則拿45%。幫忙君現場計算，按一個車位月租150元計算，150×17×212×5×0.55，分給小區的長租車位收入應是851400元（若按278個車位計算分成55%則是1376100元），并非審計報告中顯示的804243.58元。

怎會“少了”4.7萬元？工作人員改口：最初的分成協議，可能約定的是一個固定額，而非根據車位實際（動態）的長租情況，再計算收入分成。

5年臨時停車費收入為零，又該如何解釋？工作人員承認，工作確有失當，公司已整理好報表，統計了應該歸入小區收益的金額。幫忙君看到，在一份“茶花玫瑰園業委會財務資料（代管）”列表中，2019-2022臨停費補6490元，2022年1月至2024年12月臨時停車收入補11000元（均尚未扣除稅率）。不過上述補繳金額數目尚未獲得業委會蓋章認可。

物業列賬補2019年至2022年臨停費6490元

物業列賬補2022年1月至2024年12月臨停費11000元

150多萬為何沒進賬戶？

在這份審計報告中，業主們還看到這樣一句描述：審計期間，貴小區公共收益在轉入業主大會銀行賬戶前存在坐支現象，合計1518716.09元。根據《上海市住宅物業管理規定》第五十一條，利用物業共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要用于補充專項維修資金……經抽查發現，貴小區公共收益的使用未見業主大會征詢及決議。

圖為審計報告截圖

何謂坐支現象？“坐支”指未經允許，直接將收到的現金收入用于現金支出，沒有先存入規定的銀行賬戶。業主們指出，公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有，應有獨立的收支體系，必須先存入專門的公共收益監管賬戶，再按約定分配。一部分轉入維修資金賬戶，用于房屋的大修和改造，另一部分錢留在公共收益賬戶，用于一些特定的、經業主同意的日常開銷。

物業或相關人員收到錢后，直接用手里的現金支付某些費用，這種坐支的做法，繞過了“單獨列賬”和“業主監督”兩個關鍵環節，與法規要求的公開透明、業主決策的原則相悖。

而物業則對坐支的做法表達無奈，提到了上一屆業委會的辭職。上一屆業委會于2019年12月集體辭職，故在2020年1月至2025年5月期間，小區處于無業委會狀態。工作人員解釋，沒有業委會的蓋章，收益存入和支出請求都變得十分不暢。

小區的支出，除了電費，大頭是維修產生的工程款，比如鑄鐵管老化引發的漏水，業主一旦報修，維修都是火燒眉毛、十萬火急。如果不立即安排修理，業主就會投訴。而茶花玫瑰園的維修資金已低于30%的續籌預警線，許多工程費用，已難從維修資金賬戶中申請列支。

幫忙君注意到，審計報告顯示，截至2024年3月4日，小區業主大會商品住宅維修資金銀行賬戶期末余額522826.60元（5年內收入22541.31元，支出18174.06元），為首期籌集資金的26.62％。物業人員稱，在雙重不利因素的影響下，他們只能拿收來的停車費安排維修事項，甚至由公司墊付工程款。

公共收益為何是負數？

這份審計報告還出現了讓業主們驚呆的一串數字：在5年審計時間段內，小區公共收益資金期初余額－103403.46元，收入合計905683.40元，支出合計1550479.45元，期末余額－748199.51元。

負數，代表小區倒欠物業公司74萬元？針對這一情況，物業人員回應：可以這樣理解。這又是怎么發生的？幫忙君了解到，小區公共收益賬戶有“收入”、有“支出”，收入和支出相抵，就是公共收益的結余情況。一些日常開銷，比如業主大會的工作經費、公共收益的審計費等，可直接從公共收益賬戶中支出；而屬于公共設施設備維修、更新和改造的工程款，必須經過合法程序（如業主大會表決）列支，不能通過“坐支”直接支付。坐支會導致賬目混亂。當工程款出現較大金額，就會容易出現現金流的混亂和賬目的虧空。

幫忙君看到，在一份2025年3月的代管賬戶資料中，列支的工程款就有3.9萬元。物業工作人員介紹，負數，說明花的錢比掙的錢多，主要來自列支的一筆筆工程款的積累。這些工程款，并沒有能從維修資金賬戶中列支，最終是由物業墊付結清的。

物業公司人員還承認，目前小區的公共收益仍由物業公司代管。該小區有商品房、售后房兩個維修資金賬戶，從2025年1月開始，小區“收入”一項都列上了“臨時車位收入”，有的收益已經轉入到小區維修資金賬戶，也有部分收益尚未存入銀行，需要等待新一屆業委會蓋章認可。

茶花玫瑰園公共收益的“負數之爭”，還出現了另一種爭論。審計報告提到，茶花玫瑰園公共收益資金期初余額－103403.46元未審計，與業委會書面確認的2019年3月期初數43995.50元存在差異147398.96元。

對于小區收益資金的管理混亂狀況，小區新一屆業委會在一份情況說明中表示：

自2020年1月至2025年5月小區處于無業委會狀態，加上小區業委會的賬目不知為何長期由誠錦物業公司掌管，對于這次審計的賬目真實性我們完全不知情；物業公司長期未向全體業主公示過小區的公共收益和支出情況，所以對審計報告中的虧損情況不予蓋章認可。

業委會對該虧損情況“不予認可”

茶花玫瑰園的公共收益資金賬目，到底能說得清嗎？業主們期待相關部門介入進一步調查。對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 陳浩

攝影 | 陳浩 受訪者

編輯 | 錢俊毅姚儲杰

編校 | 楊葉