深鐵再擲23.6億“輸血”萬科，只為搶下這一年的喘息時間

距離公開市場違約僅剩 24 小時，萬科的 “白衣騎士” 再次登場！最終，大股東深鐵的 23.6 億元注資，讓這場兌付危機化險為夷。

1月28日，萬科需向債券持有人兌付超8億元現金——包括40%本金、當期利息及每戶不超過10萬元的固定兌付。若無法按時支付，將構成公開市場違約。

關鍵時刻，1月27日晚，大股東深圳地鐵集團宣布提供23.6億元、期限36個月、利率2.34%（以一年期LPR為基準下浮66個基點）的股東借款，專項用于償還“22萬科MTN004”等公開市場債券本息。

圖片來源：財聯社 2026 年 1 月 27 日報道

這筆低息、定向、長期的資金，并非無條件救助，而是附帶資產質押與明確用途的市場化流動性支持，旨在為萬科爭取一年關鍵緩沖期。

一

深鐵為何必須出手？不因小失大

作為持有27.18%股權的第一大股東（來源：萬科2025年三季報），深鐵對萬科的風險敞口巨大。據界面新聞2025年1月報道，2024年深圳地鐵集團因萬科業績拖累，確認了超百億元的長期股權投資虧損，并計提大額減值準備，全年凈虧損高達334.6億元。若任由萬科技術性違約，資產價值將進一步縮水，首當其沖受損的是國有資產本身。

萬科在全國布局超千個在建及交付項目，涉及數百萬業主的切身利益。一旦資金鏈斷裂，保交樓壓力將直接傳導至項目所在地政府，影響區域民生與穩定。

深鐵作為深圳市屬核心國企，基于股東身份與風險防控考量，選擇前置出手。此舉也符合政策導向。國務院國資委近年多次強調“防止國有資產重大損失”“提升國有資本抗風險能力”。深鐵以市場化借款+資產質押方式提供流動性支持，正是履行國有股東職責的體現。

二

萬科拿什么回報信任？

從信用債到抵押債

與一個月前首次展期方案被否不同，本次方案之所以獲全票通過，關鍵在于真金白銀+硬資產增信。

據財聯社報道，萬科此次不僅承諾1月28日兌付40%本金，還首次拿出深圳榮興、廊坊萬恒盛業、北京友泰三家項目公司的應收賬款作為質押擔保（來源：財聯社，2026年1月27日）。

這意味著，債權人手中的債券，從純信用工具轉變為有底層資產支撐的債權。

但代價同樣明顯：

相關應收賬款已被質押，在債務清償前無法用于其他融資；

兩筆合計57億元的中期票據中，約34億元本金被展期至2027 年 1 月 28 日，償債壓力只是后移；

對深鐵的依賴進一步加深 —— 核心應收賬款被質押，意味著可用于市場化融資的優質資產減少，企業獨立獲取新增融資的能力與空間持續收窄。

三

更大的挑戰：一年喘息，遠非終點！

真正的考驗，不在今天，而在接下來的每一天。

首先，銷售回款持續承壓。萬科 2025 年 1-10 月全口徑銷售額 1146.6 億元，同比下滑 43.16%；權益銷售額 860 億元，同比下滑 34.4%，銷售端下行趨勢未逆轉（來源：中指研究院、克而瑞 2025 年 1-10 月百強房企公開數據）。當前賣房速度與回款規模，遠不足以覆蓋短期到期債務，資金面持續承壓。

其次，債務高峰仍在前方。除剛展期的57億元外，2026 年萬科仍有超 120 億元公開市場債券到期，包括 4 月 20 億元 “23 萬科 01” 公司債、7 月 30 億元 “22 萬科 GN001” 等（來源：Wind、萬科債券募集說明書）。4月即是下一個大考。

更不容忽視的是司法風險。1月14日，萬科A及長沙子公司被長沙市中院列為被執行人，執行標的10.8億元（來源：中國執行信息公開網，界面新聞2026年1月19日報道）。這表明，已有債權人選擇法律手段“搶跑”，而非等待協商。（注：被執行人信息僅代表企業存在未履行的法律義務，不直接等同于違約）

圖片源于界面新聞2026年1月19日報道

結語：這一年，是倒計時，不是安全區

深鐵的23.6億元，買來了時間，但不一定能買到未來。

市場的耐心正在以天為單位消耗。萬科能否活下來，不取決于公告措辭，而取決于：

· 2026年各季度的真實銷售回款；

· 非核心資產能否高效、足值變現；

· 能否在4月、7月等關鍵節點復制本次展期模式。

國資股東的流動性支持具有階段性與條件性。能否真正化解危機，最終取決于萬科自身的銷售回款能力與資產盤活效率——外部輸血無法替代內生造血。這一年，不是終點，而是萬科必須完成自我救贖的倒計時。

注：本文數據及事實來源包括——

· 萬科企業股份有限公司公告（巨潮資訊網）

· 中國執行信息公開網（zxgk.court.gov.cn）

· 財聯社《萬科“22萬科MTN004”展期議案獲通過》（2026-01-27）

· 網易財經《萬科2025年前十月權益銷售額860億元》（2025-12-01）

· 克而瑞、中指研究院2025年房企銷售排行榜

· Wind金融終端債券數據

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