逆勢拿地，越秀廣州第一！釋放什么信號？

這是一個好問題。

2025年收官已近一個月，這一年，我跑過市場，做過成交，買家心態比24年更佛系，連現場看房的人都少了：

不知道買房有啥用，有購買力，但是沒有購買動機。

我還跑過多個相關部門，尤其是土發，他們也頂著賣地KPI。

即便背景強悍如國企，每天看著各個樓盤項目的統計到訪人數，日子依舊不好過。

大家都知道，房地產正在醞釀強力大招，只是信心修復之路，注定任重道遠。

畢竟，市場走向確實很難預測，但路都是人努力走出來的，在行業低迷期更是如此。

在一片平淡之中，早已有人點了一把火。

那，就是越秀。

這兩天，克而瑞廣州房企拿地榜單公布——

越秀，斷層第一。

請注意，克而瑞計入的，只是公開招拍掛信息。

實際上，越秀地產砸下近121個小目標，一口氣拿下9宗招拍掛地塊、1宗融資區地塊。

當中，還不乏白云衡器廠、嘉禾望崗等高溢價地塊。

這什么概念？

1）單招拍掛投入，就撐起廣州賣地收入的21%；

2）對比北上深，越秀在廣州的土儲擴張，堪稱碾壓式傾斜；

3）只有越秀，敢把51%的土儲押給廣州。

據中指院顯示，過去一年，越秀在全國的拿地金額為206億。

相當于，它在廣州重倉了51%的土儲！

一年拿10塊地+押注51%土儲，有沒有一家全國性企業，敢那么押注一座城市？

這份魄力，只有越秀。

放眼全國一線，頭部房企都在廣撒網，只有越秀跟廣州的捆綁力，是斷層第一。

這件事在今天看來，依舊非常大膽。

這是一場豪賭嗎？并不是。

你說，這是廣州國企當擔，要穩市場，要穩預期，沒錯，這層覺悟它有；

但若只想到這一層，那就把越秀想簡單了，這不是“政治任務”，而是基于市場深度研判后的戰略卡位。

市場的轉折點，出現在2026年初。

01

進入2026年，政策層面傳來了清晰信號。

1月1日，作為官方最權威、最頂級的雜志，也是中央指導全國工作最重要思想理論陣地《求是》，發表了《改善和穩定房地產預期》。

該文不僅重新定調房地產，還披露了三大重點：

其一，公開反思過往的救市力度不足，強調政策要一次性給足。

其二，重申房地產是國民經濟的重要支柱，兼備居住屬性和金融屬性。

其三，房地產已經到了轉型階段，接下來要追求高質量發展、品質升級。

這篇社論點明，政策要一次性給足，才能為行業注入強心劑。

最重要的是，中央高層一錘定音：

2026年，全國政策空間力度會徹底打開，不僅僅是止跌、止損，而是直接拉升，這是前所未有的信號。

緊接著，高層也給出了實際的行動：

不足一個月，國家層面已密集出臺六大類核心政策工具。

一口氣打出 “稅費減免+信貸寬松+公積金優化+商辦去庫存+存量盤活+融資支持” 組合拳，聚焦降低購房成本、激活換房需求、化解庫存壓力、穩定市場預期四大目標。

上述政策，或許只是開胃小菜。

別忘了，官方那句振聾發聵的表態：政策空間力度會徹底打開！

這些信號疊加在一起，有力扭轉了市場的悲觀預期，市場活躍度也開始明顯改善。

02

現在，我們重新回頭復盤越秀在25年逆勢加倉的行動，邏輯更清晰了。

1）行業走過最壞時刻，市場規模還在，需求是減少了，但不是消失了。

這個怎么理解？

我拉了下克而瑞的數據：

20-21年樓市高峰期，廣州新房一年網簽10萬套，市場遇冷之后，隨之下降到了7萬套規模。

而最低點，就是25年了，只有6.4萬套。

市場是真的冷，但2000多萬人口的超級城市需求并沒有消失。

很多人還是想要換更好的學區，更大更好用的戶型，更好的公區、園林、會所，更好的居住環境。

光是改善市場，這一塊就有很大的市場機會。

2）越秀對城市發展，有深刻認知，圍繞核心板塊布局。

所以，你看25年越秀地產在廣州拿地策略，就是圍繞中心區域、圍繞核心板塊去布局。

25年拿的10塊地，遍布天河、海珠、白云、番禺，都是清一色主城或高潛力板塊。

番禺里仁洞地塊，不是公開市場出讓，而是舊改協議出讓。

整個項目體量396萬方，投資高達500億，是廣州主城中體量最大的城市復興項目。

對于這個數字，可能很多人沒什么概念。

我來類比下，相當于2/3個珠江新城，5個獵德，1.5個琶洲。

論投資額，目前廣州排第二，番禺第一。

里仁洞改造總成本209億，總投資額超500億，相當于24年番禺GDP的17%。

如此密集的資金投入，如此大規模的改造，能夠給板塊帶來逆天改命的變化。

| 里仁洞項目復建區實拍

里仁洞的開發，讓萬博、長隆真正形成配套功能互聯，連片開發。

放在更大的城市棋局里：

它通過空間縫合、功能補齊、交通互聯、產城融合四大路徑，構建“南珠城，北萬博”的杠鈴結構，成為廣州新中軸南延的戰略支點。

同樣在中軸北段的白云衡器廠，越秀一舉擊退多家開發商，拿下地塊，也就后來的云萃。

項目開盤之后，產品精準落地并實現市場爆紅。

整套操作，印證了越秀對廣州核心地段的精準判斷與超強產品打造能力，也為行業提供了逆勢拿地的底層+邏輯——

卡位越精準，越能炸出購買力。

廣州這座千年商都不會老去，城市更新會是永恒的話題。

在海珠后航道的廣紙，25年12月，越秀豪砸14.3億拿下海珠335地塊。

一開始，地塊規劃容積率為7，這是綜合了老城廣紙舊城征收成本所做出的考量。

畢竟，容積率高低背后，是成本。

但是，最終地塊出讓，容積率定為3.5，成本肯定算不過，這已經不是單純從市場端決策的拿地了。

說實話，這樣的板塊，這樣的地塊，除了越秀，沒人會拿，也沒人敢拿。

在這里，越秀已經深耕十多年，廣州工業的超級腹地——“鐵銹帶”，如今已經變成了城市界面改善的濱江活力區。

同樣的還有世界大觀板塊，25年其與金茂合作，共同開發世界大觀四期。

至此，越秀地產包圓了世界大觀一二三四期地塊，用143億投票。

雖然，有國貿和金茂合作伙伴有入局，但越秀也幾乎是憑借一舉之力，把原先的撂荒的樂園重建，立住主城低密+湖居豪宅范。

這體現了，越秀能夠讀懂城市，戰略重心與廣州發展藍圖深度綁定，和城市共生。

這已經不是簡單拿地，這叫卡位。卡住城市發展節點，也就卡住了未來幾年市場份額和定價的話語權。

讀懂城市，市場已經給了正反饋。

越秀之前拿的云萃、白云沙太南路云悅項目，開盤賣到飛起，甚至能夠做到拿地后一百來天現金流回正。

這兩天，越秀鴻璟臺開盤后集中網簽87套，也打臉了很多黑子。

這套打法，不僅洞察客戶需求痛點，還能快速去化，形成良性循環。

03

越秀開發和營銷，快、狠、準。

市場這么差，也很卷，尤其是新房市場，要想沖殺出來很難。

尤其是買房市場的當下，客戶非常冷靜，除了價格搏殺，要買家現場種草，有興奮感，是一件非常難的事情。

此外，還有同行、存量競品的精準狙擊，往往開盤就能定生死。

為什么越秀敢拿地？甚至三個月就敢馬上開盤？

1）超強的專業能力，團隊凝聚力，向心力。

國資背景，卓越的組織能力，以及貼近市場一線需求和變化，并很快做出反應決斷力。

市場每周都在變，越秀敢拿地背后，敢在三個月開盤，肯定是有一個強大專業團隊，并且不會選擇“路徑依賴”。

這個看起來容易，但是不是誰都能做到的。

從拿地前期，越秀就做完了整套的開發方案，包括產品和客研，工作量全部前置。

這一點，在國企系統本身就很難得。

2）拼產品力，大量調研市場客戶需求，產品不斷升級。

在拼產品力的時代，為更好的產品，更好的圈層，提供一整套的生活方案和系列生活體驗，不斷迭代。

比如，越秀琢磨怎么讓廣州人住得更“廣州”。搞出“會煲湯的廚房”這種細節，就是例證。

知道這里的買家務實又挑剔，產品必須接得住地氣。

比如，你這么讓客戶心動換房，甚至選新房，而不是確定性更好的次新二手？

那你的園林、會所、公區、是不是要做得更大、更好？都26年了，好房子，能不能做到剛改的價格，豪宅的配置？

這些都是當下客戶的心態和需求的變化。

更別說，越秀還搞“以舊換新”，這解決了現在客戶“買一賣一”的困局和痛點，徹底打通改善置換鏈條。

這套打法，不僅洞察客戶需求痛點，還能快速去化，形成良性循環。

26年，越秀依舊會在廣州拿地，繼續重倉廣州，尤其是核心板塊核心項目。

第一，越秀對廣州這座城市的長遠未來，已經投下了極度信任的一票。

第二，越秀的投資邏輯極其聚焦和精準，只拿核心價值地塊，從源頭上鎖定安全邊際與競爭力。

第三，越秀正在從“蓋房子-賣房子”的傳統模式，轉向 “深耕城市-運營資產-服務客戶” 的新模式。

其實，這兩年，我們看到很多企業抱團取暖，也看到很多企業戰略收縮。

但是，越秀卻越走越穩定，其對行業發展、以及未來的戰略走向有非常清晰的認知。

市場不好，而企業上下貫徹這種認知，本身就是一種稀缺資源。

這會讓越秀繼續穿越行業周期，坐穩廣州領頭羊的位置。

越秀這次，不是在豪賭，而是鋪就廣州這座城市共同生長的未來之路。

這條路，它打算一直走下去。