郁亮辭職！萬科安否？

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撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

情況有點突然，萬科郁亮辭職了！

1月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，因到齡退休，郁亮于2026年1月8日向萬科企業(yè)股份有限公司董事會提交了書面辭職報告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務。辭去上述職務后，郁亮將不再擔任公司任何職務。

在杠桿游戲看來，郁亮退場，某種程度上也相當于萬科的一個時代結束了。

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公開資料顯示，郁亮1965年出生，具體幾月幾號沒看到。江蘇蘇州人，北京大學國際經濟學系學士、經濟學碩士。

1988年畢業(yè)后，郁亮先是分配到深圳外貿集團公司工作了2年，1990年25歲時便加入了萬科，此后就是36年。

在萬科，郁亮的晉升非常順利。入職初期負責證券和投資相關工作，1992年就開始擔任萬科董事會秘書，負責公司資本市場溝通，為上市做準備。

1994年，29歲的郁亮就開始擔任萬科企業(yè)股份有限公司董事，進入公司核心決策層；1996年任萬科副總經理，分管財務與投資，推動公司規(guī)范化管理。

1999年，郁亮成為常務副總經理兼財務負責人，全面負責財務體系建設。

時間來到2001年，36歲的郁亮從王石手中接任萬科總經理（總裁），正式成為萬科日常經營的掌舵人，開啟了萬科的“郁亮時代”。

2017年7月，郁亮正式接任萬科董事會主席，同時兼任總裁、首席執(zhí)行官，實現(xiàn)從職業(yè)經理人到公司最高決策者的轉變。

戲劇性的是，第二年的2018年，郁亮提出“活下去”戰(zhàn)略，引發(fā)全行業(yè)震動。當時大家還有點不明覺厲，現(xiàn)在來看……

2025年1月，萬科管理團隊調整，郁亮卸任董事會主席，改任執(zhí)行副總裁；

接著就是2026年1月，萬科官宣郁亮退休。

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萬科這邊，2001-2025這20多年的郁亮時代里，也是經歷過血雨腥風，跌宕起伏的。

公開資料里杠桿游戲看到，2001年的萬科銷售額還是20億級別的，2004年郁亮就提出了“千億銷售計劃”，在當時屬實是非常領先了。

接著沒過幾年，2008年國際金融危機來臨，萬科因為財務穩(wěn)健，沒有過度擴展，安然過關。

2010年，也就是“千億銷售計劃”提出6年后，萬科完成了這一目標，當年銷售額破千億，為1082億元，成為中國首家千億級房企。

2015年，“野蠻人”寶能系舉牌萬科，雙方爭奪控制權，時間跨度約從2015年7月持續(xù)到2017年6月，成為中國資本市場迄今最激烈的上市公司控制權爭奪案之一.

2017年郁亮勝任董事會主席后，我國房地產行業(yè)發(fā)展軌跡開始有轉折跡象。從白銀時代到“活下去”再到“黑鐵時代”，這個震蕩期至今仍在繼續(xù)。

而萬科，也從當初的行業(yè)第一的“千億”，轉變?yōu)殇N售額腰斬后腰斬的千億。

在杠桿游戲看來，萬科此時退休，既有個人職業(yè)生涯自然終結的因素，也折射出萬科管理層在新階段進行人事調整的必然選擇。

他的離任，標志著一個時代的結束——那個依靠土地紅利、金融杠桿和高速周轉就能實現(xiàn)爆發(fā)式增長的地產舊模式，已經徹底成為歷史。

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對萬科來說，無論是現(xiàn)在還是未來至少2026年里，壓力仍在繼續(xù)。

銷售情況2025年目前來看是不甚樂觀，2026年是否會有改善目前還不好說。財務狀況杠桿游戲就不多說了，看下表東方財富統(tǒng)計的數(shù)據(jù)一目了然，一個字：虧。

圖表來源｜東方財富（特此感謝）

如果說虧損是“失血”，那么債務壓力和流動性緊張則是懸在萬科頭頂?shù)摹斑_摩克利斯之劍”。

截至2025年9月30日，萬科有息負債合計3,629.3億元，為歷史最高水平；期內持有的貨幣資金為656.8億元。

還是截至2025年9月30日，萬科一年內有息債務（即短期債務）為1,513億元。貨幣資金遠覆蓋不了短債。

圖表來源｜東方財富（特此感謝）

種種情況基本可以概括為一句話：萬科目前似乎陷入了“虧損－債務－現(xiàn)金流”的負向循環(huán)，持續(xù)的虧損削弱了內生現(xiàn)金流，而龐大的債務又不斷消耗著本已緊張的現(xiàn)金，再加上目前這個外部環(huán)境……

標普全球評級分析師陳令華在給第一財經記者的郵件中表示，2025年12月至2026年5月，萬科將面臨約114億元人民幣的債券到期潮。全年來看其到期（含行權）的境內債規(guī)模超過120億元，若再加上2025 年底展期過來的票，實際待償額將會更多。

這還不包括當期應支付的利息、供應鏈ABS以及境外銀團貸款等，因此2026年上半年將是萬科此輪流動性壓力最集中的償債高峰。

深鐵這邊之前也表態(tài)了，2025年12月在與債券持有人溝通時明確：作為非控股股東，在地方國資委監(jiān)管下“不能對萬科所有債務提供無限擔?；蚨档住薄?/p>

2025年臨時股東會上，新任董事長（原深鐵總經理）黃力平承諾：深鐵將與各方一起“幫助萬科有序化解風險”，支持“不會打折扣”；但所有新增借款（2025年額度上限220億元）都必須由萬科提供足額抵質押物，否則深鐵有權提前收回本息。

深鐵內部已形成共識：單靠股東借款不可持續(xù)，萬科債務問題最終要“以時間換空間”，即通過展期、資產盤活和經營現(xiàn)金流改善來解決，而非無限追加借款。

接下來又回到了那個終極問題：這個時間要多久？空間有多大？但不管答案是哪一種，那個曾經在市場上叱咤風云、以高增長和高回報為標簽、引領行業(yè)創(chuàng)新與變革的“市場化”萬科，隨著郁亮的離去，已經正式畫上了句號。

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