一周參考消息丨房地產新項目開發能做成的核心在于“快銷少投”！

01

房地產的刺激政策為什么遲遲不來？

市場對政策望眼欲穿，但高層似乎并不著急。

最新中央經濟工作會議召開完畢，會議指出，明年經濟工作在政策取向上，要堅持穩中求進、提質增效，發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度，提升宏觀經濟治理效能。

房地產方面，會議確定：著力穩定房地產市場。

具體措施包括：因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等；深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設；加快構建房地產發展新模式；積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規新增隱性債務；優化債務重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經營性債務風險。

按照此次會議對房地產的部署，將以“穩定市場”為短期抓手，以“城市更新+要素改革”為長期支撐，構建起“短期穩市場-中期建模式-長期促轉型”的完整邏輯。

為什么市場期待的刺激政策遲遲不來？以下內容我們節選自匯豐銀行報告，提供一些視角，供大家參考。

以下內容來自匯豐銀行。

①北京不急于推出大規模刺激措施

這可能讓期待更多刺激政策的市場感到失望，尤其是在當前經濟增長勢頭放緩和房地產市場壓力重現的背景下。

②政策重心在于可持續的消費增長，而非直接現金補貼

決策者們正專注于采取綜合性措施來支持消費的可持續增長，同時對于實施大規模直接現金補貼保持謹慎態度。

報告預測，耐用品以舊換新計劃將得以延續，并可能擴展覆蓋范圍至服務領域。對消費的支持并非通過直接發錢，而是體現在改善民生（仍是“頭等大事”）和堅持內需驅動的舉措中。

③中央政府對房地產市場的緊急救助優先級不高，但建議剝離不良資產

盡管地方政府在推出如放寬一線城市購房限制等增量措施，且有報道稱中央政府正考慮抵押貸款補貼等行動，但中央政府可能并未將此視為高度優先事項。

報告認為，雖然現階段全面救助可能沒有必要，但中央政府考慮將問題資產從銀行的資產負債表中分離出來，將是審慎之舉。

④解決企業欠款和農民工工資拖欠問題是當前重點

會議未提及固定資產投資（FAI），其三大組成部分（房地產、基建、制造業）近幾個月均出現收縮。會議反而重點強調了解決對企業的逾期付款和拖欠農民工工資的重要性，此舉符合法治原則，預計將對提振市場信心產生深遠影響。解決地方政府債務是今年的優先事項，這有助于疏通資金鏈瓶頸，使新資金的分配更為高效，從而增強財政效能。

02

大多數人可能都“看錯了”租金回報率

本文內容節選自《晨光地產行研》11月期『租金回報率是個偽概念！真正決定房價的是租金絕對值的變化』篇。

實際上，我們國家的租金回報率水平并不算低！

按照國際經驗，合理的租金回報率在3%-5%，發達國家通常在5%-8%，而我們國家的租金回報率目前為平均2%左右，一線城市更低只有1.9%。

但是，我們國家的房產持有成本極低，幾乎不存在稅費支出，因此租金回報率幾乎可以算作凈回報率。

但國際上的租金回報率實際上是毛租金回報率（不考慮稅費、物業費、維修成本等持有成本）。

• 比如東京的毛租金回報率大致在2.5%-4%左右，持有成本在1.5%-2%左右，凈租金回報率在0.5%-2.5%之間。

• 而紐約的毛租金回報率大致在5%-6%左右，但持有成本在3.2%左右，對應的凈租金回報率在1.8%-2.8%左右。

• 所以相比之下，上海等一線城市1.9%左右的凈租金回報率并未顯著低于國際水平。

一直以來，人們都將租金回報率作為房地產合理估值的關鍵指標。但是，過于靜態地看待租金回報率數值高低，忽略了房價的增長預期、資產配置和金融投資屬性，也忽略了當前市場形勢的基本面，很可能誤導人們對市場真實方向的判斷。

因此，我們需要重新審視租金回報率的真實含義和驅動因素，更加全面地識別影響房價的核心變量。

以下是我們通過研究得出的幾個關鍵結論，更多分析詳見2025年11月期《晨光地產行研》，歡迎大家添加文末二維碼咨詢更多內容。

重點結論1

租金回報率表面水平升高并不意味著房價止跌

• 美國的房價2007年進入下行周期，期間十年期國債利率降到了2%以下，與此同時房地產租金回報率大幅上行至6%以上，也并沒有吸引人們去配置房地產，房價反而下跌超過30%，直到 2012 年才止跌回穩。

• 日本房價從1991年開始進入下行周期，導致住宅租金回報率從1990年的2.6%一度攀升至2000年的6.2%，遠高于當時不足1%的十年期國債利率，但房價也仍然連續下跌十余年。

• 從我們自身看，盡管當前租金回報率提升至無風險收益率之上，但事實是房價依舊處于下跌通道、持有房產租金收入甚至難以覆蓋房貸成本。

我們不能單純只看租金回報率數值的升降，關鍵要看背后是誰在驅動......

重點結論2

持有房產的收益來自于“居住、投資和抵押”三重價值的兌現，租金回報率僅反映其中的居住價值

房子最顯著的收益其實是投資價值，當投資價值上升時人們就傾向于超配房產，而一旦投資價值轉弱甚至嚴重下跌時，人們就傾向于減配房產。這個過程中租金回報率其實相當于“無風險收益率”，并不具備超越其他投資品的超額回報能力......

重點結論3

租金回報率“不適合”一線城市

三四線城市住房由自住需求主導、投資投機成分弱，總價低且租金絕對值不高，租金回報率更具吸引力（3%-5%甚至更高），普遍高于一二線城市，且租金具備剛性......

然而，這一邏輯并不適用于一線城市。

本質上，一線城市的住宅供應仍相對短缺且具備金融屬性，更適用于金融投資品定價邏輯......

重點結論4

租金上漲才是房價預期改善的真正信號

租金一旦形成確定上漲趨勢，往往意味著人口流入、就業繁榮、收入上漲......

我們認為，執著于租金回報率“表面數值”沒有任何意義，租金的持續上漲才是改善房價預

期的關鍵先行指標！

因為，租金背后關聯著城市經濟活力、人口流入與居民收入提升。租金上漲意味著持有房產的未來現金流價值增強，既能提升賣家的惜售心態、減少供給，也能增強潛在買家的還款能力和投資信心，增加需求，同時還能抬升房產作為長期資產的投資價值中樞，因此，租金的增長才是扭轉市場情緒、重建房價預期的核心變量。

03

城市投資低迷期，上海在做什么超前動作？

從浦西內環核心到均衡化的空間架構，上海又雙叒叕走在城市發展的前前前前列了！

上海中心城區的格局，最初依托“一江一河”的水運系統形成，優質資源長期高度集聚于浦西內環傳統核心區。

隨著城市能級提升，上海逐步開啟功能外拓，先向東崛起浦東陸家嘴金融極，再于2010年迎來關鍵轉折點——虹橋火車站通車，虹橋商務區同步啟動建設。這座整合了航空、高鐵、軌交的超級樞紐，契合了現代客貨流依賴鐵路與航空的運輸邏輯，迅速成為城市發展新磁極，并且在隨后的十余年間，逐步形成了“上海向西傾斜”的城市格局。

在此期間，虹橋片區實現跨越式崛起，但也催生了發展失衡：一是，城市資源持續、單向向西析出，并且形成發展慣性；二是，浦東東部、寶山北部、城市南部等區域，因資源導入不足，產業轉型與城市更新進程滯后，城市出現了不均衡發展的傾向。

2023年，上海將“城市空間再平衡”納入核心發展議題，全面鋪開“東進、北拓、南聯”的多極布局，并且抓住全國投資收縮但傾向核心城市、重大項目這個契機，加快推動全域再平衡，進行前瞻布局。

——向東，打造東方樞紐新極。

2023年東方樞紐上海東站項目全速推進，將構建“上海東站+浦東機場”空鐵聯運體系，與虹橋樞紐形成“西虹東樞”雙核格局，預計2027年7月投用。依托這一樞紐，浦東東部重點布局航空航天、智能裝備產業，2024年臨港新片區規上工業總產值已突破5000億元，成為東部產業增長引擎。

——向北，激活吳淞與南大板塊。

2023年《大吳淞地區專項規劃》啟動編制，2025年正式落地并明確其“老工業基地轉型示范區”定位，高鐵寶山站配套一期已開工，片區規劃超百萬平方米科創載體與租賃住房；同期，南大智慧城加速轉型，截至2025年已建及在建產業配套體量超100萬方。

——向南，戰略規劃和戰略留白大吳涇片區，并激活上海南站樞紐。

2024年上海將大吳涇劃為南部戰略預留區，依托吳涇化工區轉型契機布局綠色能源、生命健康產業，2025年已落地氫能產業園、生物醫藥研發基地等項目，同步完善華涇、梅隴等板塊居住配套，打造南部產居協同區；2025年初剛剛完成提檔升級的上海南站，則成為南部樞紐補位的關鍵。

這場城市再平衡，尤其是投資低迷階段的逆周期超前布局，恰恰道破超大城市規劃與經營的核心邏輯：中心城區的功能擴容絕非單方向外延，必須構建均衡化的空間架構；城市發展需構建抗風險的“多核心體系”，提高城市發展容錯性，同時規避單一區域過度集聚引發的資源擠兌與運行承壓。

更重要的是，城市是產業的物理容器，更需在交通樞紐、產業用地、配套基建等領域前置性儲備戰略空間，為未來產業迭代與新區崛起預留騰挪余地。

上海的逆周期再平衡，不僅是超大城市破解發展失衡的實踐樣本，更應該成為國內城市逆周期、但前瞻布局的借鑒。

04

成都的房地產市場為什么可以“量大長牛”？

在歷期《晨光地產行研》的“城市研究篇章”中，我們曾基于房地產行業的視角提出過一個思路，即將我國主要城市按照其本身的國家定位、產業驅動、人口驅動及收入等因素化劃分，于是全國城市可劃分為以下4類：

• 第一梯隊：超級城市、四大核心城市

• 第二梯隊：吸附力城市(省會吸附力型、產業吸附力型）

• 第三梯隊：首位度城市

• 第四梯隊：輕量級工業城市

前序文章中，我們曾逐一研究過，超級城市『上海 』，四大核心之一『杭州』，產業吸附型的『蘇州』與『寧波』，省會吸附型城市『福州 』、『南京』等。本文，我們走進祖國西部腹地，了解一個特殊的城市——

成都。

成都，一個以包容、多元著稱的城市，在互聯網上擁有的標簽不下百個。天府之國、夜生活之都、大熊貓花局、來自“外星”的三星堆、殲20的故鄉、火鍋、丞相、中國老外最多的城市等等不勝枚舉。

她是西部5省民眾眼中的陪都，除了藏區人民，這里還匯聚了大量的新西蘭（新疆、西寧、蘭州）人；同時也是逃離北上廣的年輕人集聚地、二次元人的小宇宙。此外，成都還是全球發展最悠久的電競俱樂部之——AG電競集團的總部所在地，這里是AG超玩會的主場，也是世界電競人、英雄召喚師、峽谷奔跑者們的主場。

省會有很多，為什么偏偏是成都？

除了優越的自然氣候條件和政治因素外，成都執政者們為城市規劃了一條什么樣的路、執行了什么動作，使這個偏安于西南的城市形成如此大的吸引力？

首先來回顧下成都自建國以來成都幾次大的發展驅動，可以總結為三個階段：

一、練氣期：建國至90年代前，“156項”工程與三線建設帶來工業基礎......

二、筑基期：90年代之后，最宜居創業之都建設，在全國、全球范圍大招商，以電子輕工業、第三產業為主要發力點......

三、結丹期：2015年后深耕國內大市場，在電子輕工業基礎上，影視聽工業、動漫工業、文娛創線上及線下產業蓬勃發展（電競開發及賽事、IP開發及漫展等），打開內循環的廣闊天地......

3次發展大驅動，成都聚沙成塔、積木成林。如今，包羅萬象的成都，不僅吸納了川西、川藏、新西蘭（新疆、西寧、蘭州）邁進胡煥庸線的需求，更吸引著z世代、α世代們的紛至沓來。

如此，成都便形成了一個巨大的人流注水口。這不像我們此前研究過的以高精尖產業為引擎的蘇州、寧波，而是聚焦多元人口，主打量大管飽的城市。

這個城市因為有了這些人群，為成都房地產（住宅）市場20年的持續增量提供了堅實的需求支撐，構成了成都市場的超級底盤！

接下來，讓我們梳理一下成都房地產市場20年來的發展脈絡，以便更深入地了解其演變過程。

......（略，全文請聯系）

當下，雖然成都房地產市場當前出現了一定的盤整，但這種盤整是結構性的，并非全域表現。

我們看到，成都房產市場的超級底盤仍相對穩定，剛性需求依舊旺盛，“量大長牛”的趨勢有望延續。

本文節選自《晨光地產行研》11月期『如何在內循環中講好自己的故事——“量大長牛”的成都樣本』篇，完整文章請掃描文末二維碼聯系我們獲取。

05

房地產新項目開發能做成的核心在于“快銷少投”！

在上一期的晨光地產行研中，我們撰寫的《房地產增量開發的“第一性原理”和行業本質》一文備受關注。文章鏈接：眾多企業家與高級職業經理人也與我們不斷探討，很多人在探討中更加堅定了對行業未來的信心，也有一些人為我們提出了很多寶貴建議，促使我們對"房地產增量開發行業第一性原理"再進行相應的迭代與完善。

首先，我們依然堅信房地產增量開發百分之百是一個好行業。

第一，對單項目而言，回本周期特別短，所以安全邊際非常高，不僅做一成一相對容易，而且是大資金非常偏好的一個投向。

第二，從盈利空間看，盡管整體利潤率有所下滑，但依托龐大的項目體量與資金規模，單項目絕對利潤額非常高。

第三，從投資回報效率看，IRR和自有資金回報率很高。如果再合理運用杠桿，自有資金回報率還會更高。

正因為房地產開發的這些特性，其對資金的吸引力顯著高于絕大多數行業。

那為什么當前行業還是彌漫著悲觀情緒，各種“躺平”、“唱衰”、“看空”的聲音不絕于耳？

1、受通縮環境影響，資金的進入有所顧忌。

2、大部分企業受以前拖累沒有精力投資新項目。

3、成長中的企業“悶聲發大財”。

我們認為，判斷行業本就不應僅依賴中觀數據，應結合微觀項目的一些經營數據綜合考量，尤其在周期底部。當我們摒棄悲觀情緒的干擾，回歸對行業規律的尊重與理解時，便能清晰地看到這個行業不變的本質與核心價值依然穩固。

那么，那些賺到錢的企業都是怎么成功的？

據我們的觀察，房地產增量開發行業的“第一性原理”即“快銷+少投”，其中，“快銷”居于更核心地位，而“快銷”的本質在于"流動性為天"。

具體來說，要實現“快銷”，需持續具備以下五個方面的能力：

1、投資：核心是“順勢而為”、邏輯要合理......

2、營銷：根據市場變化快速做出調整......

3、組織：構建快速決策體系以及項目端的“鐵三角”團隊......

4、客戶體驗：核心是刺激需求......

5、品牌：信賴源于交付、服務與歸屬......

而對于"少投"而言，首先，核心在于把握三點：

第一，同樣要堅持流動性為“天”......

第二，做到“賣干賣凈”，拒絕報表利潤......

第三，是否在操盤中具備主導地位，這異常關鍵......

在此基礎上，要利用好兩類杠桿，一類是非周期性杠桿（經營杠桿、合作杠桿）；另一類是周期性杠桿（融資杠桿）。

1、經營杠桿：核心是“快收緩付”......

2、合作杠桿：操盤主體地位異常重要......

3、融資杠桿：根據周期控制節奏......

當前，市場信心尤其低迷，但我們認為越是如此，越是到了踐行"別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪"的時候！

本文節選自《晨光地產行研》11月期『房地產增量開發的“第一性原理”迭代』篇，更具體的“投銷”分析，請聯系我們。

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