“孿生”地塊迷局背后——啟東頭部國企的“囤地”賬本

近日，筆者在梳理2025年南通土地市場數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，啟東呂四港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連續(xù)推出多宗“孿生地塊”。

10月27日，南通海璟開發(fā)建設(shè)有限公司斥資7億元底價摘牌25030地塊，折算地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

11月28日，南通海璟開發(fā)建設(shè)有限公司再度斥資3.15億元底價摘牌25039地塊，折算地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

本月19日，即將出讓的25040地塊，起拍總價2.45億元，折算起拍地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

三宗地塊位置均為“呂四港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，容積率均為“1.01-1.05”，地價、樓面價也完全一致。

在南通市區(qū)多個板塊樓面價已跌破5000元/㎡的市場背景下，啟東鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊竟接連誕生三宗“萬元地”？

從規(guī)劃指標(biāo)推斷，這些地塊將打造以別墅為主的低密產(chǎn)品。這又引出另一個問題：一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊是否具備支撐如此大量別墅產(chǎn)品的真實(shí)市場需求？

若將視野擴(kuò)展至近六年，這一“迷局”稍顯清晰。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2020年至今，啟東呂四港鎮(zhèn)已累計(jì)出讓19宗涉宅地塊，合計(jì)出讓土地面積約90.09萬㎡，攬金約75.52億元。

然而，根據(jù)實(shí)地調(diào)研反饋，這些地塊多數(shù)尚未進(jìn)入開發(fā)銷售階段，處于實(shí)質(zhì)上的閑置狀態(tài)。

并且，這些地塊也存在明顯“孿生”現(xiàn)象——5宗地塊土地面積均為66666㎡，9宗地塊容積率上限均為1.05……

更值得注意的是拿地主體——19宗地塊中，17宗都是由本地國企摘牌，其中江蘇呂四港置業(yè)有限公司摘牌13宗、啟東沿海港口建設(shè)有限公司摘牌2宗、南通海璟開發(fā)建設(shè)有限公司摘牌2宗。

股權(quán)穿透顯示，上述前兩家企業(yè)均為江蘇呂四港集團(tuán)有限公司（以下簡稱“呂四港集團(tuán)”）的全資子公司，而南通海璟開發(fā)建設(shè)有限公司則由啟東沿海港口建設(shè)有限公司全資控股，實(shí)為呂四港集團(tuán)的孫公司。

換言之，自2020年以來，呂四港集團(tuán)通過旗下平臺已在呂四港鎮(zhèn)累計(jì)摘牌涉宅地塊17宗，合計(jì)土地面積約79.39萬㎡，投入資金約64.34億元。

然而，這還并非全部。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，過去六年間，呂四港集團(tuán)還在啟東高新區(qū)以及城區(qū)摘牌了7宗地塊（包含1宗聯(lián)合拿地），耗資約22.78億元。

大規(guī)模儲備土地卻鮮少推向市場，引發(fā)核心疑問：其拿地初衷究竟是基于真實(shí)開發(fā)需求，還是承載了其他職能？“只儲不建”的背后是主動的戰(zhàn)略選擇，還是受困于市場與資金壓力的無奈之舉？

根據(jù)《江蘇呂四港集團(tuán)有限公司相關(guān)債券2025年跟蹤評級報告》顯示，呂四港集團(tuán)作為啟東市“港、產(chǎn)、城”融合發(fā)展的重要實(shí)施主體、戰(zhàn)略地位較高，業(yè)務(wù)范圍包含呂四港鎮(zhèn)、呂四港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、啟東高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。2024年公司在財(cái)政補(bǔ)貼方面繼續(xù)獲得啟東呂四港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會的外部支持，利潤水平得到有效提升。

但是，報告也明確提到，公司持續(xù)的項(xiàng)目投入使得資金沉淀較重，整體流動性較弱，港口建設(shè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)配套等部分業(yè)務(wù)的投資回報周期較長，推升了財(cái)務(wù)杠桿，給公司帶來長期的資金需求，使得公司面臨較大的資金支出壓力和較大的償債壓力，此外公司還存在一定的或有負(fù)債等風(fēng)險因素。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度，公司總資產(chǎn)376.04億元，總債務(wù)211.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)61.15%，且近四年來呈持續(xù)上升趨勢。

啟東呂四港鎮(zhèn)反復(fù)出現(xiàn)的“孿生地塊”與呂四港集團(tuán)的“囤地行為”，是否已超出單純的市場行為范疇？折射出地方國企在土地市場中的特殊角色？在樓市整體承壓的背景下，這類行為不僅可能加劇土地資源錯配，也可能進(jìn)一步推高地方國企的債務(wù)與流動性壓力。