成交量僅次于小陽春 二手房年底翹尾有戲

據上海中原地產數據顯示，2025年11月上海二手住宅成交2.05萬套，環比增加22.45%。是今年以來交易量第三高點，僅次于“小陽春”行情。

圖：上海二手住宅成交套數走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

成交表現相當活躍 外環外增加顯著

當月成交釋放比較充分，從平時的網簽速度可以看出。網上房地產顯示，工作日的網簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網簽過千套，這就是市場活躍的指標之一。這和當期新房成交形成明顯反差，主要還是因為二手房掛牌穩定，且買方市場特征持續。此外，舊改預期以及舊改速度比較快，釋放了新的需求。

空間分布上，大浦東持續領先，當期成交4471套，環比增加16.95%。寶山則繼續排名第二，成交2148套，環比增加17.57%。閔行繼續排名第三，成交2072套，環比增加14.54%。值得關注的是，環線分布上，外郊環成交7622套，環比增加12.14%，說明前期的政策還在持續發揮效用。

房價尚未止跌 低價房源充分釋放

11月市場延續降價趨勢，整體來看，以價換量依舊是主旋律。尤其是一些急于換房的賣家，議價空間相對明顯，基本在5%以上。此外，一些總價千萬級以上的高價位房源價格也不再堅持，多數房東有掛牌下調或議價空間擴大的苗頭。當然，一些位置、樓層相對好，屬于小區內比較優質的房源議價相對還是比較小。

從市場交易熱點來看，二手住宅依舊以低總價產品為絕對主力，并且這一特征在11月得到非常充分表現。300萬以內的房源占比大約70%，通常這一比例在60-64%波動。這一占比也是創今年新高。從交易量比較高的小區來看，一些“老破小”或是郊區的動遷配套房或限價房是交易熱點。比如，普陀光新板塊的宜川四村，成交的套均面積還不到40平方。還有像寶山共康泗塘板塊的通河一村，成交的套均面積只有50.1平方米。這些典型樓盤可以看出，區域成熟，總價低，通常租金回報率在2%以上，遠比定額存款利息高。某種程度來看，這些房源的“安全墊”較高，價格跌出性價比。

市 場 分 析

11月成交出現反彈是意料之中的事，畢竟市場恢復正常工作節奏。但成交量創5個月新高卻超出預期，這和多方面因素有關。首先，10月成交或有積壓，畢竟市場趨勢是明確的，大家預期也比較一致，而市場需求是穩定的，前期應該入市而沒有入市的，集中在這個月加快決策。其次，推動決策的重要因素除了舊改力度和預期在提升外，價格也是重要一環，尤其從結構上來看，一些質地看起來一般的房源價格累計下跌了差不多4成，有的甚至出現對折。最后，對比新房價格始終在快速上行，部分改善買家若上半年沒有及時入市，可能就來不及“上車”，只能轉投二手市場。