今年“小陽春”與往年有何不同？

來源：華泰睿思

節后新房成交同比下行，但二手房市場迎來三年以來最強“小陽春”，房價節前整體趨穩，一線城市表現相對堅挺。前瞻指標顯示，二手房需求熱度尚在高位，業主掛牌心態趨穩，但買賣雙方議價率走闊，價格預期修復仍需時日，針對性樓市支持政策的有效性得以驗證，小戶型成交占比顯著提升，價格有望率先筑底，同時打通置換鏈條的第一環，為樓市企穩積累勢能。當前地產市場底部漸明，關注優質房企以及物管企業投資機遇。

核心觀點

成交量價：二手房“小陽春”與新房熱度呈反差，價格趨穩

節后新房網簽面積同比-8.8%。二手房成交量是本次“小陽春”最為亮眼的指標。春節至今一個月以來，22城網簽面積成交量達2023年以來新高，26城節后二手房實時成交套數同比增速高達22%。房價節前企穩，3月以來小幅松動，一線城市相對堅挺。自25年12月28日起，84城冰山指數周環比降幅開始收窄，步入3月指數有所松動，但周環比跌幅仍在0.2%及以內。截至3月22日，冰山指數84城月環比-0.5%，其中一線/二線/三四線城市分別為-0.3%/-0.6%/-0.4%。

前瞻指標：成交量熱度持續性有一定支撐，價格預期仍在震蕩

1.掛牌量季節性回升，但增速緩于去年，體現業主心態趨穩：截至3月21日，49城重點城市掛牌量較春節漲幅僅1.0%，業主并未因成交放量而加速掛牌（尤其一線城市）；2.帶看量先增后穩，需關注帶看量下降對后續成交的影響：截至3月22日，最后一周同比-2.0%。節后四周帶看量累計同比-2.6%；3.議價率反映買賣方在價格端的預期差仍然較大。截至26年2月末，議價率持續走闊至10.8%，環比1月+0.5pct，但一線城市有所收窄。買賣方的價格預期差整體并未因成交熱度抬升而縮小，這意味著市場交易邏輯仍基于性價比，成交放量向房價預期傳導尚需時日。

小陽春特點：政策發力城市增速亮眼，小戶型為主力

1.以上海為代表的政策發力城市表現較佳，弱二線及以下城市增速更強勁：“滬七條”作為本輪一線城市最具力度的政策，獲得了有效的市場反饋。上海節后網簽面積同比+17.4%，冰山指數（截至3月22日）較新政前跌幅僅0.04%，量價表現均優于其他一線城市。此外，衢州、拉薩等弱二線及以下城市迎來高增長，我們認為原因在于去庫壓力較小以及補貼型政策敏感度更強；2.小戶型是本輪成交主力，其占比提升也形成城市間共性，我們認為有如下原因：1）持續的房價調整凸顯了小戶型的性價比；2）公積金等政策釋放剛性和剛性改善購買力；3）重點城市限購政策放松，更利于小戶型客群。

投資結論

在沒有超預期政策扶持的背景下，節后二手房熱度啟動反映市場底部漸明，我們認為核心城市布局的優質房企及配套服務商將迎來長期發展機遇。重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現金流生命線的房企；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企；4、受益于穩健現金流、具備分紅優勢的物管企業。

風險提示：房地產政策波動，房地產市場復蘇不及預期，部分房企經營風險。

正文

房地產市場進入“馬年”已滿四周，我們通過多方面數據來觀察此次節后“小陽春”熱度，以及與歷年“小陽春”比較。

成交量：新房與二手房呈反差，二手房迎三年來最強“小陽春”

新房：節后同比下降8.8%，一二線相對有韌性

春節至今一個月以來，44城網簽面積成交量同比下行，截至2026年3月20日，節后累計網簽面積同比下降8.8%，其中一線/二線/三線城市同比分別為+1.8%/3.8%/-30.2%，一二線仍保持一定增長，但低能級城市由于供給等原因，成交持續下降。年初至今44城新房銷售面積累計同比下降27%，其中一線下降23%，二線下降21%，三線下降38%。

二手房：“小陽春”成交熱度為近年最優

春節至今一個月以來，22城網簽面積成交量達2023年以來新高，截至2026年3月20日，節后累計網簽面積同比增長9.6%，其中一線/二線/三線城市同比增速分別為12.9%/5.8%/18.1%。從年初至今來看，22城二手房累計同比下降7%，其中一線下降6%，二線下降8%，三線下降2%。

從領先于網簽數據的實時成交數據來看，熱度仍在延續。據冰山數據，截至3月20日，26城節后二手房實時成交套數同比增速高達22%，過去4年僅次于2023年同期水平。其中一線城市（除上海）和二線城市節后累計實時成交同比增速分別為19%/22%，考慮到上海在“滬七條”作用下交易熱度更高，預計一線四城實時成交同比增速不低于20%。

房價：節前企穩，3月以來小幅松動，一線城市相對堅挺

今年以來全國重點城市二手房價結束2025年以來的下跌趨勢，步入企穩通道。自25年12月28日起，84城冰山指數周環比降幅開始收窄，自周環比-0.3%，至26年2月22日實現轉正，達+0.02%，當周84城中實現環比上漲的城市數量占比也達到50%。

但步入3月，冰山指數重新轉跌，但周環比跌幅仍在0.2%及以內，具體而言，3月1日以來，周環比分別為-0.01%/-0.20%/-0.12%/-0.13%。截至3月22日，冰山指數 84城月環比-0.46%，是2022年以來僅次于23年（-0.19%）的節后月環比表現，較去年同期跌幅收窄1.31pct。

分城市能級來看，今年以來一線城市表現占優，2月8-22日，連續三周實現環比正增長，周環比漲幅分別為0.04%/0.18%/0.06%。截至3月22日，一線/二線/三四線城市冰山指數月環比分別為-0.31%/-0.60%/-0.40%。

前瞻指標：成交量熱度持續性有支撐，價格預期仍在震蕩

掛牌量：季節性回升，但增速緩于往年。春節前重點城市持續下降，隨后出現季節性回升。據冰山指數數據，節后掛牌量周環比漲幅分別為0.2%/0.4%/0.4%/0.1%。截至3月21日，49城重點城市掛牌量較春節增長1.0%，這意味著業主并未因成交放量而加速掛牌。參照2025年，重點20城節后一個月掛牌量平均漲幅為3.5%，而今年僅為1.3%，漲幅收窄2.2pct，20城中僅杭州和武漢26年節后掛牌量漲幅超過25年，深圳較去年同期收窄幅度最高(12.6pct），合肥26年節后掛牌量降幅最大。

分能級來看，一線城市掛牌量最為平穩，一線/二線/三四線較春節漲幅分別為0.7%/1.3%/1.2%，一線城市節后四周環比分別+0.4%/+0.7%/+0.5%/-0.2%，上周亦出現止升轉降。

帶看量：先增后穩。72城帶看量節后維持熱度，節后四周環比分別為+702.2%/+45.2%/+13.3%/-2.0%。截至3月22日，最后一周同比小幅下降。春節對齊口徑下，節后四周帶看量累計同比下降2.6%，需要關注后續因為帶看量下降帶來的可能成交影響。

議價率：依然在走擴，一線城市改善。截至2026年2月末，40城議價率為10.8%，環比1月進一步提升0.5pct，買賣方的價格預期差并未因2月以來的成交熱度抬升而縮小。但相對而言，一線城市議價空間收窄。2月一線/二線/三四線城市議價率月環比分別為-0.1/+0.6/+0.4pct，這點和當前一線城市更強的成交熱度一致。

整體而言，多個前瞻指標反映當前二手房成交量熱度在春節后四周仍在維持熱度：實時成交仍保持同比增長，帶看量反映即時需求熱度穩定在相對高位，但邊際有轉弱跡象，掛牌量走勢體現業主心態趨穩，而議價率反映買賣方在價格端的預期差依然存在。

今年“小陽春”有何特點？政策發力城市增速亮眼，小戶型為主力

以上海為代表的政策發力城市表現較佳，弱二線及以下城市增速更強勁

“滬七條”作為本輪一線城市最具力度的政策，獲得了有效的市場反饋。成交量上，上海26年春節節后二手房累計網簽面積創下22年以來新高，同比提升17.4%，高于北京和深圳4.8/20.7pct，一二手房合計成交面積同樣創新高，同比增長15.8%，較北京/深圳高9.2/30.7pct。

除此以外，我們觀察到衢州、拉薩等弱二線及以下城市迎來高增長，節后一二手房累計成交同比增速分別為96.8%/96.2%。我們認為原因主要如下：1. 低能級城市供需關系調整時間較高能級城市更長，因此當前去庫存壓力更低；2. 補貼型政策敏感度更強。衢州、拉薩均在2025年出臺了公積金、房票或補貼等支持政策，因房價較低，這些政策的效用較高能級城市也更為顯著。

中小戶型是本輪成交主力

本輪節后“小陽春”熱度的背后也有結構的變遷，尤其體現在中小戶型占比的持續提升。

2026年1-2月，重點6城70平以下的二手房成交占比均在20%以上，一線城市中這一現象更為顯著，其中北京/上海/深圳占比為38.6%/41.9%/32.8%。小戶型占比的提升也形成城市間的共性，其中上海/成都/深圳更為顯著，70平以下二手房成交占比同比分別提升3.6/3.5/3.0pct。

我們認為這背后有幾點原因：

1. 持續的房價調整凸顯了小戶型的性價比。小戶型總價低、流動性強、性價比突出，剛需與輕改善偏好集中兌現，以價換量效應凸顯，成為市場成交主力，這是推動成都等城市的小戶型成交占比提升的主要動力；

2. 公積金等政策釋放購買力。以“滬七條”為代表的公積金政策大幅加碼，首套最高貸款額度提至240萬元，多子女家庭與綠色建筑最高可達324萬元，顯著降低剛需上車資金門檻，直接釋放剛性與剛性改善型購買力，小戶型因貸款適配度更高率先受益；

3. 重點城市限購政策放開。2025年一線城市均在不同程度放松了限購，26年上海“滬七條”進一步全面優化限購規則，非滬籍社保/個稅年限由3年縮至1年，外環外購房套數放開，新市民、年輕剛需獲得購房資格，偏好集中指向低總價小戶型，進一步推升其成交占比。

投資建議

在沒有超預期政策扶持的背景下，節后二手房熱度啟動反映市場底部漸明，我們認為具備存量盤活能力與核心城市布局的房企及配套服務商將迎來長期發展機遇。重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產品”的“三好”地產股；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現金流生命線的房企；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企；4、受益于穩健現金流、具備分紅優勢的物管企業。

風險提示

地產政策波動的風險：地產相關的貨幣和財政政策、因城施策的調控政策存在不確定性，在房地產發展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的基礎性制度存在調整優化的可能，都可能對房地產行業和房企經營造成擾動。

地產基本面復蘇不及預期的風險：24年9月以來的政策組合拳推動房地產量價表現出現改善，但若經濟環境的復蘇程度、居民預期的修復情況、已出臺政策的落地效果不及預期，地產基本面的復蘇程度和持續性也存在不及預期的可能。

部分房企面臨經營風險：若地產基本面復蘇低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。

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研報：《今年“小陽春”與往年有何不同？》2026年3月24日

劉璐 分析師 S0570519070001 BRD825

陳慎 分析師 S0570519010002 BIO834

本文源自：券商研報精選