被樓市反噬，房價(jià)破萬！這個(gè)省會(huì)，沒有退路了！

作者：余飛

01

昆明，水逆了五年

2023年，昆明市發(fā)布了一份重磅目標(biāo)規(guī)劃 《昆明市當(dāng)好排頭兵三年行動(dòng)方案》，其中明確提到：

到2025年，昆明市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到1萬億元以上，經(jīng)濟(jì)首位度提高到30%以上、力爭達(dá)到32%，常住人口達(dá)到1000萬人左右。

也就是說，昆明要在2025年邁入“雙萬”城市。

如今2025年即將結(jié)束，從目前的數(shù)據(jù)來看，昆明要食言了，而且一個(gè)目標(biāo)都沒有實(shí)現(xiàn)。

2024年，昆明的GDP規(guī)模為8275.22億元，距離萬億還差1700多億。常住人口規(guī)模868.7萬人，距離千萬還差170多萬人。經(jīng)濟(jì)首位度26.2%，距離30%以上，還差3.8個(gè)百分點(diǎn)。

最關(guān)鍵的是，按照目前昆明的經(jīng)濟(jì)低迷現(xiàn)狀來看，再給五年時(shí)間，恐怕也難以全部實(shí)現(xiàn)。

從官方披露的數(shù)據(jù)來看，昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)持續(xù)放緩了五年。

2019年昆明的GDP增速還高達(dá)6.7%，比全國平均增速高出0.6個(gè)百分點(diǎn)。

而隨著2020年黑天鵝的到來，昆明當(dāng)年增速直接降到2.4%，不過仍高于當(dāng)年全國平均增速0.1個(gè)百分點(diǎn)。

然而，在2020年低基數(shù)之下，全國GDP增速在2021年實(shí)現(xiàn)了大反彈，當(dāng)年全國GDP平均增速8.1%，而昆明則沒有反彈起來，只有3.8%，大幅低于全國平均增速。

2024年黑天鵝徹底結(jié)束，但昆明的GDP增速依舊跑輸大盤1個(gè)百分點(diǎn)。

來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局

最關(guān)鍵的是，從2025年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)來看，昆明仍沒有走出水逆的絲毫跡象。

02

被樓市反噬

昆明市統(tǒng)計(jì)局披露：

2025年前三季度昆明的GDP規(guī)模為6418.94億元，實(shí)際增速4.4%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

4.4%這一增速，在36個(gè)主要城市，依舊位列倒數(shù)，位居倒數(shù)第7，跑輸全國大盤0.8個(gè)百分點(diǎn)。

昆明所在的云南省，也好不到哪兒去。

前三季度，云南省GDP規(guī)模2.35萬億元，實(shí)際增速4.3%，跑輸大盤0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速位居31個(gè)地區(qū)倒數(shù)第五。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，疊加全國人口連續(xù)三年下降，昆明的人口競爭力也大不如從前。

2024年昆明的常住人口增量直接從2023年的8萬人降到了7000人。

如果扣去自然人口增長（出生人口-死亡人口）的2400人，人口凈流入只有4600人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

關(guān)鍵問題來了，昆明到底怎么了？

恰如本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)的，所有的問題都是經(jīng)濟(jì)問題，所有的經(jīng)濟(jì)問題都是產(chǎn)業(yè)問題。

昆明如今的困局，最大的原因是被樓市反噬。

然而歸根結(jié)底，還是怪自己在當(dāng)初最應(yīng)該大力發(fā)展工業(yè)、產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，卻在快速擴(kuò)張房地產(chǎn)。

來看一組昆明市的固定投資數(shù)據(jù)。

來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局

從數(shù)據(jù)可以看到，1990年昆明市的固定投資，房地產(chǎn)占比只有6.2%，93.8的固投投向了非房地產(chǎn)。

之后二十年城市化快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資占比不斷攀升，但也保持在比較合理的范圍內(nèi)，20%至30%。

2016年之后的那一輪全國房地產(chǎn)大牛市，昆明的房地產(chǎn)開發(fā)占比快速提升，2018年固定投資的一半資金都投向了房地產(chǎn)，2021年更是達(dá)到了恐怖的60%。

也就是說，當(dāng)年昆明固定投資的一大半資金都給了房地產(chǎn)。

而2021年恰好是全國房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)向之年，當(dāng)年全國樓市開始調(diào)整，一直到如今都沒有緩過勁來。

過度依賴房地產(chǎn)的昆明，遭遇著賣地、商品房銷量和房價(jià)的三殺。

2019年是昆明土地市場的巔峰時(shí)刻，當(dāng)年賣地收入915.7億元，之后一路下滑。2020年賣地收入下跌了25.7%，至680.3億元。2021年相較于2020年又下跌了38.5%，只有418.1億元。

2022年昆明的賣地收入只有123.6億元，相較于2021年下跌了70.4%，相較于2019年的高點(diǎn)，下跌了86.5%。

2023年直接跳水至46.28億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：昆明市財(cái)政局、媒體公開

而土地出讓慘淡背后，是商品房銷量的膝蓋斬。

昆明統(tǒng)計(jì)局披露，昆明的商品房銷量市場見頂于2019年，自此開始了斷崖式下跌過程。

2024年昆明市商品房銷量639.42萬平方米，相比于2019年1916.23萬平方米的高點(diǎn)，下跌了66.6%。

同期的商品房銷售額563.83億元，相較于2019年的高點(diǎn)下跌了73.7%。

膝蓋斬，毫不夸張。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：昆明市統(tǒng)計(jì)局

此外，本號(hào)根據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局公布的銷售額與銷售面積計(jì)算出了商品房均價(jià)。

從走勢(shì)可以看到，昆明的整體均價(jià)見頂于2020年，之后一路下跌，2022年跌破萬元，2024年跌至8818元/平方米，相較于高點(diǎn)下跌了22%。

這個(gè)數(shù)據(jù)貌似與體感不符，昆明高點(diǎn)時(shí)期的價(jià)格與跌幅，都不應(yīng)該是這個(gè)數(shù)。

勾股大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，應(yīng)該更真實(shí)。

昆明高點(diǎn)時(shí)期的均價(jià)是1.35萬元/平方米，今年年中均價(jià)跌至9699元/平方米，跌幅28.06%。

在房地產(chǎn)下行之下，昆明的經(jīng)濟(jì)則以肉眼可見的速度放緩，與其房地產(chǎn)投資增速對(duì)比來看，恰好呈現(xiàn)了線性相關(guān)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：昆明市統(tǒng)計(jì)局

最關(guān)鍵的是，當(dāng)初大規(guī)模資金投向房地產(chǎn)的另一面，是忽略了工業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

昆明市的全部工業(yè)增加值從2019年的1319.21億元增加至2024年的1837.64億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：昆明市統(tǒng)計(jì)局

沒有對(duì)比就沒有傷害，這一規(guī)模只是工業(yè)強(qiáng)市的零頭。

工業(yè)第一強(qiáng)市深圳，工業(yè)增加值超過1.2萬億。

再看工業(yè)總產(chǎn)值。昆明可查詢到的數(shù)據(jù)是，2022年該市工業(yè)總產(chǎn)值5344.76億元，同樣只有工業(yè)強(qiáng)市的零頭。

中國工業(yè)第一城，去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬億，高達(dá)5.4萬億。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

作為省會(huì)或首府城市，工業(yè)實(shí)力不該是這個(gè)樣子，這樣的實(shí)力，比很多普通三四線城市乃至東部一些縣級(jí)市都要弱。

昆明的工業(yè)增加值，甚至都不如縣級(jí)市昆山和江陰。

根據(jù)江蘇省公布的2024年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2023年昆山市全部工業(yè)增加值2435.84億元，江陰2349.93億元。

來源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局

從千億產(chǎn)業(yè)角度來看，昆明市僅有1個(gè)營業(yè)收入超千億的產(chǎn)業(yè)，為有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：昆明市統(tǒng)計(jì)局

看看其他城市的千億產(chǎn)業(yè)。

深圳擁有7個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

蘇州擁有11個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中1個(gè)為萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計(jì)局

東莞，5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

無錫 擁有9個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計(jì)局

廣州擁有6個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計(jì)局

成都、武漢、杭州各自擁有4個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市統(tǒng)計(jì)局

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市2024年統(tǒng)計(jì)年鑒

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市2024年統(tǒng)計(jì)年鑒

人家吃肉，昆明湯都只喝了一點(diǎn)點(diǎn)。

還能怪誰？只能怪自己，在最該全力布局優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，心思放在了發(fā)展房地產(chǎn)身上。

除了房地產(chǎn)反噬外，債務(wù)問題顯現(xiàn)，也是拖累昆明這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟不上大盤的主要原因。

凡事都有兩面性，債務(wù)本身并不負(fù)面，適當(dāng)增加債務(wù)有助于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但一旦超過界線，就適得其反，拖累發(fā)展。

這幾年地方城市的債務(wù)問題，本質(zhì)都是因?yàn)榍靶┠甏蟮堕煾嘏e債發(fā)展，透支了未來，債務(wù)率超過了界線，而如今土地財(cái)政枯竭，無力償還，最終不得不慢下來。

03

地形限制了其工業(yè)發(fā)展

對(duì)于一個(gè)城市而言，產(chǎn)業(yè)是一切的關(guān)鍵，特別是工業(yè)。

縱觀全國，頭部強(qiáng)市沒有一個(gè)不是工業(yè)強(qiáng)市，哪怕北京、上海，概莫能外。

所以，本號(hào)一直在強(qiáng)調(diào)，除了北上深這類在金融、科創(chuàng)等領(lǐng)域能夠具備天然的頂層設(shè)計(jì)青睞的城市外，其他所有城市想要在城市角逐中不被掉隊(duì)，除了壯大產(chǎn)業(yè)壯大工業(yè)，沒有第二條路可走。

昆明當(dāng)下應(yīng)該充分利用這次房地產(chǎn)調(diào)整的陣痛，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，傾全市之力發(fā)展工業(yè)、新型制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)等。

昆明這些年其實(shí)也在努力。

比如在《昆明市當(dāng)好排頭兵三年行動(dòng)方案》中，昆明就強(qiáng)調(diào)：

加快構(gòu)建“8+N”產(chǎn)業(yè)鏈體系，暢通產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)，奮力打造新能源電池、生物醫(yī)藥、新材料、電子信息、先進(jìn)裝備制造、石油化工等一批支撐昆明發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群，提升產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化水平和整體競爭力。加快培育“鏈主”型企業(yè)，實(shí)施“千百十”工程，圍繞“鏈主”企業(yè)集聚一批上下游企業(yè)，到2025年，各產(chǎn)業(yè)鏈面向行業(yè)30強(qiáng)企業(yè)招引落地3—5家“鏈主”企業(yè)，全市擁有千億級(jí)企業(yè)1戶以上、百億級(jí)企業(yè)20戶以上、十億級(jí)企業(yè)100戶以上，形成龍頭企業(yè)、骨干企業(yè)、高成長企業(yè)齊頭并進(jìn)態(tài)勢(shì)。

力爭工業(yè)投資每年增長26%以上，到2025年，工業(yè)投資占投資比重提高到20%以上。

到2025年，工業(yè)總產(chǎn)值突破1.2萬億元、工業(yè)增加值占GDP比重突破30%、新興產(chǎn)業(yè)占規(guī)上工業(yè)增加值比重突破40%。

然而，現(xiàn)實(shí)卻是，2023年昆明市工業(yè)投資不增反降，下降了2.5%，2024年昆明工業(yè)投資增速僅1.9%，2025年前三個(gè)季度工業(yè)投資又再度下降了7.5%。

理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。

目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的一大原因，是昆明的地形地貌決定的。

昆明市地處?云南省中部的?云貴高原?，地形以湖盆巖溶高原地貌為主?，總體地勢(shì)呈現(xiàn)北部高、南部低，中部隆起、東西兩側(cè)較低?的特點(diǎn)，大部分地區(qū)海拔在1500米至2800米之間?。

總面積21012.54平方千米，平原面積占比僅5%左右。

而工業(yè)的發(fā)展，需要成片的平原。主城區(qū)五區(qū)僅占全市14%土地，卻集中了64%人口和77%經(jīng)濟(jì)總量，工業(yè)用地被擠壓。

在這種背景下，很多項(xiàng)目難以吸引，吸引來了也很難落地。

于是，昆明提出了“工業(yè)上山”、“工業(yè)上樓”，學(xué)習(xí)深圳。

昆明新增建設(shè)用地中70%來自山地開發(fā)，西山區(qū)壩區(qū)與山區(qū)用地比例已調(diào)整至52.9%：47.1%，實(shí)現(xiàn)“工業(yè)不與城市爭地”。東川區(qū)在97%為山地的區(qū)域內(nèi)建成11個(gè)工業(yè)園區(qū)，面積超10平方公里；富民縣打造山地生態(tài)工業(yè)園，通過“挖填平衡”降低山地開發(fā)成本，破解“無地可用”困境。

主城區(qū)推行“工業(yè)上樓”模式，學(xué)習(xí)深圳M0產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)高層工業(yè)樓宇實(shí)現(xiàn)“向天借地”。昆明高新區(qū)生物醫(yī)藥企業(yè)采用“樓上研發(fā)、樓下生產(chǎn)”布局，單位面積產(chǎn)出提升3倍；萬溪沖智算產(chǎn)業(yè)園集聚八大云數(shù)據(jù)中心，算力總規(guī)模達(dá)3034P，以“垂直空間”承載“數(shù)字產(chǎn)業(yè)”，規(guī)避平地不足限制。

此外，昆明還推動(dòng)產(chǎn)業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，以“輕、高、新”產(chǎn)業(yè)降低土地依賴。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)通過綠色化改造煥發(fā)活力：西南銅業(yè)采用世界領(lǐng)先短流程工藝，綜合能耗低于行業(yè)標(biāo)桿20%，2025年上半年實(shí)現(xiàn)利潤4.15億元，超進(jìn)度目標(biāo)74%；磷石膏綜合利用率從2021年的17.4%飆升至90%，4戶企業(yè)躋身國家級(jí)能效“領(lǐng)跑者”。

辦法總比困難多，昆明正在用行動(dòng)詮釋這句話。

受制于土地空間，受制于過去的房地產(chǎn)依賴，昆明短時(shí)間內(nèi)想要走出水逆周期，比較難。

一個(gè)城市想要完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，想要重振雄風(fēng)，需要天時(shí)地利人和。

但就像我在分析太原、南寧、沈陽時(shí)強(qiáng)調(diào)的一樣，這些城市都沒有退路可言，只有轉(zhuǎn)型一條路可以走，總不能躺平吧。

所以，對(duì)于這些城市，應(yīng)該拋棄幻想，懷著一種孤注一擲、不成功便成仁的心態(tài)，心無旁騖，無問西東，才能有機(jī)會(huì)擺脫困局。

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