上海賣房的風險越來越大

上個月，我們幫一位北蔡的業(yè)主賣掉了一套老破小。

賣這套房子，我們花了近5個月的時間。

這是我們賣房業(yè)務(wù)中少有的情況。

但今天我卻很想分享給諸位房東朋友。

因為這個賣房案例太典型，房東踩過的坑可能是無數(shù)賣房的朋友正在或者即將經(jīng)歷的。

刷帶看、pua、鄰居砸盤、獨家、錯過誠意客戶、賣房崩潰、頭部平臺失靈……

戲碼多到堪比甄嬛傳滴血認親的名場面。

想避坑的一定要仔細看完。

而我們是如何在這個過程中解決問題，扭轉(zhuǎn)乾坤的，也非常值得大家借鑒。

賣房到崩潰

平時大家在網(wǎng)上總能刷到1天、3天就賣房成功的帖子。

很多房東是越看越焦慮，而且還容易病急亂投醫(yī)。

但其實，半年以上賣不掉房的才是這是市場里的常態(tài)。

北蔡這套房子的房東也是如此。

在賣房過程中，房東一度感受不到任何希望，每天都很煎熬。

這份煎熬和絕望其實不是某一天突然出現(xiàn)的，而是日積月累的。

房東最早從2024年底就開始賣房了。

那個時候，房東掛牌價300萬出頭，單價5萬。

掛這個價的原因也很簡單，這是她的成本價。

當時，是有人出價的，價格出到了280萬，房東很難接受。

后來中介做了工作，最終把客戶的價格拉到了290萬，房東還是沒簽字。

她的想法還是，賣房怎么能虧錢？

這時候的房東還不知道錯過第一個誠意客戶代價有多大。

過完年，上海又迎來一波小陽春，房東依然沒有放棄300萬的底線。

只不過出價的客戶再沒有高過280萬的。

4月小陽春結(jié)束之后，小區(qū)的成交單價已經(jīng)在4.5萬左右了。

房東找到我們的時候，我們努力想讓房東接受市場的現(xiàn)實情況，快速出售。

因為賣房最大的成本是時間。

但房東內(nèi)心很糾結(jié)。

房子當年是她母親出錢給買的，如果賣虧了她感覺很對不起母親。

換位思考一下，誰家里的錢也不是大風刮來的，父母拿出半輩子積蓄幫兒女買房，誰能輕易接受虧幾十萬上百萬。

但現(xiàn)實就是很殘酷，市場不認成本，只認當下的價格。

就在房東繼續(xù)糾結(jié)的時候，小區(qū)出現(xiàn)了3.4萬成交。

這一刻，時間的代價具象化為了“100萬”的落差。

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砸盤&PUA太猛了

我們正式接手這套房子是5月底，隨后迎來了猛烈的砸盤。

6月小區(qū)成交一套單價4萬的，歷史新低。

小區(qū)的掛牌價跳水式下調(diào)，緊接著8月份成交一套3.4萬的高樓層，再創(chuàng)新低。

這是房東第一次有強烈的危機感，也愈發(fā)相信我們的建議。

這個時候我們思考的已經(jīng)不是降不降價的問題。

立馬跟著降價沒有意義的，和小區(qū)最低價在短期內(nèi)拼刺刀無異于“自殺”行為。

暫時不著急賣，等這個月風頭過了再賣。

雖然時間成本很貴，但是這次真要等一等。

因為中介已經(jīng)把房東的掛牌價往210萬壓了。

這意味著，如果我們立馬接招，在這急跌的小區(qū)行情里，成交價很可能在200萬以下了。

之所以敢于暫停，還在于不斷深入的市場調(diào)研。

我們給到房子的當時的估價其實在230萬，單價4萬左右。

只不過短期市場殺紅眼了，房東被中介、情緒裹挾著被動大幅割肉。

但是這樣的時間點，恰恰是一些中介最喜歡的，他們可以利用這種極端案例影響房東心態(tài)，促使他們降到更低的價格來出業(yè)績。

其中某頭部平臺的中介（下稱A中介），就拿著3.4萬的成交案例讓我們降價。

揚言不降價就下架。

但奇怪地是，每天A中介都帶著好幾波人去看房。

其實就是在給房東壓力，但都是假帶看。

表達的意思就是我們有客戶，但是你價格太高，你先降到210萬，我們立馬幫你成交。

別看我現(xiàn)在講的這么簡單，但這套方法對付房東真的有效。

那套3.4萬的房子就是這么來的。

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不能迷信大平臺

一直到9月底，情況似乎都沒有明顯改觀。

因為A中介手里又捏著一套頂樓的189萬房源，單價3.4萬。

而且這個房東除了A中介，別的中介都沒掛牌。

雖然沒簽獨家，已經(jīng)是真正意義上的獨家了。

其他任何中介都插不進去。

獨家絕對是賣房路上的一大毒瘤。

這時候，我們決定做出改變，放棄A中介掛牌，即便市場份額再大、曝光率再高也不掛了。

我們從小中介入手，挖掘他們的存量客戶資源。

中介手里有房、有客。

如果一味地在房端努力，那就是海量房源內(nèi)卷。

不如從客端入手，用我們的房子匹配人家存量客戶的需求。

我們有房，他們有客，就是雙向的努力。

恰恰是這次轉(zhuǎn)向，帶來了真正優(yōu)質(zhì)的客戶。

其中一家小中介的帶來的一對老夫妻，生活圈子就在北蔡這邊。

對房型、位置等都覺得還行。

人家報價就是230萬，最終成交價237萬。

而且僅用了1個月。

但是，那套頂樓189萬的房子至今還沒賣掉。

賣房要頭腦清晰

在這個案例里，有太多普通賣房人的身影。

我有幾點真誠的建議：

1、賣房就要忘記小區(qū)歷史成交，專注于當下。

也許你的下慪氣曾經(jīng)能賣6萬，但當下就是3萬的行情。

2、一定要賣的，就和時間搶跑。

時間成本太貴了，1年跌100萬真不是句玩笑話。

3、不要迷信某一個平臺。

任何時候賣房都要廣撒網(wǎng)，中介市場份額大不代表成交概率一定大。

更關(guān)鍵的是，小中介在社區(qū)關(guān)系的覆蓋上會更有優(yōu)勢。

手里積累的忠實客戶，可能對你賣房幫助更大。

4、堅決拒絕無底線pua壓價。

沒有最低，只有更低。

有些中介習慣性將所有原因推給市場不行，你越低他越好賣，反正他賺傭金。

在這次案例中，我們還有兩次關(guān)鍵的改變。

一次是暫避鋒芒、一次是從大平臺下架。

賣房過程中一定要保持頭腦清醒。

現(xiàn)在市場的幅面情緒很濃，對房東的影響很大。

失去理智，就會動作變形，然后走入死胡同。

這個時候，每一個房東都很需要一個自己人出謀劃策。

以更冷靜的視角給出建議。

這些事情在我們這里全部由我們專家智囊團來做。

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讓上海沒有難賣的房子。

那些賣房中的坑，我們來幫你規(guī)避。

我們有信心：

市場好的時候，溢價賣；市場不好時候，加速賣。

房外房賣過的房子平均僅用時41天就賣掉了。

真心建議被賣房困擾的房東來試一試。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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