URI城市租住研究報告丨10月核心城市的租賃市場變化

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2025年10月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、10月租賃市場動態，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：十五五計劃中國房地產明確轉向“保障+市場”雙軌制，加速構建發展新模式

■地方政策：全國多地密集出臺租賃與保障政策，加速構建“租購并舉”住房體系

■土地成交：租賃住宅土地熱度持續降溫，北京上海僅成交2宗地塊

■個人房源：京環比獨增，滬杭供應持續回落；租金普跌，租賃市場持續承壓

■分散式公寓：滬杭新增掛牌房量同比高增，但環比增速放緩，三城租金普跌，杭州表現相對穩健

■集中式公寓：滬集中式房源供應領跑，三城同比延續正增長，集中式公寓租金整體趨穩

■項目新開：上海保租房社區成為新入市主導，京、杭無新入市項目

■品牌動態：品牌運營商市場表現活躍，多元營銷與項目擴張并舉

■REITs篇：租賃住房REITs三季報顯現行業分化，“盈利雙雄”格局初現

01

政策篇

宏觀定調雙軌制 地方聚力租購舉

1

宏觀政策

十五五規劃，中國房地產明確轉向“保障+市場”雙軌制，加速構建發展新模式

10月，近期密集釋放的政策信號清晰表明，中國房地產正徹底告別舊模式，轉向以保障民生與品質提升為核心的新階段。核心路徑是構建“兩條腿走路”的住房供給體系：一是政府主導，通過公租房、保租房和配售型保障房滿足基本住房需求；二是規范市場，推動商品房建設“好房子”并大力發展租賃市場。

最終目標形成“保障歸保障，市場歸市場”的新發展模式，推動行業走向安全、綠色、高質量可持續發展。

2

地方政策

全國多地密集出臺租賃與保障政策，加速構建“租購并舉”住房體系

10月，全國從深圳、北京到杭州、鄭州等多地，圍繞租賃住房與人才保障頻繁施策。政策呈現三大焦點：一是大力增加和規范保障性租賃住房供給，通過新建、改建乃至收購存量房等方式多渠道籌集房源；二是優化配套政策，如湖北、南京等地創新公積金用于租房，廈門明確“租房落戶”以強化租賃權益；三是精準服務青年、人才等多群體安居需求，通過人才公寓、補貼等加大保障。

這一系列動作表明地方正積極落實房地產發展新模式，從供給與制度兩端發力，加快建立“租購并舉”的住房制度。

02

土地篇

土地成交趨冷靜 京滬供地保租賃

10月土地熱度持續降溫，北京上海僅成交2宗地塊

10月，租賃土地成交熱度持續降溫，僅北京、上海各自成交1宗地塊。北京連續2月保持1宗地塊成交頻率，建面12668㎡。上海成交1宗配建租賃用地，建面41908㎡，杭州連續2月無成交。

滬京兩地供應專項租賃住房用地，凸顯保障性住房建設加速落地

10月，上海與北京核心區域均有力推進租賃住房土地供應。上海徐匯區以26.5億元底價成功出讓一幅配建租賃住房用地；北京海淀區則以土地劃撥方式，為零溢價純租賃住房項目提供土地。

這兩起交易共同凸顯在房地產發展新模式指引下，一線城市正通過多種供地方式，由國企主導，切實加大保障性租賃住房的實物供給，政策導向明確且執行堅決。

03

市場篇

房源租金皆承壓 機構運營顯韌性

個人房源

新增供應表現

京新增房源環比獨增，滬杭供應持續回落

10月，個人房源供應呈現顯著分化：北京新增掛牌3.8萬套房源，環比增長31%，顯示市場短期活躍度回升，但同比仍下降14%；上海與杭州則環比、同比雙雙下跌，其中上海同比銳減39%，反映供應端持續收縮。

整體來看，核心城市個人租賃市場仍處于調整周期，政策與市場信心對房源釋放影響顯著。

個人房源

租金坪效表現

10月重點城市個人房源租金普跌，租賃市場持續承壓

10月，北京、上海、杭州個人房源坪效租金環比全面下跌（-6%至-9%），同比亦呈雙位數下滑（-9%至-19%），反映租賃市場整體需求疲軟。其中上海租金絕對值（3.08元/㎡/天）仍為最高，但同比跌幅擴大至-9%，北京同比-19%降幅最為顯著。

整體來看，核心城市租金進入下行通道，市場供需關系趨于寬松，租賃活躍度有待提振。

分散式公寓

新增供應與租金表現

滬杭新增掛牌房量同比高增，但環比增速放緩

10月，三大城市分散式公寓新增掛牌房間數環比均呈現下滑（-14%至-36%），市場短期供應收縮。然而，上海（8009套）與杭州（11404套）同比表現強勁，分別大幅增長82%和216%，尤其是杭州，同比增幅顯著且環比降幅最小，顯示出強勁的逆勢擴張動能。北京（12282套）則環比、同比雙雙負增長，市場相對低迷。

數據反映出長租公寓市場在城市間呈現顯著分化。

三城租金普跌，杭州表現相對穩健

10月，北京、上海、杭州分散式公寓坪效租金環比全線下跌（-5.2%至-8.4%），同比亦呈顯著負增長（-8.0%至-16.2%），反映租賃市場整體租金承壓。其中上海租金水平仍最高（3.51元/㎡/天），但同比跌幅達-14.0%；杭州同比降幅相對最緩（-8.0%），韌性略強。

整體來看，當前租賃市場需求端支撐不足，租金仍處下行通道。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

滬集中式房源供應領跑，三城同比延續正增長

10月，上海集中式公寓新增掛牌房量達43.8萬間，環比增2.4%，同比大幅增長19.7%，供應總量顯著領先。北京與杭州亦保持同比增長（5.9%、12.8%），環比接近持平。

數據顯示，重點城市集中式長租公寓供應持續放量，尤其上海市場表現突出，反映出機構化租賃住房發展的加速態勢。

集中式公寓租金整體趨穩，同比仍承壓

10月，三大城市集中式公寓租金表現分化，北京與杭州環比微漲（0.2%、0.4%），上海環比略降0.4%，整體趨于平穩。但同比仍均為負增長（-2.2%至-7.6%），顯示租金水平較去年同期仍有差距。其中上海租金絕對值最高（4.91元/㎡/天），杭州同比跌幅最大。

整體看，集中式公寓租金短期企穩，但市場需求端支撐仍顯不足，長期壓力猶存。

上海保租房社區成為新入市主導，北京、杭州無新入市項目

10月，上海租賃市場迎來多個新開業項目，覆蓋青浦、松江、嘉定、奉賢、閔行、徐匯、黃浦和普陀等區域。其中珠溪花園作為華為專項人才公寓項目，單項目規模高達5800間。樂璟智慧科創生活社區、柚米寓建悅里菊園社區、洋江·貝殼海鹽公寓、奉發未來青春公寓、春曉柚米社區均為保租房社區，新入市房源超6000套。黃埔和徐匯區聚集高端長租公寓，月租金高達11.6-12.7元。

總體看，租賃產品多元化，滿足不同租戶需求，反映上海住房租賃市場的細分與活力。

個案代表展示：

【珠溪花園】

上海市青浦區重點打造的人才公寓項目“珠溪花園”正式投入使用，共計5800套。作為華為專項人才公寓項目，位于朱家角鎮，毗鄰華為練秋湖研發中心，交通便利。珠溪花園采用現代化社區設計，配備精裝修公寓、共享辦公空間、健身中心及休閑商業配套，滿足人才“職住一體”需求，滿足華為練秋湖研發中心高端人才的居住需求。

【樂璟智慧科創生活社區】

該項目位于上海松江區江田東路185號，總建筑面積約6.3萬平方米，建設共計2137間及近5000平方米配套商業，可將容納4000余人。項目包含5棟獨立樓宇和商業街區，定位為智慧科創生活社區，重點服務周邊產業園區企業。

04

重點品牌動態：

項目營銷齊并舉 品牌拓展啟新程

10月的租賃市場整體表現活躍，多元營銷與項目擴張并舉

10月，國內主要租賃住房企業呈現多元化發展態勢。項目拓展方面：萬科泊寓、華潤有巢及城家公寓均在北京、成都、沈陽等重點城市落地新項目，推動房源供應持續增長。品牌層面：泊寓與深鐵達成合作，浦發有家獲評國企品牌力榜首，華潤有巢REIT擴募穩步推進，體現品牌影響力與資本運作雙向提升。營銷活動活躍：龍湖冠寓推出九周年優惠，華潤有巢、爾家公寓等通過社交互動、社區公益及體育賽事增強用戶粘性與社會認同。

整體看，租賃企業正通過項目入市、品牌強化與精準營銷共同推動市場活躍度提升。

在房源上新方面：

1、萬科泊寓在北京·泊寓院兒舊宮芯社區門店開業。

2、寧波有巢公寓“欣寓云璟里”、成都蜀府有巢國際公寓社區、成都高新西區西芯匯城、大連高新瑞府店開業。

在品牌動作方面：

1、夏基金華潤有巢REIT（508077）2024年第一次擴募并購入基礎設施項目事項已完成相關申請文件的申報工作，鎖定項目為AI馬橋店；

2、城家簽約北京·中礎大廈項目、天津·濱海外灘項目、沈陽·鐵西區啟工街地鐵站項目，總計房量542間；

3、浦發有家玉盤青年人才社區或者中國住房租賃領航獎，年度“人才公寓”創新典范項目；浦發有家榮獲URI《2025年三季度中國住房租賃國有企業品牌力測評研究》榜單國企品牌力TOP1；

4、太湖街道團工委聯合周新社區團總支與愛心企業爾家商業管理有限公司，推進“夢想改造＋”關愛計劃，聚焦困境青少年需求，開啟新一輪“夢想小屋”建設。

在活動營銷方面：

1、泊寓29城租房限時優惠全面上線，直減租金更優惠。

2、冠寓九周年盛典，新朋友領取200元租金立減劵；三人成團活動，邀請人可領取300元租金立減劵；全國1000套九折秒殺房等優惠活動。

3、有巢推出小紅書迎好禮活動，“曬出你在有巢公寓發生的暖心故事筆記”即可獲得100元租金減免劵，被有巢認定為精選筆記可再獲得500元租金減免劵。

4、寧巢公寓舉辦“熱血村BA”籃球賽事圓滿收官；在重陽節組織慰問社區80歲以上高齡長者，送上重陽祝福與糕點，八段錦現場教學、健康義診，衣物修改，手工制作艾草養生錘等活動。

05

REITs篇

季報分化見真章 盈利雙雄領跑

租賃住房REITs三季報顯現行業分化，盈利雙雄”格局初現

10月30日，華夏基金發布公告表示，華夏基金華潤有巢REIT（508077）2024年第一次擴募并購入基礎設施項目事項已完成相關申請文件的申報工作，基金管理人已取得中國證券監督管理委員會的批復以及上海證券交易所的無異議函。根據公開披露的申報材料，華夏基金華潤有巢REIT本次擬購入基礎設施項目為位于上海市閔行區的有巢馬橋項目。有巢馬橋項目于2023年3月正式開業，是上海市保障性租賃住房示范項目，打造了包含“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房產品，并在項目5號樓落地“閔行區首個新時代城市建設者管理者之家”。有巢馬橋項目已獲得“上海市人才安居工程項目”、“閔行區首批人才驛站試點項目”、“閔行區保障性租賃住房項目”等多項認定。

華夏基金公告，華夏中海商業REIT（180607）于10月31日登陸深交所，投資者屆時可在二級市場交易。該基金由中海、華夏基金、中信證券聯合推出，首發資產映月湖環宇城運營成熟，2025-2026年預測凈現金流分派率可觀，發售時公眾和網下投資者認購火爆。發起人中海實力強勁，華夏基金、中信證券經驗豐富，其上市將豐富公募 REITs 資產類型，助力中海盤活資產、做強REITs平臺。

三季度財報解讀：

租賃住房REITs三季報顯現行業分化，盈利雙雄”格局初現

10月，租賃住房REITs陸續發布2025三季度財報，市場分化明顯，頭部效應突出：不同REITs在收入和盈利能力的表現上存在巨大差異，形成了清晰的梯隊。“盈利雙雄”格局初現：國泰海通寬庭和紅土深圳安居在收入和凈利潤率上均表現優異，成為第一梯隊。華夏北京保障房以3232.27萬元穩居第二梯隊第三梯隊包括招商蛇口、中金廈門安居、華泰蘇州恒泰和華夏華潤有巢，收入規模非常接近，競爭激烈。第四梯隊紅土深圳安居收入雖僅為1403.74萬元，但其盈利能力極強。

說明規模與利潤并非完全正相關，運營效率和成本控制是關鍵。市場出現虧損個案：華泰蘇州恒泰的虧損為整個行業敲響了警鐘，提示了潛在的運營風險。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶