上海的去庫存大招來了

　　如果說，金山搞房票的時候，你還可以不以為意。

　　到奉賢、嘉定搞房票的時候，你就應該注意了。

　　今天，房票的風終于刮到了內環內。

　　意圖似乎十分明顯了。

　　房票進內環

　　最近江南新村公布了最新的拆遷補償方案。

　　乍一看和過往的拆遷補償倒也沒有太大差別。

　　都是補償標準如何、能選的動遷房在哪里，諸如此類。

　　但是在不起眼的位置多了一條，房票獎勵。

　　選擇貨幣補償的，自2025年1月22日起，一直到簽約期結束后18個月內，在本市范圍內購買房屋的，還可以享受按征收房屋面積計算額外2000元/平的獎勵款。

　　當然，如果硬要叫它是房票那也不是很準確。

　　像金山、奉賢、嘉定等，房票安置是實打實獨立的第三種安置方式。

　　之前動遷都是2種安置方式，貨幣安置、安置房安置。

　　但這次江南新村的有自己的名字，叫“房票獎勵”。

　　它是基于貨幣安置之上的一種獎勵。

　　也就是說，你家在江南新村有套房子，拆遷后按照貨幣補償的標準會拿到一筆錢。

　　如果你用這筆錢在規定時間內去買房子，那就再給你一筆2000元/平的獎勵。

　　如果你沒買，或者過期了，那獎勵也就無效了。

　　雖然形式有差別，但是作用上的體現是和房票差不多的。

　　動遷居民的選擇也變成3個，拿錢、拿房或者買商品房。

　　因為是市區第一次，從力度上看，并不能說有多強。

　　算是以鼓勵買房為主吧。

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　　會有效果

　　在我們看來，這種隱藏式的激勵是有一定效果的。

　　老破小里面居住的很大一部分居民，是不想去郊區的。

　　哪怕是徐匯區內的動遷房，也要掂量掂量。

　　東安動遷的時候，選擇拿錢的就不少。

　　甚至有拿了錢買江南新村的，短短幾年動遷2次。

　　收益是遠遠高于拿房子的。

　　就算不買房，在這個樓市下行市場里面，拿錢是不是更安心。

　　站在當下，再看這個安置房的選擇，會更覺得拿錢好。

　　徐匯幾個老面孔，世家花園、蓮岸花園、盛華景苑、馨匯南苑。

　　外區的三林、馬橋、泗涇等等。

　　結合市場情況你會發現，越是動遷集聚地，房價跌的越猛。

　　即便是動遷房拿到手里，也隨時可能縮水。

　　普通人一輩子能遇到幾次動遷，好不容動遷了，拿了安置房結果被房價跌沒了，這誰受得了。

　　我們可以對比來看看。

　　2023年的時候，龍華路的334弄動遷中，盛華景苑的價格是6.75萬/平。

　　比江南新城的補償方案中的價格高了2.35萬/平。

　　馬橋景城新苑的價格是3.1萬/平，比現在的價格高了1.28萬/平。

　　2年多，動遷房的價值縮水上百萬。

　　現在隨便看個新凱城的動遷房，掛牌價也就2萬塊。

　　但是補償方案里的標準算下來也要1.6萬/平。

　　其實也沒多少空間。

　　但是現在拿了錢，自己選擇買什么，那安全系數就高了很多。

　　時間上，會有18個月的緩沖期。

　　房價跌，就拿到手上等，或者投資收益更高的資產，比如股票等。

　　如果覺得價格跌的差不多，還可以抄底一下房子。

　　只要房價跌，手上的動遷款就相當于在漲。

　　對于市區二手市場的利好可能會比新房更大。

　　一套江南新村40平的老破小，粗略算一算，可能拆遷款在600萬上下。

　　家里就1套房的話，不可能在市區買新房。

　　市區新房現在的門檻越來越高。

　　不僅是價格漲了，戶型也越來越大，動不動就要2000萬以上起步。

　　除非在江南新村有很多套房子，不然根本買不起。

　　那多數人想要住市區只能是淘一淘二手房。

　　更何況現在的二手房對比2021年市場最高點跌了很多。

　　少的30%，多的50%。

　　原來換不起的房子，現在都是有機會的。

　　只不過這事才剛剛開始，可能很多人還沒意識到。

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　　去庫存

　　每一輪周期中，房票圍繞的核心問題不是拆遷，而是三個字“去庫存”。

　　之前郊區的房票都是定向為各區服務的。

　　這次江南新村的沒有任何限制。

　　很明顯，市區的拆遷為全市去庫存服務。

　　幾個月前，江南新村的一份會議紀要里說，“江南新村將是最后一個拿動遷補償款的小區，后續以房票為主。”

　　當時很多人不太信。

　　現在來看，這個苗頭已經出來了。

　　雖然沒有一刀切的那么絕對。

　　但是市區往房票獎勵過度已經是不爭的事實。

　　往后市區的拆遷短期內不會取消貨幣安置，但是應該大家拿錢買房會成為主流。

　　之前嘉定的房票安置，確實為周邊的新房銷售帶來了利好。

　　近期，上海郊區又推介了59個城中村項目，這樣的體量，目的不言而喻了。

　　市區的拆遷肯定也不會少。

　　最后

　　2024年廣州開出了一線城市第一張房票。

　　自此，一線城市都開始跟進。

　　北京在通州搞了試點。

　　上海已經先后在金山、奉賢、青浦、嘉定等多個郊區展開房票安置。

　　并開始滲透到市區。

　　深圳今年4月也開始房票安置。

　　從廣州的成績看，房票絕對是有力的。

　　比如廣州黃埔區上半年推動房票認購商品房1489套，去化面積15萬平方米，推動資金流轉達到26億元。

　　未來上海市區“房票”制度的推廣，會進一步激活二手市場的流動性。

　　是政策在悄無聲息地為市場注入信心。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。