保利半壁店豪宅，突破了高度限制

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

10月16日，北京海淀區半壁店2201-0003、0004 地塊終于揭開了面紗，公示了報規設計方案。

此刻，距離它拿地已過去了近五個月。保利發展+北京建工地產的操盤速度，的確有點慢。不知保利發展董事長劉平，會不會打愛將李紅亮的板子呢？

如果說半壁店雙子是北京近幾年最神秘的項目，一點都不為過。

保利發展是地產一哥，以高周轉取勝，突然慢下來，十分不正常。

有人說，是保利發展想慢工出細活。實則，是出于無奈。

半壁店地塊有個天生的爭議：它的建筑高度到底是15米，還是18米？決定了項目的產品走向，最高是4層，還是5層。

如果建筑限高15米，半壁店地塊將是一個燙手的山芋，樓棟排布方案很難實現。

這是一宗海淀之地，是保利發展們從眾多房企中拼搶下來的，總價高達45.45億元，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。

搞定它的建筑高度，是該項目操盤成敗的關鍵。答案隨著報規圖浮出了。

容積率平權：西地塊調高，東地塊調低

海淀樓盤報規圖，總是很簡潔，沒有經濟技術指標表。

半壁店地塊也不例外。

它只披露了總體情況：建筑面積10.15萬平方米，地上總建筑面積5.8萬平方米，地下總建筑面積4.35萬平方米，容積率為1.43。

但它由0003、0004 兩個地塊組成，僅憑報規圖，很難得知分地塊的建面和容積率數字。

拿地原文件顯示，0003地塊占地2.35公頃，規劃建面3.05萬平米，容積率1.3；0004地塊占地1.71公頃，規劃建面2.74萬平米，容積率1.6。

花姐在9月23日發布的一份半壁店項目公司北京慧海常筑置業有限公司的招標文件中查詢到，兩個地塊的參數發生了變化：

1、0003地塊最新參數：總建面約5.56萬平方米，地上建面3.33萬平方米，地下建面積 2.23萬平方米，可以得出容積率1.42；

2、0004地塊最新參數：總建面約4.49萬平方米，地上建面2.46萬平方米，地下建面2.03萬平方米，可以得出容積率1.44；

簡而言之，0003地塊容積率增加了0.12，0004地塊容積率減少0.16，令兩者的容積率基本拉平。

從這次報規圖給出總的1.43容積率，應該和那次招標文件顯示的一致。

這種調整容積率，并不違規。在拍地之前，該宗地塊的指標已經松綁，明文顯示：兩個地塊的容積率、綠地率可統籌核算，兩地塊地下可連通。

報規圖顯示，0003地塊的東大門與0004地塊的西大門之間，有寬約20米的地下通道。

風水問題：有方有圓，120米長樓體壓抑

厘清半壁店雙子之間的建面后，再來看它們的具體規劃。

它總共規劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，為3至5層低密度洋房。

1、西區0003地塊8棟樓：除4#外均為地上5層，部分北向退層；4#東單元為4層，西單元為3層；5#西邊也有半個單元退到4層。

2、東區0004地塊6棟樓，均為5層板樓。

十分神奇的是，東西地塊各有一條“長龍”：1-7#和2-5#都有5個單元，創下了北京近年來單體樓棟的紀錄，長約120米。

它們的樓高沒有超過18米，沒有突破北京好房子對沿街住宅單一方向，不宜超過4個單元的限制。

但是，它們矗立在小區的第一排，擋住了風水，令人會產生壓抑感。

或許，為了化解風水難題，保利發展在小區內，設計了“圓與方”建筑：

1、兩個地塊有3個圓形的消防回車場，半徑為6米，這種回車場設計在北京甚是罕見；

2、在西地塊中央，設計了一個環形景觀廊架，頂部鏤空。在這條中軸線上，還有三個正方形的公區景窗；

3、東地塊的下沉庭院是長方形，在它上面，除了蜿蜒的風雨連廊外，還有兩個頂部鏤空的正方形景觀廊架。

這組“方圓”的設計，正如項目的設計單位名字一樣：天鴻圓方。

但，如此設計，應該有更多的意味，未來有待進一步揭曉。

建筑高度突破15米限制，最高點17.15米

有關半壁店雙子座，最敏感的數字來了。

報規圖顯示，它的建筑高度最為東區的5#和6#，15.89米；其次是西區的3#、5#為15.67米；西區6#15.45米，東區1#、2#、3#15.44米，西區1#、2#15.04米，西區4#12.41米。

換句話說，14棟住宅樓中，有13棟的建筑高度突破了15米。

規劃圖發布之前，關于它的建筑高度一直表述很模糊。

首先，在3月11日的“多規合一”協同平臺審核意見函里，這兩塊地參數表里寫的“控制高度為18米”，但“備注”一欄里，特意寫上了一行字：“建筑高度以最終批復為準”。

這句話，暗示它的建筑高度可能生變。

果不其然。在4月18日，北京規自委海淀分局發出一份規劃要求補充函，里面寫道：“......各地塊建筑應按15米控制，最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。”

這句話，依然沒有明確，到底地塊的建筑高度是多少？

中文博大精深，建筑高度沒有定性，就有回旋的余地。于是，央企保利發展和國企北京建工地產就一頭扎進去了，它們認為可在建筑高度上爭取到最好的條件。

直到9月初，半壁店雙子的建筑高度似乎已有定論。慧海常筑置業發出的那則有關“方案設計、初步設計、施工圖設計”的招標公告里，很明確地顯示，建筑高度為18米。

但從報規圖上看，半壁店雙子座似乎沒有做滿18米。

花姐認為，關于此前公告中的18米，不是傳統意義上的建筑高度（不含女兒墻、電梯間高度等），而是建筑最高點不能超過18米。

這一點，報規圖也間接做出了回應：每棟樓體上標出一參數：Hmax，指的是建筑的最高點標高。

拿最高建筑東區5#來舉例：用Hmax數字72.95米，減去正負零數字55.8米，得出最該樓棟的建筑最高點為17.15米。

它比建筑高度15.89米，高出1.26米。多出來的高度，應該是樓梯間頂點的高度。

簡而言之，半壁店雙子座真正的建筑高度，是17.15米，比拿地文件18米低，但比調規文件里提到的15米要高。

這是一種博弈的結果。保利發展和北京建工地產為半壁店雙子，多爭取了2.15米的建筑高度，這也成就了它可以做到最高5層的樓，否則，它最高只能建4層樓。

讓半壁店雙子座的樓棟最高點達到17.12米——在15米和18米之間做了折中方案，保利地產北京公司總經理李紅亮的能力非常強。

學習中海樹村榜樣，一層下沉設計？

雖然如愿爭取到了建5層樓的機會，但在1.43容積率的現實面前，半壁店戶型的層高問題，依然繞不開。

它拿地的樓面價高達7.84萬元/㎡，意味著房價，至少要突破11萬元/平米。

這種頂豪，必須在層高上有所突破，而不是只有3米或3.1米。

從報規圖上看，用建筑高度除以樓層數，大致推算出戶型的層高為3-3.18米。但，這應該不是真實的層高，只有看到建筑坡面圖才能揭曉。

到底半壁店雙子的戶型層高是多少呢？

花姐判斷，它會效仿中海樹村項目，其層高會向地上和地下要空間。（詳見《保利四環豪宅，有了解法》）

中海樹村項目層高18米，實際容積率1.955，樓面價突破10萬+，它創新了一種做法：

拿它的疊墅舉例。

首層下沉0.7米。按照報規圖的尺寸，2F高度為5.85米，有了下沉之后，下疊首層變成3.4米、二層為3.15米。

4F高度為12.65米，中疊在3F，層高3.4米；地上4、5層為上疊，首層為3.4米，二層3.15米——向閣樓借了0.5米。

如此一來，中海樹村項目疊墅的三疊，首層都是3.4米高，二層為3.15米，妥妥的豪宅品相。

有珠玉在前，半壁店雙子座也很有可能，在一層做了下沉設計。

從圖紙上看，半壁店雙子應該沒有疊墅產品——每個單元只有1個入口，為清一色大平層。

花姐推測，它分四款戶型：130平米（46套）、160平米（112套）、195平米（46套）和230平米（40套）和頂復（10套）、下躍產品（68套）。有關它的戶型深度分析，請加花姐微信：louhua007。